80. Система управления финансами на предприятии. Структура источников финансирования предприятия. Финансовые документы.
Финансы предприятий представляют собой систему экон.отношений отдельных субъектов хозяйствования – юр. лиц, связанных с формированием, распределением и использованием ДС в процессе осуществления ими хоз.деятельности. Финансы предприятий осуществляют ряд функций: Ресурсообразующая. Распределительная. Контрольная.
Целью планиро¬вания финансов является определение возможных объемов финансовых ресурсов, капитала и резервов на основе прогно¬зирования величины финансовых показателей. К таким показа¬телям относятся прежде всего собственные оборотные средства, амортизационные отчисления, кредиторская задолженность, по¬стоянно находящаяся в распоряжении хозяйствующего субъекта, прибыль, налоги, уплачиваемые из прибыли, и др.

Финансовый план хозяйствующего субъекта представляет собой баланс его доходов и расходов. В состав доходов вклю¬чаются прежде всего доходы, получаемые за счет устойчивых источников собственных средств. При необходимости в доход¬ную часть включаются суммы, получаемые за счет заемных средств. К устойчивым источникам собственных доходов отно¬сятся прибыль, амортизационные отчисления, отчисления в ре¬монтный фонд, кредиторская задолженность, постоянно находящаяся в распоряжений хозяйствующего субъекта. Цель составления финансового плана состоит в увязке доходов с не¬обходимыми расходами.
При превышении доходов над расходами сумма превышения направляется в резервный фонд. При превышении расходов над доходами определяется сумма недостатка финансовых средств. Эти дополнительные финансовые средства могут быть получены за счет выпуска ценных бумаг, полученных кредитов или займов, благотворительных взносов и т.п. Если источник дополнительных финансовых средств уже точно известен, то эти средства включаются в доходную часть, а возврат их - в расходную часть фи¬нансового плана.
Финансовое планирование - это планирование всех его доходов и направлений расходования денежных средств для обеспечения развития предприятия. Финансовое планирование осуществляется посредством составления финансовых планов разного содержания и назначения в зависимости от задач и объектов планирования.
Исходя из этого финансовые планы можно разделить на перспективные, текущие и оперативные.
Примером сочетания перспективного и текущего планирования является бизнес-план, который принято разрабатывать в развитых капиталистических странах при создании нового предприятия или обосновании производства новых видов продукции. Он составляется на период от трех до пяти лет, поскольку плановые разработки на более длительные периоды не могут быть достоверными.
Финансовый план составляется на перспективу (пятилетку), на год с разбивкой по кварталам и на более короткий период времени (оперативный). Таким образом, финансовый план бы¬вает пятилетним, годовым, квартальным, оперативным.
Бизнес-план представляет собой прогноз предпринимательской деятельности, разработку ориентиров и реального плана финансо-во-коммерческих мероприятий. Задачей бизнес-плана являются выявление проблем, с которыми столк¬нется предприниматель при реализа-ции своих целей в измен¬чивой, неопределенной, конкурентной хозяйственной среде, и определение конкретных путей решения этих про-блем.

81. Классификация методов и приемов финансового анализа. Основные типы моделей, используемых в финансовом анализе и прогнозировании. Элементы теории моделирования и анализа факторных систем.
Метод финансового анализа – способ системного, взаимосвязанного изучения финансовой деятельности. Применяются дедуктивный (изучение финансовых процессов по цепочке от следствия к причинам) и индуктивный ( от причин к следствию) методы. Основные приемы ФА: сравнение, сводка и группировка, исчисление средних показателей и относительных величин, прием балансовой увязки, графический прием и др.
Выделяют неформализованные (логические) и формализованные (математизированные) методы анализа: Неформализованные (метод сравнения , построение аналитических таблиц, методы экспертных оценок, метод чтения и анализа бухгалтерской отчетности). Формализованные:
-элементарные методы микроэкономического анализа (балансовый метод,, прием цепных подстановок и др.)
- традиционные методы экономической статистики(метод средних величин, метод группировки, индексный )
- математико-статистические методы изучения связей – факторный анализ идр.
- методы теории принятия решений – методы ситуационного анализа и прогнозирования и др.
- методы финансовых вычислений – дисконтирование, методы оценки денежных потоков
Источники информации для проведения ФА:
:а) статистическая , бухгалтерская и налоговая отчетности, регистров бухгалтерского и налогового учета, материалов аудиторской проверки и отчетов оценщиков;
б) учредительные документы, протоколы общих собраний участников организации, заседаний совета директоров, договоры.
в) положение об учетной политике ;
г) отчетность филиалов, дочерних обществ, структурных подразделений;
д) материалы налоговых проверок и судебных процессов;
е) нормативные правовые акты, регламентирующие деятельность должника.
ж) результаты инвентаризации
Коэффициентный финансовый анализ. это анализ отношений данных бух. отчетности и определение взаимосвязи и взаимозави-симости между коэффициентами.
Коэффициенты, характеризующие платежеспособность должника
Коэффициент абсолютной ликвидности показывает, какая часть краткосрочных обязательств может быть погашена немедленно, и рассчитывается как отношение наиболее ликвидных оборотных активов к текущим обязательствам должника.
Коэффициент текущей ликвидности характеризует обеспеченность организации оборотными средствами для ведения хозяйственной деятельности и своевременного погашения обязательств и определяется как отношение ликвидных активов к текущим обязательствам должника.
Показатель обеспеченности обязательств должника его активами характеризует величину активов должника, приходящихся на единицу долга, и определяется как отношение суммы ликвидных и скорректированных внеоборотных активов к обязательствам должника.
Степень платежеспособности по текущим обязательствам определяет текущую платежеспособность организации, объемы ее краткосрочных заемных средств и период возможного погашения организацией текущей задолженности перед кредиторами за счет выручки. Степень платежеспособности определяется как отношение текущих обязательств должника к величине среднемесячной выручки.
Коэффициенты, характеризующие финансовую устойчивость должника
Коэффициент автономии (финансовой независимости) показывает долю активов должника, которые обеспечиваются собственными средствами, и определяется как отношение собств. средств к совокупным активам.
Коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами (доля собственных оборотных средств в оборотных акти-вах)определяет степень обеспеченности организации собственными оборотными средствами, необходимыми для ее финансовой устойчивости, и рассчитывается как отношение разницы собственных средств и скорректированных внеоборотных активов к величине оборотных активов.
Доля просроченной кредиторской задолженности в пассивах характеризует наличие просроченной кредиторской задолженности и ее удельный вес в совокупных пассивах организации и определяется в процентах как отношение просроченной кредиторской задолженности к совокупным пассивам.
Показатель отношения дебиторской задолженности к совокупным активам определяется как отношение суммы долгосрочной дебиторской задолженности, краткосрочной дебиторской задолженности и потенциальных оборотных активов, подлежащих возврату, к совокупным активам организации.
Коэффициенты, характеризующие деловую активность должника
Рентабельность активов характеризует степень эффективности использования имущества организации, профессиональную квали-фикацию менеджмента предприятия и определяется в процентах как отношение чистой прибыли (убытка) к совокупным активам организа-ции.
Норма чистой прибыли характеризует уровень доходности хозяйственной деятельности организации. Норма чистой прибыли из-меряется в процентах и определяется как отношение чистой прибыли к выручке (нетто).
Трендовый анализ – сравнение каждой позиции отчетности с рядом предшествующих периодов и определение тренда, т.е. основной тенденции динамики показателя, очищенной от случайных влияний и индивидуальных особенностей отдельных периодов. С помощью тренда формируются возможные значения показателей в будущем, а следовательно, ведется перспективный, прогнозный анализ.
Сравнительный (пространственный) анализ – это внутрихозяйственное сравнение по отдельным показателям предприятия, дочерних предприятий, подразделений, цехов, а также межхозяйственное сравнение показателей данного предприятия с показателями конкурентов, со среднеотраслевыми и средними общеэкономическими данными.
Факторный анализ – это анализ влияния отдельных факторов (причин) на результативный показатель с помощью детерминиро-ванных и стохастических приемов исследования. Факторный анализ может быть прямым (анализ), заключающимся в раздроблении результативного показателя на составные части, так и обратным (синтез), когда отдельные элементы соединяют в общий результативный показатель.
Функционирование любой системы осуществляется в условиях сложного взаимодействия комплекса внутренних и внешних факторов. Связь экономических явлений - это совместное изменений двух и более явлений. Причинная связь состоит в порождении одного явления другим (такие связи называются детерминистскими, или причинно-следственными). Количественная характеристика взаимосвязанных явлений осуществляется с помощью признаков (показателей). Признаки, характеризующие причину, называются факторными (независимыми), признаки, характеризующие следствие, называются результативными (зависимыми). Совокупность факторных и результативных признаков, связанных одной причинно-следственной связью, называется факторной системой.
Модель факторной системы – это матем. формула, выражающая реальные связи между анализируемыми явлениями. В общем виде: Y = f (X1, X2, ..., Xn), где Y – результативный признак, Xi - факторные признаки
Под факторным анализом понимается методика комплексного и системного изучения и измерения воздействия факторов на величину результативных показателей. Различают следующие типы факторного анализа:
Детерминированный и стохастический, прямой и обратный, одноступенчатый и многоступенчатый, статический и динамический, ретроспективный и перспективный.
Детерминированный факторный анализ представляет собой методику исследования влияния факторов, связь которых с результативным показателем носит функциональный (жестко детерминированный) характер, т.е. когда результативный показатель представлен в виде произведения, частного или алгебраической суммы факторов. (или каждому значению факторного признака соответствует определенное неслучайное значение результативного признака).
Основные задачи факторного анализа: отбор факторов для исследования результативного фактора, классификация факторов, определение зависимости и моделирование взаимосвязей между факторными и результативными признаками, расчет влияния факторов и оценка роли каждого из них на изменение величины результативного показателя, работа с факторной моделью (практическое использование для управления экономическими процессами)
Типы экономических моделей, используемых в финансово-экономическом анализе (описательные модели; прогностические модели; нормативные модели).
Под моделью понимают любой аналог какого-либо процесса или явления. Моделирование представляет собой исследование каких-либо процессов , объектов или явлений путем построения и изучения их моделей.
Финансовый анализ проводится с помощью различного типа моделей, позволяющих структурировать и идентифицировать взаимосвязи между основными показателями. Выделяют три основных типа моделей:
Дескриптивные (описательные) являются основными моделями для оценки фин. состояния предприятия. К ним относятся построение системы отчетных балансов, представление различной фин. и бух. отчетности, вертикальный и горизонтальный анализ, система аналитических коэффициентов(ликвидности, финансовой устойчивости, деловой активности , рентабельности) , аналитические записки к отчетности.
Предикативные (предсказательные, прогностические) модели используются для прогнозирования доходов предприятия и его будущего финансового состояния. Наиболее распространенными из них являются расчет точки критического объема продаж, построение прогностических финансовых отчетов, модели динамического анализа (жестко детерминированные факторные модели и регрессионные модели), модели ситуационного анализа.
Нормативные модели позволяют сравнить фактические результаты деятельности предприятий с ожидаемыми, рассчитанными по бюджету. Такие модели используются в основном во внутреннем финансовом анализе. Их сущность сводится к установлению нормативов по каждой статье расходов по технологическим процессам, видам изделий, центрам ответственности и к анализу отклонений фактических данных от нормативных значений.

