Задание
Определить стоимость объекта, находящегося на реконструкции, площадью 500 кв.м., строительный объем 2000 куб.м., расположенный в зоне промышленной застройки. Реконструкцию планируется завершить через год. Затраты на реконструкцию составляют 50 % от восстановительной стоимости объекта. Стоимость строительства 1 куб.м. аналогичных объектов на дату оценки составляет 900 руб/куб. По завершению реконструкции, объект планируется сдать в аренду на 2 года по рыночной ставке арендной платы (100 руб./кв.м. без учета коммунальных платеже). Расходы по уплате налога на имущество и на землю составляет 120 000 ежегодно. Ставка дисконтирования составляет 17%. Какой метод использовали при расчете стоимости?
Решение
Задача решается методом предполагаемого использования.
Для того чтобы определить восстановительную стоимость объекта, необходимо строительный объем умножить на стоимость строительства 1 куб.м. аналогичных объектов на дату оценки:
Свост = 2000*900 = 1800000 руб.
С учетом дисконтирования 1800000+17%*1800000 = 2106000 руб.
Затраты на реконструкцию составляют 50% от восстановительной стоимости:
Зрек = 50%*1800000 = 900000 руб.
С учетом дисконтирования 900000+17%*900000 = 1053000 руб.
Арендная плата за два года определяется умножением площади объекта на рыночную ставку арендной платы и на 24 месяца:
Паренд = 500*100*24 = 1200000 руб.
С учетом дисконтирования 1200000+17%*1200000 = 1404000 руб.
Расходы по уплате налогов за три года:
Рналог = 120000*3 = 360000 руб.
С учетом дисконтирования 360000+17%*360000 = 421200 руб.
Стоимость объекта будет определяться как сумма восстановительной стоимости, затрат на реконструкцию, расходов по уплате налогов, за вычетом арендной платы.
Со = 2106000 + 1053000 + 421200 – 1404000 = 2176200 руб.