Вариант 1
Объект оценки – земельный участок, площадью 7,5 Га, расположенный в районе п. Кременкуль. Разрешенное использование земельного массива - строительство индивидуальных жилых домов. Застройщик планирует продавать участки размером 0,25 Га при плотности застройки 4 коттеджа на 1 Га. Стоимость строительства одного коттеджа 650 000 руб. Затраты на разбивку отдельных участков составляют 4000 руб. на один участок. Ставка земельного налога 1,8 руб/кв.м. Затраты на сооружение инженерных коммуникаций 2 500 000 руб. на всю площадь. Все затраты на освоение, строительство коттеджей, подвод коммуникаций относится к настоящему периоду времени. Доход от продажи 1 участка с коттеджем планируется на уровне 1 500 000 руб. Ставка дисконтирования 17%. Ежемесячно планируется продавать по 6 земельных участков. Поступления от продажи отнесены к концу каждого месяца. Определить стоимость земельного участка методом предполагаемого использования.
Вариант 2
Прокомментируйте насколько корректно проведена оценка: насколько правильно подобраны аналоги, очередность внесения корректировок, необходимость корректировок по каждому элементу сравнения, направление корректировок («+» или «-»). Величину корректировок и арифметические расчеты комментировать не нужно.
|
Элементы сравнения |
Объект оценки |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Аналог 4 |
|
Назначение |
офисное помещение |
офисное помещение |
офисное помещение |
офисное помещение |
торговое помещение |
|
Цена, долл/кв.м. |
|
2500 |
2000 |
3200 |
3900 |
|
Дата сделки |
15.05.2007 |
15.05.2007 |
15.03.2007 |
15.03.2007 |
15.05.2007 |
|
Корректировка |
|
0% |
5% |
5% |
0% |
|
Местоположение |
Центральный район, ул. Труда БД "Петровский" |
Центральный район, ул. Труда БД "Славянский" |
Центральный район, пр. Ленина, здание института "Гипромез" |
Центральный район, ул. Елькина офис-центр"Мизар" |
ул. Труда, торговый центр "Гардероб" |
|
Корректировка |
|
0% |
3% |
5% |
0% |
|
Класс качества |
А |
В |
D |
А |
А |
|
Корректировка |
|
15% |
25% |
0% |
0% |
|
Размер, кв.м. |
500 |
500 |
500 |
2000 |
1000 |
|
Корректировка |
|
0% |
0% |
-25% |
0% |
|
Скорректированная цена, долл. |
|
2875 |
2704 |
2646 |
3900 |
|
Уровень отделки |
улучшенная |
черновая |
улучшенная |
улучшенная |
улучшенная |
|
Корректировка, долл. |
|
150 |
0 |
0 |
0 |
|
Скорректированная цена, долл. |
|
3025 |
2704 |
2646 |
3900 |
|
Среднерыночная стоимость1 кв.м., долл. |
3069 |
|
|
|
|
|
Стоимость объекта оценки |
153 4344 |
|
|
|
|
Вариант 3
Определить стоимость объекта, находящегося на реконструкции, площадью 500 кв.м., строительный объем 2000 куб.м., расположенный в зоне промышленной застройки. Реконструкцию планируется завершить через год. Затраты на реконструкцию составляют 50 % от восстановительной стоимости объекта. Стоимость строительства 1 куб.м. аналогичных объектов на дату оценки составляет 900 руб/куб. По завершению реконструкции, объект планируется сдать в аренду на 2 года по рыночной ставке арендной платы (100 руб./кв.м. без учета коммунальных платеже). Расходы по уплате налога на имущество и на землю составляет 120 000 ежегодно. Ставка дисконтирования составляет 17%. Какой метод использовали при расчете стоимости?
Вариант 4
Прокомментируйте насколько корректно проведена оценка: насколько правильно подобраны аналоги, очередность внесения корректировок, необходимость корректировок по каждому элементу сравнения, направление корректировок («+» или «-»). Величину корректировок и арифметические расчеты комментировать не нужно.
|
Элементы сравнения |
Объект оценки |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Аналог 4 |
|
Назначение |
АЗС |
АЗС |
автосервис |
АЗС газовая |
АЗС |
|
Цена, руб. |
|
8 000 000 |
12 000 000 |
7 000 000 |
10 000 000 |
|
Местоположение |
г. Челябинск, Калининский район, Бр. Кашириных, район Каширинского рынка |
г. Челябинск, Курчатовский район, Свердловский пр-т, поворот на ЧМЗ ("КС") |
г. Челябинск, Калининский район, ул. Каслинская, 80 |
г. Челябинск, Калининский район, Бр. Кашириных/Свердловский пр-т |
г. Челябинск, Калининский район, пр. Победы |
|
Корректировка |
|
10% |
0% |
0% |
0% |
|
Дата сделки |
15.05.2007 |
15.05.2007 |
15.03.2007 |
15.03.2007 |
15.05.2007 |
|
Корректировка |
|
0% |
3% |
3% |
0% |
|
Вид права на земельный участок |
собственность |
собственность |
собственность |
д/с аренда |
собственность |
|
Корректировка |
|
0% |
0% |
0% |
0% |
|
Размер земельного участка, кв.м. |
800 |
1000 |
700 |
500 |
800 |
|
Корректировка |
|
0% |
0% |
0% |
0% |
|
Год постройки |
2004 |
2000 |
1998 |
1995 |
2001 |
|
Корректировка |
|
0% |
-10% |
-10% |
0% |
|
Скорректированная цена, долл. |
|
8 800 000 |
11 124 000 |
6 489 000 |
10 000 000 |
|
Среднерыночная АЗС |
9 103 250 |
|
|
|
|
|
Стоимость объекта оценки |
9 103 250 |
|
|
|
|
Вариант 5
Здание гостиницы, площадью 6000 кв.м., строительный объем 180 000 куб.м. год постройки: 1994 г. Восстановительная стоимость подобных объектов составляет на дату оценки 15 000 руб/кв.м. Оставшаяся экономическая жизнь аналогичных зданий – 85 лет. Гостиница располагается в панельном здании жилого дома 97 серии, что не соответствует современным требованиям, предъявляемым к гостиницам, что отражается на уровне загрузки гостиницы и доходах. Снижение годового дохода от номерного фонда составляет 1 900 000 руб. коэффициент капитализации 0,19. определить виды износа и сумму устаревания.