82. Основные принципы и последовательность анализа финансового состояния предприятия.
Комплексный подход к диагностике фин. состояния основан на последовательной оценке действия внутренних и внешних факторов, определяющих глубину фин. кризиса, выбор и перспективность применения методов фин. оздоровления. Диагностика финансового состояния осуществляется в следующей логической последовательности:
1) состояние реализации и производства продукции – определяющая характеристика состоятельности предприятия. Включает изучение: динамики производства и реализации продукции; устойчивости ее производства и сбыта; расчетов с потребителями продукции; состава и структура продукции, ее конкурентоспособности.
2) состав и структура выпускаемой продукции. 3) конкурентоспособность продукции
4) наличие и эффективность использования произв. ресурсов – состав произв. ресурсов: персонал, внеоборотные активы, оборотные активы. Персонал - оценка обеспеченности предприятия трудовыми ресурсами и их использования осуществляется для диагностики социального банкротства, которое выражается снижением численности, уровня квалификации работников, зарплата. Внеоборотные активы - в процессе оценки стоимости и структуры внеоборотных активов определяется их удельный вес в стоимости имущества; структуру внеоборотных активов по следующим видам: нематериальные активы; основные средства; незавершенное строительство; долгосрочные финансовые вложения.
Анализ фин. нагрузки – в процессе определяется 1) фин. нагрузка в виде потребности в средствах на завершение капитального строительства. Для разработки мероприятий по фин. оздоровлению необходимо оценить степень готовности незавершенных объектов и неустановленного оборудования, объем средств для завершения строительства, а также варианты использования незавершенного строительства; 2) доходность долгосрочных финансовых вложений предприятия. Анализ фин. состояния неплатежеспособных предприятий показывает, что долгосрочные финансовые вложения, как правило, неликвидны.
Оборотные активы – активы предприятия, представленные в виде: запасов товарно-материальных ценностей; расходов будущих периодов; средств, находящихся на счетах; временно свободных ДС - оценка осуществляется с позиций ликвидности и возможности их мобилизации для погашения кредиторской задолженности. Оценка оборотных активов для диагностики несостоятельности включает анализ: - динамики стоимости и структуры оборотных активов; - ликвидность оборотных активов; - эффективность использования оборотных средств.
Анализ стоимости и структуры оборотных активов включает изучение структуры оборотных активов и ее изменения с целью оценки их ликвидности. Анализ структуры осуществляется по следующим видам: производственные запасы; незавершенное производство; ГП и товары для перепродажи; товары отгруженные; расходы будущих периодов; дебиторская задолженность; ДС и краткосрочные финан-совые вложения.
Анализ оборачиваемости оборотных активов – финансово-экономическое состояние предприятия, его платежеспособность находятся в непосредственной зависимости от оборачиваемости средств, вложенных в активы. Чем выше показатели оборачиваемости, тем быстрее средства, вложенные в активы, превращаются в ДС, которыми предприятие расплачивается по своим обязательствам. Отдельные виды текущих активов предприятия имеют различную скорость оборота. Показатели оборачиваемости отражают структуру оборотных ак-тивов предприятия и зависят от их видов, запасов товарно-материальных ценностей, дебиторской задолженности. Длительность оборота текущих активов предприятия определяется совокупным влиянием факторов внешнего и внутреннего характера. Внешние: отраслевая при-надлежность; сфера деятельности предприятия; масштабы предприятия; условия хозяйствования предприятия, включающие налаженность связей с поставщиками и потребителями, платежеспособный спрос на продукцию предприятия. К внутренним факторам, определяющих эффективность стратегии управления активами, относят: система управления затратами; ценовая политика; наличие учетной политики, позволяющей использовать обоснованные методы оценки товарно-материальных запасов.
Вывод: Спад производства, признаки социального банкротства, высокая степень износа основных средств, низкая ликвидность оборотных средств - любой из этих взаимосвязанных факторов может стать причиной неплатежеспособности предприятия. Неплатежеспособность проявляется в таком размещении и использовании фин. ресурсов, при кот. предприятие не м. погасить свои обязательства перед кредиторами. Поэтому необходимо определить влияние показателей, характеризующих эконом. состояние предприятия, на размещение и эффективность использования фин. ресурсов.
5) оценка фин. результата деятельности – фин. результаты деятельности предприятия оцениваются с помощью абсолютных и относительных показателей. Абсолютные показатели: прибыль (убыток) от реализации Т\У; прибыль (убыток) от прочей реализации; доходы и расходы от внереализационных операций; балансовая (валовая) прибыль; чистая прибыль. Эти показатели отражают абсолютную прибыль хозяйствования. Относительные различные соотношения прибыли и затрат (или вложенного капитала). Экономический смысл показателей рентабельности – они отражают прибыль, получаемую с каждого рубля средств (собственных или заемных), вложенных в предприятие.
Основными задачами оценки фин. результата при диагностике неплатежеспособности являются: - оценка динамики показателей прибыли и рентабельности за анализируемый период; - анализ источников и структуры балансовой прибыли; - выявление резервов повышения прибыли и уровня рентабельности.
6) фин. состояние предприятия и его фин. устойчивость характеризуется системой показателей, отражающих наличие, размещение и использование фин. ресурсов предприятия. Задачами оценки фин. состояния предприятия являются: - оценка имущественного состояния предприятия: стоимость, структура и источники формирования имущества; - оценка направлений использования финансовых ресурсов; - определение показателей фин. устойчивости и автономности предприятия; - оценка платежеспособности.
При диагностике причин неплатежеспособности необходимо сделать акцент на выявлении основных направлений оттока финансовых ресурсов от активов, участвующих в производственном процессе, к активам, являющимся нагрузкой на финансовый организм предприятия.
Анализ фин. устойчивости – структура баланса, то есть соотношение между отдельными разделами актива и пассива баланса пред-приятия, отражает финансовую устойчивость и автономность предприятия на основе расчета ряда финансовых показателей: коэффициент автономии, отношение заемных и привлеченных средств к собственным средствам, степень обеспеченности запасов и затрат собственными оборотными средствами и т.д.
7) эффективность управления финансовыми ресурсами.
Такой методологический подход к диагностике несостоятельности предприятия позволяет установить причины, степень глубины кризиса и возможность повышения конкурентных преимуществ и финансового оздоровления.
2 вариант ответа на данный билет.
Вся отчетная информация группируется в отдельные укрупненные статьи. Это баланс, отчет о прибылях и убытках. Основными методами анализа отчетности:
- чтение отчетности: изучение абсолютных показателей
- горизонтальный анализ: позволяет определить абсолютные и относительные изменения различных статей отчетности по сравнению с предыдущим годом, кварталом.
- вертикальный анализ: для выявления удельного веса отдельных статей отчетности в общем итоговом показателе, принимаемом за 100%
- трендовый анализ: основан на расчете относительных отклонений показателей отчетности за ряд периодов от уровня базисного периода, для которого все показатели принимаются за 100%.
- расчет финансовых коэффициентов: описывают финансовые пропорции между статьями отчетности. Показатели сравниваются с базовыми (стандартными, среднеотраслевыми, аналогичными предшествующих лет, показателями конкурентов)

83. Методика анализа финансового состояния. Анализ финансовой отчетности.
Горизонтальный и вертикальный анализ бухгалтерской отчетности. Построение аналитической отчетности в целях анализа. Горизонтальный (временной) анализ – сравнение каждой позиции отчетности с предыдущим периодом. Вертикальный (структурный) анализ - определение структуры итоговых фин. показателей с выявлением влияния каждой позиции отчетности на результат в целом.
Целью данного этапа анализа является выявление причин ухудшения фин.состояния предприятия. Исследование баланса предприя-тия дает возможность оценить динамику изменения отдельных показателей фин. деятельности, проследить основные направления изменения структуры баланса, сопоставить полученные в ходе анализа данные с аналогичными показателями других предприятий отрасли.
Для сопоставимости исследуемых данных по статьям и разделам баланса на начало и конец отчетного периода анализ проводится на основе удельных показателей, рассчитываемых к валюте баланса, которая принимается за 100 %. При этом определяются как изменения данных показателей в структуре баланса за рассматриваемый период, так и направленность изменений (увеличение, снижение).
В анализе финансового состояния неплатежеспособного предприятия можно выделить следующие разделы:
Анализ динамики валюты баланса. сопоставляются данные по валюте баланса на н. и к. отчетного периода, делаются выводы об изменении величины хозяйственного оборота предприятия, о причинах такого изменения.
Анализ структуры пассивов предприятия. позволяет установить одну из возможных причин фин. неустойчивости предприятия, приведшей к его неплатежеспособности
Анализ источников собственных средств предприятия. Источниками собственных средств предприятия являются: УК с учетом добавочного капитала как следствия переоценки основных фондов, резервный капитал и резервные фонды, фонды накопления, целевые финансирования и поступления, а также нераспределенная прибыль отчетного года и прошлых лет.
Исследование структуры краткосрочной кредиторской задолженности предприятия краткосрочные кредиты банков и различные займы; задолженность перед другими предприятиями; задолженность перед бюджетом; соц.страхом; внебюджетными фондами; задолжен-ность по оплате труда и тенденции ее изменения.
Анализ структуры активов предприятия. исследуются как с точки зрения их участия в производстве, так и с точки зрения оценки их ликвидности. Непосредственно в произв. цикле участвуют: основные средства и нематериальные активы, запасы и затраты, ДС. К наиболее легколиквидным активам предприятия относятся ДС на счетах, а также краткосрочные ценные бумаги; к наиболее труднореализуемым ак-тивам -основные фонды, находящиеся на балансе предприятия, и прочие внеоборотные активы.
Анализ основных средств и прочих внеоборотных активов предприятия. Особое внимание обращается на изменение абсолютных показателей за отчетный период, которое отражает движение основных средств. Наличие в составе активов предприятия нематериальных активов косвенно характеризует избранную предприятием стратегию как инновационную, хотя подобные вложения требуют дополнительной оценки их экономической эффективности. Наличие долгосрочных финансовых вложений указывает на инвестиционную направленность вложений.
Анализ структуры оборотных средств предприятия. Скорость оборота текущих активов предприятия является одной из качественных характеристик проводимой фин. политики: чем скорость оборота выше, тем выбранная стратегия эффективнее. Поэтому рост (абсолютный и относительный) оборотных средств может свидетельствовать не только о расширении производства или действия фактора инфляции, но и о замедлении их оборота, это объективно вызывает потребность в увеличении их массы. Рассч. Коэфф. оборачиваемости.
Анализ результатов фин. деятельности. Необходимым элементом анализа является исследование результатов фин. деятельности и направлений использования полученной прибыли. Если предприятие убыточно, м. сделать вывод об отсутствии источника пополнения собственных средств для ведения им нормальной хоз. деятельности. Если же хоз.деятельность предприятия сопровождалась получением прибыли, следует оценить те пропорции, в которых прибыль направляется на платежи в бюджет, отчисления в резервные фонды, в фонды накопления и фонды потребления. При этом наличие значительных отчислений в фонды потребления м. рассм. как одну из характеристик избранной предприятием стратегии в осуществлении фин. деятельности. В условиях неплатежеспособности предприятия данную часть прибыли целесообразно рассматривать как потенциальный резерв собственных средств, которые при изменении соотношений в распределении прибыли между фондами потребления и накопления можно было бы направить на пополнение оборотных средств.
Финансовый анализ-выявление взаимосвязей и взаимозависимостей между различными показателями фин.-хоз. деятельности предприятия, включенными в его отчетность. При проведении фин. анализа а\управляющий анализирует фин. состояние должника на дату проведения анализа, его финансовую, хозяйственную и инвестиционную деятельность, положение на товарных и иных рынках. Важным ис-точником фин. анализа является фин. (бух.) отчетность. А\управляюший проводит анализ активов и пассивов должника. Анализ активов проводится в целях оценки эффективности их использования, выявления внутрихоз.резервов обеспечения восстановления платежеспособности, оценки ликвидности активов, степени их участия в хоз. обороте, выявления имущества и имущественных прав, приобретенных на заведомо невыгодных условиях, оценки возможности возврата отчужденного имущества. Анализ активов производится по группам статей баланса должника (анализ внеоборотных и оборотных активов). Анализ пассивов проводится в целях выявления внутрихозяйственных резервов обеспечения восстановления платежеспособности, выявления обязательств, которые могут быть оспорены или прекращены, выявления возможности проведения реструктуризации сроков исполнения обязательств. Анализ пассивов проводится по группам статей баланса состоит из анализа капитала, резервов, долгосрочных и краткосрочных обязательств. При проведении фин. анализа а\управляющий д. руководствоваться принципами полноты и достоверности (используются документально подтвержденные данные, заключения и выводы основываются на расчетах и реальных фактах).

Анализ показателей финансового состояния должника по данным бухгалтерской отчетности. Последовательность анализа финансового состояния.
При проведении финансового анализа арбитражный управляющий анализирует финансовое состояние должника на дату проведения анализа, его финансовую, хозяйственную и инвестиционную деятельность, положение на товарных и иных рынках.
Финансовый анализ проводится арбитражным управляющим в целях:
а) подготовки предложения о возможности (невозможности) восстановления платежеспособности должника и обоснования целесообразности введения в отношении должника соответствующей процедуры банкротства;
б) определения возможности покрытия за счет имущества должника судебных расходов;
в) подготовки плана внешнего управления;
г) подготовки предложения об обращении в суд с ходатайством о прекращении процедуры финансового оздоровления (внешнего управления) и переходе к конкурсному производству;
д) подготовки предложения об обращении в суд с ходатайством о прекращении конкурсного производства и переходе к внешнему управлению.
При проведении финансового анализа арбитражный управляющий, выступая как временный управляющий, использует результаты ежегодной инвентаризации, проводимой должником, как внешний (конкурсный) управляющий - результаты инвентаризации, которую он проводит при принятии в управление (ведение) имущества должника, как административный управляющий - результаты инвентаризации, проводимой должником в ходе процедуры финансового оздоровления, независимо от того, принимал ли он в ней участие.
Финансовый анализ проводится на основании:
а) статистической отчетности, бухгалтерской и налоговой отчетности, регистров бухгалтерского и налогового учета, а также (при наличии) материалов аудиторской проверки и отчетов оценщиков;
б) учредительных документов, протоколов общих собраний участников организации, заседаний совета директоров, реестра акционеров, договоров, планов, смет, калькуляций;
в) положения об учетной политике, в том числе учетной политике для целей налогообложения, рабочего плана счетов бух.учета, схем документооборота и организационной и производственной структур;
г) отчетности филиалов, дочерних и зависимых хозяйственных обществ, структурных подразделений;
д) материалов налоговых проверок и судебных процессов;
е) нормативных правовых актов, регламентирующих деятельность должника.
При проведении финансового анализа арбитражный управляющий должен руководствоваться принципами полноты и достоверности, в соответствии с которыми:
в документах, содержащих анализ финансового состояния должника, указываются все данные, необходимые для оценки его платежеспособности;
в ходе финансового анализа используются документально подтвержденные данные;
все заключения и выводы основываются на расчетах и реальных фактах.
В документах, содержащих анализ финансового состояния должника, указываются:
а) дата и место его проведения;
б) фамилия, имя, отчество арбитражного управляющего, наименование и местонахождение саморегулируемой организации арбитражных управляющих, членом которой он является;
в) наименование арбитражного суда, в производстве которого находится дело о несостоятельности (банкротстве) должника, номер дела, дата и номер судебного акта о введении в отношении должника процедуры банкротства, дата и номер судебного акта об утверждении арбитражного управляющего;
г) полное наименование, местонахождение, коды отраслевой принадлежности должника;
д) коэффициенты финансово-хозяйственной деятельности должника и показатели, используемые для их расчета, согласно приложе-нию N 1, рассчитанные поквартально не менее чем за 2-летний период, предшествующий возбуждению производства по делу о несостоятельности (банкротстве), а также за период проведения процедур банкротства в отношении должника, и динамика их изменения;
е) причины утраты платежеспособности с учетом динамики изменения коэффициентов финансово-хозяйственной деятельности;
ж) результаты анализа хозяйственной, инвестиционной и финансовой деятельности должника, его положения на товарных и иных рынках с учетом требований согласно приложению N 2;
з) результаты анализа активов и пассивов должника с учетом требований согласно приложению N 3;
и) результаты анализа возможности безубыточной деятельности должника с учетом требований согласно приложению N4;
к) вывод о возможности (невозможности) восстановления платежеспособности должника;
л) вывод о целесообразности введения соответствующей процедуры банкротства;
м) вывод о возможности (невозможности) покрытия судебных расходов и расходов на выплату вознаграждения арбитражному управляющему (в случае если в отношении должника введена процедура наблюдения).
При проведении финансового анализа арбитражным управляющим проверяется соответствие деятельности должника нормативным правовым актам, ее регламентирующим. Информация о выявленных нарушениях указывается в документах, содержащих анализ финансо-вого состояния должника.
К документам, содержащим анализ финансового состояния должника, прикладываются копии материалов.
Правила определяют принципы и условия проведения арбитражным управляющим финансового анализа, а также состав сведений, используемых арбитражным управляющим при его проведении.
При проведении финансового анализа арбитражный управляющий анализирует финансовое состояние должника на дату проведения анализа, его финансовую, хозяйственную и инвестиционную деятельность, положение на товарных и иных рынках.
Определен порядок расчета коэффициентов, характеризующих: платежеспособность должника
Коэффициент абсолютной ликвидности.
Коэффициент текущей ликвидности.
Показатель обеспеченности обязательств должника его активами.
Степень платежеспособности по текущим обязательствам.
Коэффициенты, характеризующие финансовую устойчивость должника
Коэффициент автономии (финансовой независимости).
Коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами (доля собственных оборотных средств в оборотных акти-вах).
Доля просроченной кредиторской задолженности в пассивах.
Показатель отношения дебиторской задолженности к совокупным активам.
Коэффициенты, характеризующие деловую активность должника
Рентабельность активов.
Норма чистой прибыли.
В Положении приведен порядок анализа хозяйственной, инвестиционной и финансовой деятельности должника, его положения на товарных и иных рынках, который включает в себя анализ внешних и внутренних условий деятельности должника и рынков, на которых она осуществляется. + Анализ активов и пассивов, + Анализ возможности безубыточности деятельности должника.

84. Прогнозирование финансово-хозяйственной деятельности предприя-тия.
Целью планирования финансов является определение возможных объемов финансовых ресурсов, капитала и резервов на основе прогнозирования величины фин. показателей. К таким показателям относятся прежде всего собственные оборотные средства, амортизаци-онные отчисления, кредиторская задолженность, постоянно находящаяся в распоряжении хозяйствующего субъекта, прибыль, налоги, уплачиваемые из прибыли, и др.
Методы планирования - это конкретные способы и приемы расчетов показателей. При планировании фин. показателей могут при-меняться след. методы: нормативный, расчетно-аналитический, балансовый, метод оптимизации плановых решений, экономико-математическое моделирование.
Финансовый план хозяйствующего субъекта представляет собой баланс его доходов и расходов. В состав доходов включаются доходы, получаемые за счет устойчивых источников собственных средств (прибыль, амортизационные отчисления, отчисления в ремонтный фонд, кредиторская задолженность, постоянно находящаяся в распоряжений хоз. субъекта). При необходимости в доходную часть включаются суммы, получаемые за счет заемных средств. Цель составления фин. плана состоит в увязке доходов с необх. расходами.
При превышении доходов над расходами сумма превышения направляется в резервный фонд. При превышении расходов над доходами определяется сумма недостатка фин. средств. Эти доп. фин. средства м.б. получены за счет выпуска ц\б, полученных кредитов или займов, благотворительных взносов и т.п. Если источник доп. фин. средств уже точно известен, то эти средства включаются в доходную часть, а возврат их - в расходную часть фин. плана.
Финансовое планирование - это планирование всех его доходов и направлений расходования ДС для обеспечения развития предприятия. Фин. планирование осуществляется посредством составления фин.планов разного содержания и назначения в зависимости от задач и объектов планирования. Исходя из этого фин. планы можно разделить на перспективные, текущие и оперативные.
Примером сочетания перспективного и текущего планирования является бизнес-план, который принято разрабатывать в развитых капиталистических странах при создании нового предприятия или обосновании производства новых видов продукции. Он составляется на период от трех до пяти лет, поскольку плановые разработки на более длительные периоды не могут быть достоверными.
Финансовый план составляется на перспективу (пятилетку), на год с разбивкой по кварталам и на более короткий период времени (оперативный). Таким образом, финансовый план бы¬вает пятилетним, годовым, квартальным, оперативным.
Бизнес-план представляет собой прогноз предпр. деятельности, разработку ориентиров и реального плана фин.-ком.их мероприятий. Задачей бизнес-плана являются выявление проблем, с которыми столкнется предприниматель при реализации своих целей в изменчивой, неопределенной, конкурентной хозяйственной среде, и определение конкретных путей решения этих проблем. Бизнес-план выступает в различных формах..
Этапы разработки финансовой стратегии предприятия
Реализация финансовой стратегии в её конкретном механизме функционирования финансов предприятия должна базироваться на опр. принципах, адекватных рыночной экономике.
Стратегия экономической организации - это совокупность её главных целей и основных способов достижения данных целей. Другими словами, разрабатывать стратегию действия фирмы - значит определять общие направления её деятельности.
Стратегия должна исходить из реальных возможностей развития фирмы. Поэтому стратегия - это прежде всего реакция организации на объективные внешние и внутренние обстоятельства её деятельности.
Процесс формирования стратегии заключает в себе три этапа:
- формирование общей стратегии организации;
- формирование конкурентной (деловой) стратегии;
- определение функциональных стратегий фирмы.
Общая стратегия организации формируется высшим руководством. Разработка общей стратегии решает две главные задачи:
- должны быть отобраны и развернуты основные элементы общей стратегии фирмы;
- необходимо установить конкретную роль каждого из подразделений фирмы при осуществлении стратегии и определить способы распределения ресурсов между ними.
Варианты общих стратегий можно свести к трем основным типам: стратегия стабильности, роста, сокращения. Организация может выбрать один из них или применять определённые сочетания различных типов (что обычно бывает характерно для крупных, диверсифици-рованных компаний).
Фин. стратегия - это генеральный план действий по обеспечению предприятия ДС. Она охватывает вопросы теории и практики формирования финансов, их планирования и обеспечения, решает задачи, обеспечивающие фин. устойчивость предприятия в рыночных условиях хозяйствования. Теория фин. стратегии исследует объективные закономерности рыночных условий хозяйствования, разрабатывает способы и формы выживания в новых условиях подготовки и ведения стратегических финансовых операций.

85. Методы прогнозирования возможного банкротства предприятия.
Использование методов финансового прогнозирования и финансового планирования при подготовке обоснования целесообразности введения последующих процедур банкротства временным управляющим.
Целью планирования финансов является определение возможных объемов фин.ресурсов, капитала и резервов на основе прогнозирования величины фин. показателей. К таким показателям относятся прежде всего собственные оборотные средства, амортизационные отчисления, кредиторская задолженность, постоянно находящаяся в распоряжении хоз.субъекта, прибыль, налоги, уплачиваемые из прибыли, и др.
К задачам планирования финансов относятся:
- обеспечение произв.-торг. процесса необходимыми фин. ресурсами. Определение плановых объемов необходимых денежных фондов и направления их расходования;
- установление фин. отношений с бюджетом, банком, страховыми организациями и другими субъектами;
- выявление путей наиболее рацион. вложения капитала и резервов по его эффективному использованию;
- увеличение прибыли за счет экономного использования денежных средств;
- осуществление контроля за образованием и расходованием ДС и эффективного вложения капитала.
Важный момент фин. планирования - его стратегия. Содержанием стратегии фин. планирования является определение его центров доходов (прибыли) и центров расходов. Центр доходов субъекта - это его подразделение с макс. прибыль. Центр расходов - это малорен-табельное или неком.подразделение, но играющим важную роль в общем производственно-торговом процессе.
Планирование финансовых показателей осуществляется посредством определенных методов.
Методы планирования - это конкретные способы и приемы расчетов показателей. При планировании финансовых показателей могут применяться следующие методы: нормативный, расчетно-аналитический, балансовый, метод оптимизации плановых решений, экономико-математическое моделирование.
Бизнес-план представляет собой прогноз предпр. деятельности, разработку ориентиров и реального плана фин.-ком. мероприятий. Задачей бизнес-плана являются выявление проблем, с которыми столкнется предприниматель при реализации своих целей в изменчивой, неопределенной, конкурентной хозяйственной среде, и определение конкретных путей решения этих проблем. Бизнес-план выступает в различных формах.
В бизнес-плане различают два вида фин. планирования: долгосрочное и краткосрочное. Основой долгосрочного финансового планирования является определение потребности в капитале, позволяющей осуществить выбор и сроки получения кредитов, выпуска ценных бумаг, распределить капитал на собственный и заемный. Важное место в финансовой политике хо¬зяйствующего субъекта отводится таким источникам формирования собственных средств, как ускоренная амортизация и резервный фонд. Заемные денежные средства стремятся привлекать в период оживленной конъюн