Вариант 6
В ходе анализа ННЭИ (наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка), Оценщик уставил, что наилучшим и наиболее эффективным использованием земельного участка будет строительство многоэтажного жилого дома на 120 квартир. На дату оценки на земельном участке располагается ветхое строение. Затраты на снос существующего объекта составляют 500 000 руб. Строительство нового объекта планируется завершить через 2 года. Затраты на проектирование и строительство в 1 год составят 120 000 000 рублей, во второй год 90 000 000 руб. Начало продажи квартир планируется через год после начала строительства. Ожидается, что в месяц будет продаваться по 4 квартиры. Средняя стоимость квартиры 4 000 000 руб. Ставка дисконтирования составляет 15%. Определить стоимость объекта недвижимости с учетом ННЭИ. Решение представить в виде таблицы.
Вариант 7
Определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка по адресу ул. Труда, 187. район окружения составляют объекты культурного, развлекательного, и административно-торгового назначения. Существуют следующие варианты застройки земельного участка:
Вариант А (кафе)
Стоимость строительства 350 000 долл. Годовой доход от аренды (ПВД) составит 150 000 долл. в год. Потери от недоиспользования площади и неплатежей по аренде составят 5% от потенциального валового дохода (ПВД)*. Операционные расходы составят 43% от потенциального валового дохода (ПВД). Коэффициент капитализации для зданий 14%, для земли 11%.
Вариант Б (офисное здание)
Стоимость строительства 400 000 долл. Годовой доход от аренды (ПВД) составит 170 000 долл. в год. Потери от недоиспользования площади и неплатежей по аренде составят 20 000 долл. Операционные расходы составят 40% от потенциального валового дохода (ПВД). Коэффициент капитализации для зданий 13%, для земли 11%.
Решение представить в виде таблицы. При оценке стоимости земельного участка использовать метод остатка.
*ПВД – годовой доход от аренды, получаемый собственником при сдаче всей площади объекта.
Вариант 8
Производственно-складское 1 эт. Здание, площадью 500 кв.м., высота потолка 8 м. расположено в промзоне г.Челябинска. Здание обеспечено всеми коммуникациями, имеется ж/д ветка. Восстановительная стоимость подобных объектов составляет на дату оценки 980 руб/куб.м. Оставшаяся экономическая жизнь аналогичных зданий – 85 лет.
- Определите устранимый физический износ короткоживущих элементов, если на ремонт участка протекающей кровли требуется 30 000 руб., на ремонт водопровода 40 000, на внутреннею отделку и покраску 20 000
- Здание имеет неудобный подъезд, что отражается на арендной плате. Потери составляют 10 руб. в месяц с 1 кв.м. определите вид износа и сумму обесценения, если коэффициент капитализации составляет 16 %.
- Кроме того, в соответствии с планом застройки этого района предполагается снос объекта через 15 лет. Определите вид износа и сумму обесценения, если эффективный возраст здания составляет 30 лет.
Вариант 9
Определить рыночную стоимость помещения, площадью 150 кв.м. ставка арендной платы для подобных объектов составляет 500 руб./кв.м. в мес. без учета коммунальных платежей. Характеристики объекта оценки и объектов аналогов приведены в таблице.
|
Показатели |
Оцениваемый объект |
Аналог -1 |
Аналог -2 |
Аналог -3 |
|
Стоимость предложения, руб. |
|
5 000 000 |
4 700 000 |
5200 000 |
|
Площадь |
|
170 |
120 |
160 |
|
Потенциальный валовый доход (ПВД), руб. |
|
1 008 000 |
1 122 000 |
1 152 000 |
|
Назначение здания |
Администрат. |
Администрат. |
Администрат. |
Администрат. |
|
Состояние |
Удовлетворит. |
Удовлетворит. |
Очень хорошее |
Очень хорошее |
При определении стоимости объекта оценки использовать метод валового рентного мультипликатора.
Вариант 10
Инвестор купил АЗС за 18000 долл. Он предполагает, что можно сдать АЗС в аренду на 10 лет за 2000 долл. в год. Арендный платеж вносится в конце каждого года. Он также считает, что сможет в конце 10-го года продать недвижимость за 40 000 долл. (стоимость реверсии). Какую цену заплатил бы инвестор за недвижимость, чтобы получить отдачу в 15% (т.е. определить инвестиционную стоимость АЗС при ставке дисконтирования 15 %).