86. Финансовый анализ инвестиционных проектов. Разработка вариан-тов инвестиционных проектов.
Разработка инвестиционных проектов и оценка их привлекательности. Фин. план включает 10 таблиц. В 1 - фиксируется объем капитальных вложений по проекту. Во 2 - данные об объемах инвестиций на 2 года по кварталам, в целом, с разбивкой на капитальные вложения в осн. производство, инвестиции под подразделения сбыта, под оборотные средства, другие инвестиции. 3 таблица - источники средств, соб¬ственные и заемные. В 4 - план производства и реализации продукции, НДС, акцизы, пошлины. 5 таблица - информа¬ция о численности работающих по категориям, объемы затрат з\пл и начислений. Таблица 6 - затраты на производство и сбыт продукции, прямые затраты и постоянные, НДС и акцизы на матер. ресурсы. В таблице 7 - амортизационные отчисления. В таблице 8 представлены фин. результаты произв. и сбытовой деятельности: от общего объема продаж до чистой прибыли и плате¬жей в бюджет. Таблица 9 - план денежных поступлений и выплат. В таблице 10 - расчет бюджетного эффекта от реализации проекта (по кварталам первых двух лет и в последующие годы). Поступления - налоги в бюджет, выплаты - это величина господдержки.
Разработка инвестиционных предпринимательских проектов. Методика UNIDO технико-эконом. исследования целесообразности реализации проекта.Бизнес-план инвестиционного проекта формируется из разделов: Краткое изложение (резюме). Предпосылки и основ-ная идея проекта. Анализ рынка и концепция маркетинга. Сырье и поставки. Месторасположение, строительный участок и окружающая среда. Проектирование и технология. Организация и накладные расходы. Трудовые ресурсы. Планирование и составление бюдже¬та осу-ществления проекта.
Фин.анализ и оценка инвестиций. Основу фин. анализа и оценки инвестиций составляют расчеты, представляемые в 10 таблицах (1 - полные издержки по инвестициям в основной капитал; 2 - полные предпроизводственные расходы; 3 - полные годовые издержки на проданную продукцию; 4 - полная потребность в чистом оборотном капитале; 5 - расчет потребности в оборотном капитале; 6 - полные инвестиционные издержки; 7 - источни¬ки финансирования и поток финансовых ресурсов, погашение долга; 8 - поток реальных денег; 9 - дисконтированный поток реальных денег, дисконтированная прибыль на инвестированный акционерный капитал; 10 - чистый доход от операций, 11 - проектируемый баланс). Особенность расчетов заключается в выделении прямых переменных затрат не только в основном производстве, но и в общезавод¬ских и ком. расходах. Для оценки рисков проектов проводится анализ чувствительности показателей проекта на измене¬ния исходной информации.
Оценка привлекательности инвестиционных проектов Для оценки инвестиционных проектов используются концепция потока реальных денег (чистые денежные потоки), показатели: чистого дисконтированного дохода, индекса доходности, внутренней нормы доход-ности.
Понятие "инвестиционный проект" предполагает мероприятие, деятельность по достижению опр. цели , а также систему орг. и расчетно-фин.документов для осуществления этой деятельности. Проект - это и техническое мероприятие (совершенствование техники и технологического процесса, модернизация объекта, управленческие решения) и движение денег (инвестиции ¬сегодня и доходы - в будущем). В основе анализа привлекательности инвестиц. проектов лежит оценка и сравнение объема предполагаемых инвестиций и будущих денежных поступлений. Методы, используемые при оценке привлекательности инвестиционной деятельности можно разделить на 2 группы: основанные на дисконтированных оценках, т.е. с учетом фактора времени, и на учетных оценках. Инвестиц. процесс является объектом колич. Фин. анализа, в котором инвестиц.проект рассматривается как денежный поток. Инвестиц. процесс с фин. точки зрения объединяет два противоположных процесса - создание произв. или иного объекта, на который затрачиваются опр.средства и последовательное получение дохода Оба эти процесса протекают последовательно или параллельно. Отдача от инвестиций может начаться до завершения процесса вложений. Фактор времени, распределение расходов и доходов во времени играют большую роль, чем размеры сумм, особенно в долгосрочных операциях и в условиях инфляции. Сравнение различных инвестиционных проектов и выбор лучшего из них рекомендуется производить с использованием следующих показателей:
NPV - чистый приведенный доход как разность приведенных потоков дохода и затрат; PI - индекс рентабельности как отношение приведенных потока доходов и затрат; IRR - норма рентабельности или внутренняя норма доходности, под которой понимают ту расчетную ставку дохода, при которой NPV=0; CC - цена капитала; PP - срок окупаемости, показатель, характеризующий продолжительность периода, в течение которого сумма приведенных чистых доходов равна сумме инвестиций; ARR - коэффициент эффективности инвестиций, как отношение балансовой прибыли к средней величине инвестиций.

87. Аудит кризисного предприятия, основные методы, внутренний и внешний аудит.
Аудит – фин. анализ, бух. контроль, ревизия фин.- хоз. деятельности предприятий, организаций, фирм, АО, проводимые независимыми службами квалифицированных специалистов. Аудит проводится по запросу клиента на основании договора или по настоянию смежников, контрагентов, гос. органов власти.
В ходе аудита анализируется в основном бух. отчётность. Главная цель аудита – выявление фин. положения, состояния фирмы и выработка рекомендаций по их улучшению. Внутренний аудит: осуществляется специалистами по учёту, контролю и анализу, работаю-щими в данной хоз. системе. Основная задача: удовлетворение потребностей администрации в рамках данной хоз. системы. Внутренний аудит – часть внутрихозяйственного контроля, который должен быть непрерывным. Внешний аудит: осуществляется профессионалами, которые не явл. наёмными работниками данной хоз. системы, выполняют функцию засвидетельствования, гл.образом на договорной осно-ве. Главная задача: высказать своё мнение для нужд «третьих лиц» - акционеров, инвесторов, банков, партнёров, органов власти. Внешний аудит является периодическим, осуществляется примерно с годовым интервалом.
Внешний аудит может быть инициативным т. Любой эконом. субъект вправе по собств. инициативе пригласить аудиторов. Аудит, проводимый по инициативе эконом. субъекта (его руководства, собственников, акционеров и т.п.), считается инициативным (добровольным), характер и масштабы такого аудита определяет заказчик. Его цель – выявить недостатки в ведении бух. учета, составлении отчетности, налогообложения, провести анализ фин. состояния предприятия, разработать рекомендации по повышению эффективности его деятельности. Обязательный аудит - ежегодная обязательная аудиторская проверка ведения бух. учета и фин. (бух.) отчетности организации или ИП. Обязательный аудит осуществляется в случаях, предусмотренных законодательством РФ.
Цели, задачи и принципы аудита
1. Целью аудита является выражение мнения о достоверности фин. (бух.) отчетности аудируемых лиц и соответствии порядка ведения бух. учета законодательству РФ. Аудитор выражает свое мнение о достоверности финансовой (бухгалтерской) отчетности во всех существенных отношениях.
2. При выполнении своих профессиональных обязанностей аудитор должен руководствоваться нормами, установленными профессиональными аудиторскими объединениями, членом которых он является (профессиональными стандартами), а также следующими этическими принципами: независимость; честность; объективность; профессиональная компетентность и добросовестность; конфиденциальность; профессиональное поведение.
3.Аудитор в ходе планирования и проведения аудита должен проявлять профессиональный скептицизм и понимать, что могут существовать обстоятельства, влекущие за собой существенное искажение финансовой (бухгалтерской) отчетности.

Аудит может производиться как комплексный, общий (т.е. анализ всей хоз.деятельности ) , так и выборочный (определенные участки или сферы деятельности)

Процедуры проверки по существу (предположительно это МЕТОДЫ).
Инспектирование – проверка записей, документов, материальных активов.
Наблюдение – отслеживание аудитором процесса или процедуры (по которым нет документальных свидетельств (Наблюдение за пересчетом активов)).
Запрос – поиск информации у осведомленных лиц в пределах или за пределами проверяемого. Запрос – формальный и не фор-мальный.
Подтверждение – ответ на запрос (о дебиторской задолженности у дебиторов).
Пересчет – проверка точности арифметических расчетов.
Аналитические процедуры – анализ и оценка полученной информации, исследование финансовых и экономических показателей с целью выявления необычных или неправильно отраженных в бух. Учете хозяйственной операции, выявление причин таких ошибок и иска-жений.

88. Финансовый анализ предприятия, находящегося в состоянии кризи-са. Особенности анализа.

Анализ показателей финансового состояния должника по данным бухгалтерской отчетности. Последовательность анализа финансового состояния.

Правила проведения арбитражным управляющим финансового анализа утверждены Постановлением Правительства РФ № 367 от 25 июня 2003 г.
Финансовый анализ проводится на основании статистической отчетности, бухгалтерской и налоговой отчетности, материалов аудиторских проверок и отчетов оценщиков; учредительных документов, протоколов общих собраний участников органзации. Заседаний совета директоров, договоров, планов, смет; положения об учетной политике, рабочего плана счетов, отчетности филиалов, дочерних и зависимых хозяйственных обществ, материалов налоговых проверок и судебных процессов.
Правилами определяются основные показатели, используемые для расчета коэффициентов финансово-хозяйственной деятельности должника, такие как совокупные активы (пассивы), скорректированные внеоборотные активы, оборотные активы, долгосрочная дебиторская задолженность, ликвидные активы - сумма стоимости наиболее ликвидных оборотных активов, краткосрочной дебиторской задолженности, прочих оборотных активов; наиболее ликвидные оборотные активы - денежные средства, краткосрочные финансовые вложения (без стоимости собственных акций, выкупленных у акционеров); краткосрочная дебиторская задолженность - сумма стоимости отгруженных товаров, дебиторская задолженность, платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты (без задолженности участников (учредителей) по взносам в уставный капитал); и т.д.
Определен порядок или последовательность анализа финансового состояния, расчетов коэффициентов, характеризующих:
платежеспособность должника -
Коэффициент абсолютной ликвидности (какая часть краткосрочных обязательств может быть погашена немедленно);
Коэффициент текущей ликвидности (обеспеченность организации оборотными средствами для своевременного погашения обяза-тельств); Показатель обеспеченности обязательств должника его активами (характеризует величину активов должника, приходящихся на единицу долга); Степень платежеспособности по текущим обязательствам ( определяет текущую платежеспособность организации).
Коэффициенты, характеризующие финансовую устойчивость должника
Коэффициент автономии (финансовой независимости) – показывает долю активов должника, которые обеспечиваются собственными средствами;
Коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами (доля собственных оборотных средств в оборотных акти-вах).
Доля просроченной кредиторской задолженности в пассивах (характеризует наличие просроченной кредиторской задолженности и ее удельный вес в совокупных пассивах организации;
Показатель отношения дебиторской задолженности к совокупным активам (определяется как отношение суммы долгосрочной дебиторской задолженности, краткосрочной дебиторской задолженности и потенциальных оборотных активов, подлежащих возврату, к совокупных активам организации.
Коэффициенты, характеризующие деловую активность должника
Рентабельность активов (характеризует степень эффективности использования имущества организации, профессиональную квалификацию менеджмента предприятия и определяется в процентах как отношение чистой прибыли (убытка) к совокупным активам организации;
Норма чистой прибыли ( характеризует уровень доходности хозяйственной деятельности предприятия и определяется как отношение чистой прибыли к выручке (нетто).

В Положении приведен порядок анализа хозяйственной, инвестиционной и финансовой деятельности должника, его положения на товарных и иных рынках, который включает в себя анализ внешних и внутренних условий деятельности должника и рынков, на которых она осуществляется.

Проводим анализ активов и пассивов.
Анализ активов проводится в целях эффективности их использования, выявление внутрихозяйственных резервов, оценки ликвидности активов, степени участия в хозяйственном обороте, выявление имущества, приобретенного на заведомо невыгодных условиях. Анализ проводится по внеоборотным активам, оборотным активам, по группам статей баланса. По результатам анализа всех групп активов постатейно указываются поквартальные изменения их состава и балансовой стоимости в течение 2-х летнего периода.
Также изучаем и пассивы. Изучаем собственные источники, заемные, кредиторскую задолженность : какая она была и какая сейчас на настоящий момент, доля кредиторской задолженности в бюджет, поставщикам и подрядчикам.

Методы проведения анализа ликвидности баланса. Главным критерием такой оценки являются показатели платежеспособности и степень ликвидности предприятия.
Платежеспособность предприятия определяется его возможностью и способностью своевременно и полностью выполнять платежные обязательства, вытекающие из торговых, кредитных и иных операций денежного характера. Платежеспособность влияет на формы и условия коммерческих сделок, в том числе на возможность получения кредита.
Ликвидность предприятия определяется наличием у него ликвидных средств, к которым относятся наличные деньги, денежные средства на счетах в банках и легко реализуемые элементы оборотных ресурсов. Ликвидность отражает способность предприятия в любой момент совершать необходимые расходы.
Ликвидность предприятия отражает платежеспособность по долговым обязательствам. Неспособность предприятия погасить свои долговые обязательства перед кредиторами и бюджетом приводит его к банкротству. Основаниями для признания предприятия банкротом являются не только невыполнение им в течение нескольких месяцев своих обязательств перед бюджетом, но и невыполнение требований юридических и физических лиц, имеющих к нему финансовые или имущественные претензии.
Улучшение платежеспособности предприятия неразрывно связано с политикой управления оборотным капиталом, которая нацелена на минимизацию финансовых обязательств. Прибыль — долгосрочная цель, но в краткосрочном плане даже прибыльное предприятие может обанкротиться из-за отсутствия денежных средств.
Для оценки платежеспособности и ликвидности могут быть исполь¬зованы следующие основные приемы Анализ ликвидности баланса, Расчет финансовых коэффициентов ликвидности
При анализе ликвидности баланса проводится сравнение активов, сгруппированных по степени их ликвидности, с обязательствами по пассиву, сгруппированными по срокам их погашения. Расчет и анализ коэффициентов ликвидности позволяет выявить степень обеспеченности текущих обязательств ликвидными средствами.
Оценка ликвидности баланса
Главная задача оценки ликвидности баланса — определить величину покрытия обязательств предприятия его активами, срок пре-вращения которых в денежную форму (ликвидность) соответствует сроку погашения обязательств (срочности возврата).
Для проведения анализа актив и пассив баланса группируются по следующим признакам: -по степени убывания ликвидности (актив); -по степени срочности оплаты (погашения) (пассив).
Активы в зависимости от скорости превращения в денежные средства (ликвидности) разделяют на следующие группы:
Al — наиболее ликвидные активы. К ним относятся денежные средства предприятий и краткосрочные финансовые вложения
А2 — быстрореализуемые активы. Дебиторская задолженность и прочие активы
A3 — медленнореализуемые активы. К ним относятся статьи из разд. II баланса «Оборотные активы» (стр. 210 + стр. 220 — стр. 215) и статья «Долгосрочные финансовые вложения» из разд. I баланса «Внеоборотные активы» (стр. 140).
А4 — труднореализуемые активы. Это статьи разд. I баланса «Внеоборотные активы» (стр. 110 + стр. 120 - стр. 140).
Группировка пассивов происходит по степени срочности их возврата:
П1 — наиболее краткосрочные обязательства. К ним относятся статьи «Кредиторская задолженность» и «Прочие краткосрочные пассивы» (стр. 620 + стр. 670).
П2 — краткосрочные пассивы. Статьи «Заемные средства» и другие статьи разд. VI баланса «Краткосрочные пассивы» (стр. 610 + стр. 630 + стр. 640 + стр. 650 + стр. 660).
ПЗ — долгосрочные пассивы. Долгосрочные кредиты и заемные средства (стр. 510 + стр. 520).
П4 — постоянные пассивы. Статьи разд. I баланса «Капитал и резервы» (стр.490 - стр.217).
При определении ликвидности баланса группы актива и пассива сопоставляются между собой (рис. 7).
Условия абсолютной ликвидности баланса:
Al П1; А2 П2; A3 ПЗ; А4 П4.
Необходимым условием абсолютной ликвидности баланса является выполнение первых трех неравенств. Четвертое неравенство носит так называемый балансирующий характер: его выполнение свидетельствует о наличии у предприятия собственных оборотных средств (ЕС = ИС - F). Если любое из неравенств имеет знак, противоположный зафиксированному в оптимальном варианте, то ликвидность баланса отличается от абсолютной.
Оценка относительных показателей ликвидности и платежеспособности
Для качественной оценки платежеспособности и ликвидности предприятия кроме анализа ликвидности баланса необходим расчет коэффициентов ликвидности
Цель расчета — оценить соотношение имеющихся активов, как предназначенных для непосредственной реализации, так и задействованных в технологическом процессе, с целью их последующей реализации и воз¬мещения вложенных средств и существующих обязательств, которые должны быть погашены предприятием в предстоящем периоде.
Расчет основывается на том, что виды оборотных средств обладают различной степенью ликвидности: абсолютно ликвидны денежные средства, далее по убывающей степени ликвидности следуют краткосрочные финансовые вложения, дебиторская задолженность, запасы и затраты. Поэтому для оценки платежеспособности и ликвидности предприятия применяют показатели, которые различаются в зависимости от порядка включения их в расчет ликвидных средств, рассматриваемых в качестве покрытия краткосрочных обязательств.

Правила проведения арбитражными управляющими финансового анализа, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 25 июня 2003 г. № 367 «Об утверждении правил проведения арбитражным управляющим финансового анализа». Основные положения.
Правила определяют принципы и условия проведения арбитражным управляющим финансового анализа, а также состав сведений, используемых арбитражным управляющим при его проведении.
При проведении финансового анализа арбитражный управляющий анализирует финансовое состояние должника на дату проведения анализа, его финансовую, хозяйственную и инвестиционную деятельность, положение на товарных и иных рынках.
Документы, содержащие анализ финансового состояния должника, представляются арбитражным управляющим собранию (комитету) кредиторов, в арбитражный суд, в производстве которого находится дело о несостоятельности (банкротстве) должника, в порядке, установленном Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)", а также саморегулируемой организации арбитражных управляющих, членом которой он является, при проведении проверки его деятельности.
Финансовый анализ проводится арбитражным управляющим в целях:
а) подготовки предложения о возможности (невозможности) восстановления платежеспособности должника и обоснования целесообразности введения в отношении должника соответствующей процедуры банкротства;
б) определения возможности покрытия за счет имущества должника судебных расходов;
в) подготовки плана внешнего управления;
г) подготовки предложения об обращении в суд с ходатайством о прекращении процедуры финансового оздоровления (внешнего управления) и переходе к конкурсному производству;
д) подготовки предложения об обращении в суд с ходатайством о прекращении конкурсного производства и переходе к внешнему управлению.
При проведении финансового анализа арбитражный управляющий, выступая как временный управляющий, использует результаты ежегодной инвентаризации, проводимой должником, как внешний (конкурсный) управляющий - результаты инвентаризации, которую он проводит при принятии в управление (ведение) имущества должника, как административный управляющий - результаты инвентаризации, проводимой должником в ходе процедуры финансового оздоровления, независимо от того, принимал ли он в ней участие.
Финансовый анализ проводится на основании:
а) статистической отчетности, бухгалтерской и налоговой отчетности, регистров бухгалтерского и налогового учета, а также (при наличии) материалов аудиторской проверки и отчетов оценщиков;
б) учредительных документов, протоколов общих собраний участников организации, заседаний совета директоров, реестра акционеров, договоров, планов, смет, калькуляций;
в) положения об учетной политике, в том числе учетной политике для целей налогообложения, рабочего плана счетов бухгалтерского учета, схем документооборота и организационной и производственной структур;
г) отчетности филиалов, дочерних и зависимых хозяйственных обществ, структурных подразделений;
д) материалов налоговых проверок и судебных процессов;
е) нормативных правовых актов, регламентирующих деятельность должника.
При проведении финансового анализа арбитражный управляющий должен руководствоваться принципами полноты и достоверности, в соответствии с которыми:
в документах, содержащих анализ финансового состояния должника, указываются все данные, необходимые для оценки его платежеспособности;
в ходе финансового анализа используются документально подтвержденные данные;
все заключения и выводы основываются на расчетах и реальных фактах.
В документах, содержащих анализ финансового состояния должника, указываются:
а) дата и место его проведения;
б) фамилия, имя, отчество арбитражного управляющего, наименование и местонахождение саморегулируемой организации арбитражных управляющих, членом которой он является;
в) наименование арбитражного суда, в производстве которого находится дело о несостоятельности (банкротстве) должника, номер дела, дата и номер судебного акта о введении в отношении должника процедуры банкротства, дата и номер судебного акта об утверждении арбитражного управляющего;
г) полное наименование, местонахождение, коды отраслевой принадлежности должника;
д) коэффициенты финансово-хозяйственной деятельности должника и показатели, используемые для их расчета, согласно приложе-нию N 1, рассчитанные поквартально не менее чем за 2-летний период, предшествующий возбуждению производства по делу о несостоятельности (банкротстве), а также за период проведения процедур банкротства в отношении должника, и динамика их изменения;
е) причины утраты платежеспособности с учетом динамики изменения коэффициентов финансово-хозяйственной деятельности;
ж) результаты анализа хозяйственной, инвестиционной и финансовой деятельности должника, его положения на товарных и иных рынках с учетом требований согласно приложению N 2;
з) результаты анализа активов и пассивов должника с учетом требований согласно приложению N 3;
и) результаты анализа возможности безубыточной деятельности должника с учетом требований согласно приложению N 4;
к) вывод о возможности (невозможности) восстановления платежеспособности должника;
л) вывод о целесообразности введения соответствующей процедуры банкротства;
м) вывод о возможности (невозможности) покрытия судебных расходов и расходов на выплату вознаграждения арбитражному управляющему (в случае если в отношении должника введена процедура наблюдения).
При проведении финансового анализа арбитражным управляющим проверяется соответствие деятельности должника нормативным правовым актам, ее регламентирующим. Информация о выявленных нарушениях указывается в документах, содержащих анализ финансового состояния должника.
К документам, содержащим анализ финансового состояния должника, прикладываются копии материалов.
Правилами установлены требования к:
- анализу хозяйственной, инвестиционной и финансовой деятельности должника, его положения на товарных и иных рынках,
- анализу активов и пассивов должника,
- анализу возможности деятельности должника.
Правилами определяются основные показатели, используемые для расчета коэффициентов финансово-хозяйственной деятельности должника, такие как совокупные активы (пассивы), скорректированные внеоборотные активы, оборотные активы, долгосрочная дебиторская задолженность, ликвидные активы - сумма стоимости наиболее ликвидных оборотных активов, краткосрочной дебиторской задолженности, прочих оборотных активов; наиболее ликвидные оборотные активы - денежные средства, краткосрочные финансовые вложения (без стоимости собственных акций, выкупленных у акционеров); краткосрочная дебиторская задолженность - сумма стоимости отгруженных товаров, дебиторская задолженность, платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты (без задолженности участников (учредителей) по взносам в уставный капитал);
и т.д.

1. Анализ внешних условий деятельности.
При анализе внешних условий деятельности должника проводится анализ общеэкономических условий, региональных и отраслевых особенностей его деятельности.
По результатам анализа внешних условий деятельности в документах, содержащих анализ финансового состояния должника, указываются:
а) влияние государственной денежно-кредитной политики (инфляция);
б) особенности государственного регулирования отрасли, к которой относится должник;
в) сезонные факторы и их влияние на деятельность должника;
г) исполнение государственного оборонного заказа;
д) наличие мобилизационных мощностей;
е) наличие имущества ограниченного оборота;
ж) необходимость осуществления дорогостоящих природоохранных мероприятий;
з) географическое положение, экономические условия региона, налоговые условия региона;
и) имеющиеся торговые ограничения, финансовое стимулирование.

Вывод: из внешних условий влияет
4. Трендовый, сравнительный и факторный анализ финансового состояния организации.Трендовыйанализ – сравнение каждой позиции отчетности с рядом предшествующих периодов и определение тренда, т.е. основной тенденции динамики показателя, очищенной от случайных влияний и индивидуальных особенностей отдельных периодов. С помощью тренда формируются возможные значения показателей в будущем, а следовательно, ведется перспективный, прогнозный анализ. Сравнительный (пространственный) анализ – это внутрихозяйственное сравнение по отдельным показателям предприятия, дочерних предприятий, подразделений, цехов, а также межхозяйственное сравнение показателей данного предприятия с показателями конкурентов, со среднеотраслевыми и средними общеэкономическими данными.Факторный анализ – это анализ влияния отдельных факторов (причин) на результативный показатель с помощью детерминированных и стохастических приемов исследования. Факторный анализ может быть прямым (анализ), заключающимся в раздроблении результативного показателя на составные части, так и обратным (синтез), когда отдельные элементы соединяют в общий результативный показатель.Функционирование любой системы осуществляется в условиях сложного взаимодействия комплекса внутренних и внешних факторов. Связь экономических явлений - это совместное изменений двух и более явлений. Причинная связь состоит в порождении одного явления другим (такие связи называются детерминистскими, или причинно-следственными). Количественная характеристика взаимосвязанных явлений осуществляется с помощью признаков (показателей). Признаки, характеризующие причину, называются факторными (независимыми), признаки, характеризующие следствие, называются результативными (зависимыми). Совокупность факторных и результативных признаков, связанных одной причинно-следственной связью, называется факторной систе-мой.Модель факторной системы – это математическая формула, выражающая реальные связи между анализируемыми явлениями. В общем виде может быть представлена так:
Y = f (X1, X2, ..., Xn), где Y – результативный признак, Xi - факторные признаки
Под факторным анализом понимается методика комплексного и системного изучения и измерения воздействия факторов на величину результативных показателей.
Различают следующие типы факторного анализа:
Детерминированный и стохастический, прямой и обратный, одноступенчатый и многоступенчатый, статический и динамический, ретроспективный и перспективный.
Детерминированный факторный анализ представляет собой методику исследования влияния факторов, связь которых с результативным показателем носит функциональный (жестко детерминированный) характер, т.е. когда результативный показатель представлен в виде произведения, частного или алгебраической суммы факторов. (или каждому значению факторного признака соответствует определенное неслучайное значение результативного признака).
Основные задачи факторного анализа: отбор факторов для исследования результативного фактора, классификация факторов, определение зависимости и моделирование взаимосвязей между факторными и результативными признаками, расчет влияния факторов и оценка роли каждого из них на изменение величины результативного показателя, работа с факторной моделью (практическое использование для управления экономическими процессами)

Требования к анализу хозяйственной, инвестиционной и финансовой деятельности должника, его положения на товарных и иных рынках.
Приложение № 2 к Правилам проведения арбитражным управляющим финансового анализа.
Анализ хозяйственной, инвестиционной и финансовой деятельности должника, его положения на товарных и иных рынках включает в себя анализ внешних и внутренних условий деятельности должника и рынков, на которых она осуществляется.
1. Анализ внешних условий деятельности.
При анализе внешних условий деятельности должника проводится анализ общеэкономических условий, региональных и отраслевых особенностей его деятельности.
По результатам анализа внешних условий деятельности в документах, содержащих анализ финансового состояния должника, указываются: а) влияние государственной денежно-кредитной политики (инфляция); б) особенности государственного регулирования отрасли, к которой относится должник; в) сезонные факторы и их влияние на деятельность должника; г) исполнение государственного оборонного заказа; д) наличие мобилизационных мощностей; е) наличие имущества ограниченного оборота; ж) необходимость осуществления дорогостоящих природоохранных мероприятий; з) географическое положение, экономические условия региона, налоговые условия региона; и) имеющиеся торговые ограничения, финансовое стимулирование.
Вывод: из внешних условий влияет ......
2. Анализ внутренних условий деятельности.
При анализе внутренних условий деятельности должника проводится анализ экономической политики и организационно-производственной структуры должника.
По результатам анализа внутренних условий деятельности в документах, содержащих анализ финансового состояния должника, указываются: а) основные направления деятельности, основные виды выпускаемой продукции, текущие и планируемые объемы производства; б) состав основного и вспомогательного производства; в) загрузка производственных мощностей; г) объекты непроизводственной сферы и затраты на их содержание; д) основные объекты, не завершенные строительством; е) перечень структурных подразделений и схема структуры управления предприятием; ж) численность работников, включая численность каждого структурного подразделения, фонд оплаты труда работников предприятия, средняя заработная плата; з) дочерние и зависимые хозяйственные общества с указанием доли участия должника в их уставном капитале и краткая характеристика их деятельности; и) характеристика учетной политики должника, в том числе анализ учетной политики для целей налогообложения; к) характеристика систем документооборота, внутреннего контроля, страхования, организационной и производственной структур; л) все направления (виды) деятельности, осуществляемые должником в течение не менее чем двухлетнего периода, предшествующего возбуждению производства по делу о банкротстве, и периода проведения в отношении должника процедур банкротства, их финансовый результат, соответствие нормам и обычаям делового оборота, соответствие применяемых цен рыночным и оценка целесообразности продолжения осуществляемых направлений (видов) деятельности.
3. Анализ рынков, на которых осуществляется деятельность должника.
Анализ рынков, на которых осуществляется деятельность должника, представляет собой анализ данных о поставщиках и потребителях (контрагентах).
По результатам этого анализа в документах, содержащих анализ финансового состояния должника, указываются: а) данные по основным поставщикам сырья и материалов и основным потребителям продукции (отдельно по внешнему и внутреннему рынку), а также объемам поставок в течение не менее чем 2-летнего периода, предшествующего возбуждению дела о банкротстве, и периода проведения в отношении должника процедур банкротства; б) данные по ценам на сырье и материалы в динамике и в сравнении с мировыми ценами; в) данные по ценам на продукцию в динамике и в сравнении с мировыми ценами на аналогичную продукцию; г) данные по срокам и формам расчетов за поставленную продукцию; д) влияние на финансовое состояние должника доли на рынках выпускаемой им продукции, изменения числа ее потребителей, деятельности конкурентов, увеличения цены на используемые должником товары (работы, услуги), замены поставщиков и потребителей, динамики цен на акции должника, объемов, сроков и условий привлечения и предоставления денежных средств.

Цели и методы проведения анализа финансового состояния должника в процедуре наблюдения.
Источники информации для проведения финансового анализа в процедуре наблюдения. Методы определения достаточности стоимости принадлежащего должнику имущества для покрытия судебных расходов и расходов на выплату вознаграждения арбитражным управляющим.
Финансовый анализ проводится временным управляющим в целях:
а) подготовки предложения о возможности (невозможности) восстановления платежеспособности должника и обоснования целесообразности введения в отношении должника соответствующей процедуры банкротства;
б) определения возможности покрытия за счет имущества должника судебных расходов;
Источники информации для проведения финансового анализа:
а) статистическая, бухгалтерская и налоговая отчетности, регистры бухгалтерского и налогового учета, материалы аудиторской проверки и отчеты оценщиков; б) использует результаты ежегодной инвентаризации, проводимой должником, анализирует документы, удостоверяющие государственную регистрацию; в) учредительные документы, протоколы общих собраний участников организации, засе-даний совета директоров, реестры акционеров, договоры, планы, сметы, калькуляция; г) положение об учетной политике; д) отчетность филиалов, дочерних обществ, структурных подразделений; е) материалы налоговых проверок и судебных процессов; ж) нормативные правовые акты, регламентирующие деятельность должника.
Применяются методы финансового анализа: 1. Горизонтальный анализ (сравнение каждой позиции отчетности с предыдущим периодом). 2. Вертикальный или структурный ( выявление влияния каждой позиции отчетности на результат в целом). 3. Трендовый анализ (с помощью тренда прогнозируются финансовые показатели в будущем). 4. Коэффициентный анализ. 5. Сравнительный (про-странственный анализ). 6. Факторный анализ. Для определения достаточности стоимости принадлежащего должнику имущества для покрытия судебных расходов и расходов на выплату вознаграждения арбитражным управляющим, сравнивается наличие имущества и наличие обязательств у должника.

Цели и методы проведения анализа финансового состояния должника в процедуре финансового оздоровления. Источники информации для проведения финансового анализа в процедуре финансового оздоровления.
Финансовый анализ проводится административным управляющим в целях:
а) подготовки предложения об обращении в суд с ходатайством о прекращении процедуры финансового оздоровления и переходе к внешнему управлению или конкурсному производству. При проведении финансового анализа управляющий использует результаты инвентаризации, проводимой должником в ходе процедуры финансового оздоровления, независимо от того, принимал ли он в ней участие.
Источники информации.
Финансовый анализ проводится на основании:
а) статистической , бухгалтерской и налоговой отчетности, регистров бухгалтерского и налогового учета, материалов аудиторской проверки и отчетов оценщиков;
б) учредительных документов, протоколов общих собраний участников организации, заседаний совета директоров, реестра акционеров, договоров, планов, смет, калькуляций;
в) положения об учетной политике
г) отчетности филиалов, дочерних обществ, структурных подразделений;
д) материалов налоговых проверок и судебных процессов;
е) нормативных правовых актов, регламентирующих деятельность должника.
Методы финансового анализа:
1. Горизонтальный анализ (сравнение каждой позиции отчетности с предыдущим периодом).
2. Вертикальный или структурный ( выявление влияния каждой позиции отчетности на результат в целом).
3. Трендовый анализ ( с помощью тренда прогнозируются финансовые показатели в будущем).
4. Коэффициентный анализ.
5. Сравнительный (пространственный анализ)
6. Факторный анализ

89. Государственное регулирование оценочной деятельности. Закон об оценочной деятельности. Отчет об оценке. Стандарты оценки.

СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ
Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезв. обстоятельства.
Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:
а) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа кот. на открытом рынке невозможна или требует доп. затрат по сравнению со свободно обращающихся на рынке товаров;
б) стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;
в) стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;
г) стоимость объекта оценки при существующем использовании -стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;
д) инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;
е) стоимость объекта оценки для целей налогообложения -стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);
ж) ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;
з) утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;
и) специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.
Подходы к оценке:
• затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
• сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
• доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Аналог объекта оценки - сходный по основным эконом., матер., техн. и др. характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.
Срок экспозиции объекта оценки - период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.
Экспертиза отчета об оценке - совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта.
Требования к проведению оценки. Проведение оценки включает в себя следующие этапы;
а) заключение с заказчиком договора об оценке;
б) установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;
в) анализ рынка, к которому относится объект оценки;
г) выбор метода оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;
д) обобщение результатов разных подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости;
е) составление и передача заказчику отчета об оценке.
Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки.
Оценщик осуществляет сбор и обработку:
правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;
данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;
информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;
информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.
Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.
Оценщик осуществляет необходимые расчеты того или иного вида стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации.
Закон. под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Субъектами оценочной деятельности признаются, юр. и физ. лица (ИП), деятельность которых регулируется ФЗ (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики). К объектам оценки: отдельные мат. объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация.
Регулирование оценочной деятельности. Контроль за осуществлением оценочной деятельности в РФ осуществляют органы, уполномоченные Правительством РФ. (Министерством экономического развития и торговли РФ).
Отчет об оценке. Надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей явл. своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете обязательно указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования.
В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; место нахождения оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юр. лицу, - реквизиты юр. лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения соотв.вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет д.б. пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, а также подписан оценщиком.
Факторами, влияющими на выбор вида стоимости, выступают различные цели оценки.
купля-продажа, мена, по заказу продавца - рыночная;
-по заказу потенц. покупателя – инвестора - инвестиционная;
-при сдаче предприятия в аренду для обоснования размеров арендной платы – рыночная величина аренды;
-отражение в отчетности - балансовая,
-при страховании - страховая;
-по заказу собственника при выявлении максимально эффективного использования предприятия и повышения эффективности текущего управления - стоимость действующего предприятия, внутренняя стоимость бизнеса;

-при передаче прав собственности - рыночная стоимость;
-внесение имущества в уставный капитал - рыночная стоимость;
-определение доли имущественных прав - рыночная стоимость с учетом величины доли либо пакета;
-передача в доверительное управление - рыночная стоимость;
-при получении кредита под залог - залоговая стоимость;
-при разделе имущества, наследовании, дарении (в том числе разрешение имущественных споров) - рыночная стоимость имуще-ства;
-при определении налогооблагаемой базы (исчисление налога, пошлин, сборов) рыночная стоимость имущества;
-при оценке ущерба, убытка - страховая;
-при подготовке к продаже обанкротившегося предприятия - ликвидационная;
-при обосновании вариантов санации предприятий-банкротов - рыночная стоимость;
-при выходе учредителя и выкупе пая - обоснованная рыночная стоимость;
-при приватизации - рыночная стоимость;
-при национализации - рыночная стоимость;
-при ликвидации - ликвидационная стоимость;
-при реструктуризации предприятия - рыночная стоимость и др.

Факторы, влияющие на величину стоимости бизнеса: спрос на данный бизнес, доход от него, момент времени, с которого начинается получение дохода, риски, степень контроля, степень ликвидности, ограничения.

90. Методология оценки недвижимости. Метод прямого сравнительного анализа продаж.
Объект недвижимости - товар, обращающийся на рынке, жестко связанный с участком земли, так что его перенос в другое место невозможен без его разрушения (без утраты его потребительских свойств). Объекты недвижимости классифицируются в зависимости от их существенных признаков:
- По происхождению Естественные (природные) объекты в зависимости от назначения подразделяются на свободные земельные участки (под застройку и пр.) и природные комплексы (месторождения и пр.) для их эксплуатации, и Искусственные объекты (постройки) по этому же критерию классифицируются на постройки: жилые, офисные, торговые и пр.
Классификация объектов недвижимости позволяет оценщикам более глубоко анализировать состояние объекта и, исходя из его особенностей, подбирать методы оценки. На оценку влияют множество факторов: природные (климат, наличие ресурсов, сезонность), со-циальные (размер семьи, стиль и уровень жизни, здоровье населения, занятость), экологические (доходы, деловая активность, цены, кредиты), политические
Все эти факторы подвержены изменениям во времени, и при оценке необходимо спрогнозировать тенденцию его развития в будущем и учесть влияние этого будущего состояния на стоимость объекта. Обоснованность и достоверность оценки объектов недвижимости зависит также от правильности формулировки цели оценки. Цель оценки определяет тип стоимости объекта недвижимости и тип тех прав, которые к нему относятся. Точность оценки зависит также от правильности использования методов оценки.
1.Принципы, основанные на представлениях пользователя:
Полезность – способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, если она полезна какому-либо потенциальному собственнику и м.б. нужна для реализации опр. эконом. функции.
Замещение - рациональный покупатель не будет платить за недвижимость больше, чем стоимость приобретения другой равным образом подходящей недвижимости.
Ожидание - рыночная стоимость равна текущей ценности будущего дохода или благ, производимых недвижимостью, с точки зрения типичных покупателей и продавцов.
2. Принципы, связанные с эксплуатацией имущества
П-п факторов производства ( капитал, раб.сила, земля ,прибыль) Имущественный комплекс является элементом произв. системы, доходность зависит от всех 4 факторов. Стоимость любого фактора пр-ва или компонента недвижимости зависит от того, какую долю об-щей стоимости недвижимости составляет этот фактор.
Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к одному из факторов (чаще всего земле), после того, как были оплачены затраты на остальные факторы (труд, капитал, предпринимательство. )
П-п вклада Включение дополнительных активов в имущественный комплекс эффективно только пр росте рыночной стоимости комплекса. ( затраты на приобретение активов меньше прироста стоимости)
П-п пропорциональности ( сбалансированности) Составные части имущ. комплекса должны быть согласованы между собой по разным параметрам ( напр. по пропускной способности и т.д.)
3. Принципы, связанные с рыночной средой:
Зависимость – стоимость конкретного объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения. Местоположение является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости.
Спроса и предложения. Рыночн. стоимость недвижимости определяется соотношением С и П на дату оценки.
Изменения. Силы спроса и предложения находятся в динамике и постоянно создают новую среду в области недвижимости, приводя к колебанию цен и стоимости.( зависит от времени)
Конкуренции. Цены поддерживаются на одном уровне и рыночная стоимость устанавливается по средствам постоянного соперни-чества и взаимодействия покупателей, продавцов, подрядчиков и др. участников рынка.
4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования
Для целей рыночной оценки недвижимость необходимо оценивать при условии его наилучшего использования, которое: физически возможное, юридически законное использование, финансово обоснованное.
Все это должно обеспечит наивысшую стоимость недвижимости на момент оценки.
Методы оценки недвижимости базируются на трех подходах: затратном, доходном и сравнительном (рыночный). 3 метода в сравнительном подходе: Метод прямого сравнения продаж (рыночный)
1. Исследование рынка с целью получения достоверной информации об объектах недвижимости, наиболее сопоставимых с оцениваемым, которые были проданы недавно.
2. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым.
3. Вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов.
4. Согласовываются скорректированные цены объектов аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости.
-Метод валовой ренты – основан на наличии взаимосвязи между ценой продажи и соотв.
рентным доходом от сдачи в аренду (чем выше рента, тем выше цена)
Мультипликатор валовой ренты – отношение стоимости объекта к чистому доходу ( аренде)
Метод валового рентного мультипликатора ВРМ представляет собой отношение продажной цены к потенциальному валовому доходу ПВД). ВРМ = Ц/ПВД. Последовательность применения метода ВРМ:
1. оценить рыночный рентный доход от оцениваемого объекта
2. определить соотношение валового дохода к цене продажи по сопоставимым объектам
3. умножить рентный доход от оцениваемого объекта на полученный ВРМ.
Ср = ПВД * ВРМ = ПВД * Ца/ПВД
Ср – рыночная ст-ть объекта оценки
ПВД – потенциальный валовый доход объекта оценки
Ца – цена продажи объекта аналога
Внесение поправок к цене с учетом различий между оцениваемым объектом и каждым из сопоставимых объектов. Если два объекта недвижимости аналогичны друг другу, за исключением какого-либо одного элемента, то разница между их ценами и будет соответствовать величине рыночной стоимости этого элемента и величине необходимой поправки. В цену сопоставимого объекта эксперт-оценщик вносит поправки в той мере, в какой оцениваемый объект отличается от сопоставимого. В большинстве заданий оценщик вынужден признавать наличие большого числа существенных различий между оцениваемой недвижимостью и сопоставимыми продажами, стало быть, возникает необходимость внесения сразу нескольких поправок. В процессе корректировки фактических продажных цен сравниваем объектов поправки делаются от сопоставимого объекта к оцениваемому, поскольку: цена сопоставимой недвижи-мости известна, а цена или стоимость оцениваемой нет. Особенно важно это обстоятельство при использовании процентных поправок, потому что некорректно заявлять процентное соотношение с неизвестной величиной.
В оценке машин и оборудования при сравнительном подходе используют два метода: 1) метод прямого сравнения с аналогом- часто; 2) метод оценки однородных объектов. При подборе аналогов и определении степени сходства сравниваемых машин и единиц оборудования, когда аналог найден и нет степени сходства, нужно произвести корректировку по 3-м пунктам: Предполагает функциональное сходство, которое должно быть полным или частичным; Конструктивное сходство, т.е. сходство машин по конструкции, составу и однородности элементов и их компонентов; Параметрический уровень сходства. Оно означает кроме функционального и кон-структивного сходства также сходство по технико-экономическим параметрам. Берется аналогичный объект недвижимости и сравниваются показатели продаж этого объ-екта в недалеком прошлом с оцениваемым объектом.

• Доходный подход - совокупность методов, основанных на определении ожидаемых доходов, т.е
стоимость объекта оценивается на основе его способности приносить доход. Методы доходного подхода: капитализация денежного потока и более простой метод – прямая капитализация.
Метод капитализации денежного потока – прогнозирование всех будущих чистых доходов от недвижимости в пересчете этих доходов в текущую стоимость .Использование операции дисконтирования как способа капитализации ожидаемых будущих доходов в сто-имость. Денежные потоки прогнозного периода приводятся к текущему времени. Надо знать величины и динамику будущих доходов, время получения этих доходов, величину стоимости актива в конце периода, значение ставки дохода на кап.вложения, уровень риска.
Ставка дисконтирования определяется 3 основных метода :
-1- метод суммирования – основан на сопостовлении доходности и рисков доступных альтернативных инвестиций ( прибавление к безрисковой ставке премий за риски)
-2- метод рыночного анализа
-3- метод инвестиционной группы

Прямая капитализация это расчет стоимости объекта недвижимости по формуле:

чистый операционный доход (ЧОД)
Стоимость (Р) = --------------------------------------------------------------------------; (2)
Ставка (коэффициент) капитализации (СК или КК)
Ставка капитализации определяется в зависимости от след. условий:
- информация о ценах сделок по прошлым аналогам
- источники и условия финансирования сделок
- возможность корректного прогноза относительно стоимости объекта в конце прогнозного периода.
Методы определения ставки капитализации ( R)
- метод анализа рыночных аналогов
-метод коэффициента покрытия долга ( в случае использования заемных средств)
-метод связанных инвестиций
Недостаток доходного подхода заключается в том, что он основывается на
не являющихся абсолютно достоверными прогнозах о размерах и характере доходов
в будущем.

91. Затратный подход к оценке недвижимости.
Затратный подход – совокупность методов, основанных на определении затрат для восстановления или замещения объекта оценки с учетом износа. Стоимость объекта недв= затраты на полное воспроизводство (ПВС) – совокупный (накопленный) износ на дату оценки + рыночная стоимость земельного участка. Методы определения ПВС : по сметной документации; по укрупненным показателям; по себестоимости; по аналогам.
Обычно при определении рыночной стоимости объекта недвижимости применяется метод сравнения продаж или метод капитализации дохода. Затратный отступает на второй план. Принципиальным моментом является анализ результатов, полученных тремя методами оценки, и выявление причин и тенденций, которые привели к возможной разнице этих результатов. Затратный подход пригоден для достоверной оценки - на малоактивных рынках
-технико-экономическом анализе для нового строительства,
-определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли,
-итогового согласования стоимости (конкурентоспособность объекта).
- Оценки зданий спец. назначения (школы, вокзалы, церкви ) от кот. нет дохода и по которым нет продаж,
- страховании, - налогообложении.
Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения, который гласит, что типичный покупатель не заплатит за объект больше, чем нужно будет затратить для приобретения земельного участка и строительства на нем здания, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому объекту. Сумма затрат на строительство объекта обычно не совпадает с его стоимостью. Ограничения в применении : связаны с различием между величиной инвестиц. издержек и рыноч-ной стоимостью недвижимости; не учитывает строительного лага. Лучше всего этот метод подходит для обоснования нового строитель-ства и при реновационном анализе.
НЕДОСТАТКИ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА: невозможность сооружения нового, уже изношенного объекта; мала вероятность воспроизводства устаревшего сооружения; зачастую этот метод дает неправильную оценку стоимости объектов, срок эксплуатации которых превышает 10 лет, что обусловлено сложностью измерения износа здания, недостаточным учетом наилучшего и наиболее интенсивного использования.
Затратный подход. включает:
1) метод укрупненных обобщенных показателей (сравнительной единицы): сравнение стоимости единицы потребительских свойств (стояночное место, м2, м3) оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения. Точность метода 15-20%.
2) метод поэлементного расчета (разбивают здание на отд. осн. элементы: фундаменты, крыши, рассчитывают и суммируют); стоимости определяются по справочным данным о сметных стоимостях . 2 способа: суммирование по видам работ работ; суммирование по частям здания. Погрешность 10%
3) метод единичных расценок. Погрешность 5%. Разработка полной сметы на строительство оцениваемого объекта. Основой для применения данного метода являются подробные сводки объемов строительно-монтажных работ. индексный метод (рассчитывают и затем оценивают износ: такие виды, как совокупный износ, физический износ, функциональный износ, внешний износ)
Расчет накопленного износа - это уменьшение восстановительной стоимости или стоимости замещения улучшений, которое может происходить в результате их физ. разрушения, функц. и внешнего устаревания.
3 типа износа: физический - связанный с физ. устареванием объекта. Функциональный (моральный) – потеря стоимости из-за несоответствия характеристик зданий или сооружений совр. рыночным стандартам. Износ внешнего воздействия (эконом.) – Вызывается изменением внешних по отношению к объекту оценки факторов – изменением ситуации на рынке, изменением фин. и законодательных условий. Как правило неустранимый, но в ряде случаев может самоустраниться из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды. Физический и функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый Устранимый износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение износа способствует повышению стоимости объекта в целом. Признаком неустранимого износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение недостатков.
Основные оценочные понятия износа. Физическая жизнь здания (ФЖ) период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструкций соответствует определенным критериям. Срок ФЖ закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности. Экономическая жизнь – период времени, в течение которого объект приносит доход. В этот период производимые улучшения дают вклад в стоимость собственности. ЭЖ заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, приносимый сопоставимыми объектами на данном сегменте рынка. Эффективный возраст – возраст, показываемый состоянием и полезностью сооружения. Эффективный возраст здания может быть меньше, чем хронологический возраст в результате реконструкции, модернизации или повышенного рыночного спроса, и м.б. больше. Хронологический возраст – период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
Методы определения износа. 1. Нормативный метод расчета физического износа. Предполагает использование различных нормативных инструкций, например, «Правила оценки физического износа жилых зданий», применяемые БТИ для оценки износа зданий. Недостатки: не учитывает нетипичные условия эксплуатации объекта; трудоемкость применения; невозможность измерения функциональ-ного и внешнего износа; субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов. 2. Стоимостной метод. Физический износ выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элементов или здания в целом, и их восстановительной стоимости. Таким образом, данный метод сводится к определению затрат на воссоздание элементов здания. 3. Метод срока жизни. Недостатки: величины ОЭЖ и ЭВ определяются достаточно субъективно; Не делается различия между видами износа; Не учитываются различия в величинах ОЭЖ и физической жизни отдельных короткоживущих элементов сооружения. 4. Расчет устранимого функционального износа.
Методы оценки земли.
Доходный подход: Метод капитализации земельной ренты. для оценки застроенных и незастроенных участков. Условие применения – возможность получения земельной ренты. Метод остатка для земли. для оценки застроенных и незастроенных участков. Условие применения – возможность застройки участка улучшениями приносящими доход.
Сравнительный подход Метод сравнения продаж Основан на принципе замещения. Для использования метода необходима ин-формация о ценах продаж земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого земельного участка. Метод переноса Применяется для оценки застроенных земельных участков. Основан на использовании типичных соотношений между стоимостью земли и стоимостью строений.
Затратный подход Метод затрат на освоение Применяется к незастроенным участкам. Расчет всех затрат на освоение, определение периода застройки участков. Расчет ставки дисконтирования. Вычет затрат на освоение из предполагаемой выручки от продажи. Затраты на освоение включают: Инженерные расходы по расчистке, разметке, подготовке земли; Устройство дорог, инженерных сетей, коммунальных сооружений. Налоги, прибыль и накладные расходы подрядчика, расходы на продажу и рекламу.

92. Доходный подход к оценке недвижимости. Метод капитализации дохода.
Дходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Принципы доходного подхода: ожидания. Спроса и предложения. Замещения.
Методы: метод прямой капитализации. Основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации. Ср = ЧОД/К, Ср = ст-ть объекта оценки, ЧОД – чистый операционный доход.
Метод дисконтированных денежных потоков.
Для расчета рыночной стоимости имущества, остающегося (или реализуемого) у владельца в конце прогнозного периода, необходимо учитывать реверсию вне зависимости от того, планируется ли в действительности продажа объекта в конце расчетного периода или предполагается дальнейшее владение объектом. В данном случае под реверсией понимают ДС, полученные от будущей продажи объекта в конце периода владения. Оценка объекта недвижимости осуществляется следующим образом:
- определяются период расчета и интервалы для расчета денежных потоков;
- рассчитываются прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию, т.е. ДС;
- определяется ставка дисконта
- прогнозируемые будущие доходы дисконтируются в текущую стоимость с использованием ставок дохода, отражающих состояние и ожидание рынка.
При определении расчетного периода необходимо учитывать продолжительность функционирования оцениваемого объекта, требования инвестора к срокам окупаемости и получения доходов. Расчетный период в свою очередь подразделяется на более узкие временные интервалы, продолжительность которых зависит от устойчивости проекта на данной стадии реализации, темпов роста операционной деятельности, частоты получения доходов и расходов, удобств расчета. Обычно в качестве таких интервалов используют месяц, квартал или год.
При прогнозировании денежных потоков можно использовать реконструированные отчеты о доходах. При этом можно прогнозировать тенденции изменения как доходной, так и расходной части отчета. Прогнозирование осуществляется на основании рыночных данных, полученных после изучения отчета о доходах и расходах для оцениваемого объекта или для подобных ему, а также согласно прогнозам оценщиков относительно изменений арендных ставок и других источников дохода.
Поток денежных средств рассчитываем так же, как и для метода прямой капитализации:
Денежный поток от реверсии прогнозируем путем назначения цены продажи исходя из анализа текущего и предполагаемого будущего состояния рынка.
Размер условно-постоянных расходов определяется на основании анализа сложившихся ставок налога на имущество, страховых выплат (если имущество застраховано) и т.п. Условно-переменные расходы включают расходы: на управление, коммунальные, на уборку, на эксплуатацию, на содержание территории и т.п. Расходы на замещение включают расходы на периодическую замену быстроизнашива-ющихся компонентов улучшений и на косметический ремонт.
После суммирования дисконтированных величин денежных потоков и текущей стоимости реверсии получаем окончательную стоимость оцениваемого объекта.

Необходимо отметить, что использование доходного подхода обязательно должно базироваться на принципе наилучшего и наиболее эффективного использования.
Доходный подход дает в достаточной степени надежные результаты только в случае возможности четкого прогнозирования денежных потоков, предполагаемых затрат, процентной ставки дохода на длительную перспективу. В условиях нестабильной экономики осуществление точного прогнозирования представляется достаточно сложным и требует высокой квалификации оценщиков. Однако наряду с этими недостатками доходный подход является единственным, позволяющим оценить будущую доходность оцениваемого объек-та.

93. Методология анализа инвестиций в недвижимость. Эффективность использования земли, зданий и сооружений. Ипотечно - инвестиционный анализ. Оценка привлекательности инвестиционных проектов.
Методология оценки стоимости недвижимости. Подходы: Доходный (методы: капитализации, дисконтирования будущих доходов). Сравнительный (методы: сравнения продаж, валового рентного мультипликатора). Затратный (методы: сравнительной единицы, разбивки на компоненты, единичных расценок). Определяется рыночная стомость по каждому из метолов. Определяется вес метода. Далее: согласование результатов. Методы: Метод простой средневзвешенной Метод ранжирования и сопоставления показателей стоимости Метод анализа иерархий. Итог: итоговая рыночная стоимость.
Использование ипотечно-инвестиционного анализа при оценке недвижимости
ИИП – является техникой оценки, которая определяет стоимость собственности как сумму стоимости двух потоков: потока собственного капитала и потока заемного капитала.

Приемы ипотечно–инвестиционного анализа и их использование при оценке недвижимости. Тк большинство объектов доходной недвижимости приобретаются с привлечением заемных средств, то необходим учет особенностей финансирования недвижимости, он проводится методом ИИА, который предполагает включение в процесс инвестирования еще одно лицо – кредитора.
Инвесторы получают опр. выгоды от активов, приобретенных с использованием ипотечного кредита, в тех случаях, когда ставка ежегодных фин. выгод от таких активов превышает процент по кредиту, имеет место благоприятный фин. левередж, т.е. инвестор зараба-тывает деньги, привлекая ссуды.
Для собственности, приобретенной с привлечением кредита, в целом ставка может быть рассчитана как средневзвешенная ожидаемых ставок дохода для кредитора и инвестора, т.е. общая ставка капитализации должна удовлетворять требованиям, как банка, так и инвестора. К требованиям банка относятся: получение прибыли на определенном уровне с учетом риска по выдаче кредита и получение равновеликих периодических платежей, включающих выплаты по процентам и погашение основной задолженности.
К требованиям инвестора относятся: получение за период владения прибыли на вложенный капитал в объеме, достаточном для оправдания инвестиций с данным уровнем риска и возмещение первоначально вложенных средств.
ИИА явл. техникой остатка. Период реализации недвижимости может быть поделен на три этапа: приобретение, использование, ликвидация. На каждом из них инвестор получает остаточный доход.
Инвесторы в период владения получают остаточный доход от использования недвижимости после расчетов с кредиторами, а при перепродаже недвижимости в будущем собственник капитала получает деньги из цены реализации.
Оценка привлекательности инвестиционных проектов. Для оценки инвестиц. проектов используются концепция потока реальных денег (чистые денежные потоки), показатели: ЧДД, индекса доходности, внутренней нормы доходности. На наш взгляд, предпочтение следует отдать показателю срока окупаемости, определенному на основе расчетов чистого дисконтированного дохода (определяется период t(*), в котором ЧДД = 0. Эффективность проекта определяется на основе расчетов срока окупаемости, чистого дисконтированного дохода (ЧДД), точки безубыточности. бюджетного эффекта (ЧДД государства).

94. Основы оценки бизнеса. Принципы оценки бизнеса.
Основы оценки бизнеса. Оценка бизнеса или оценка стоимости действующего предприятия – это одно из направлений оценочной деятельности. Правовая основа – Закон РФ «Об оценочной деятельности» №135-ФЗ.
Предмет оценки понимается двояко: во-первых, оценка фирмы как оценка имущества, во-вторых, оценка живого действующего предприятия как совокупности бизнес-линий. И 1-ое и 2-ое альтернативны и взаимодополняемы. В связи с этим существует два направле-ния процесса оценки:
-оценка компании, которая основывается на оценке активов;
-оценка бизнеса как совокупности прав собственности, технологий, необходимых активов, привилегий, коммерческих секретов, связей с контрагентами и клиентурой, обеспечивающих с некоторой вероятностью получение будущих доходов.
Цели оценки бизнеса:
-по заказу продавца перед продажей, в т. ч. при определении стартовой цены при конкурсной продаже;
-по заказу потенциального покупателя – инвестора;
-при сдаче предприятия в аренду для обоснования размеров арендной платы;
-при страховании;
-по заказу собственника при выявлении мак. эффективного использования предприятия и повышения эффективности текущего управления;
-при оценке эффективности инвестиционных проектов;
-при оценке вклада;
-при получении кредита под залог;
-при разделе имущества;
-при определении налогооблагаемой базы;
-при оценке ущерба, убытка;
-при подготовке к продаже обанкротившегося предприятия;
-при обосновании вариантов санации предприятий-банкротов;
-при выходе учредителя и выкупе пая;
-при реструктуризации предприятия и др.
Факторы, влияющие на стоимость бизнеса: спрос на данный бизнес, доход от него, момент времени, с которого начинается получение дохода, риски, степень контроля, степень ликвидности, ограничения.
Оценка стоимости любого объекта собственности представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости объекта с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного рынка.
Субъектом оценки выступают профессиональные оценщики. Объектом оцен¬ки является любой объект собственности в совокупности с правами, которыми наделен его владелец. Это может быть бизнес, компания, предприя¬тие, фирма, банк, виды активов.
Особенностью процесса оценки стоимости является ее рыночный харак¬тер. Это означает, что оценка не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта. Она обязательно учи¬тывает совокупность рыночных факторов. Основными факторами являются время и риск.
Непродуктивно потраченное время означает потерю денег. Деньги не прино¬сят доход, если лежат «мертвым грузом». При этом важно время получения дохода, т.к. уже полученный доход м.б. употреблен для уве¬личения еще большего дохода. Время получения дохода изм. интервалами, периодами. Время, в течение которого д.б. выплачены или получены день¬ги, имеет первостепенное значение в процессе оценки. Завтра ры¬ночная стоимость может быть уже иной. Следовательно, постоянная оценка и переоценка объектов собственности в целом являются необходимыми в условиях рыночной экономики.
Под риском понимаются непостоянство и неопределенность, связанные с конъ¬юнктурой рынка, с макроэкономическими процесса-ми и т.п. Иными слова¬ми, риск - это вероятность того, что доходы, которые будут получены от инвестиций, окажутся больше или меньше прогнозируемых.
Подходы и методы, используемые оценщиком, определяются в зависи¬мости как от особенностей процесса оценки, так и от эконом. осо¬бенностей оцениваемого объекта, а также от целей и принципов оценки.
Подходы и методы, используемые для оценки бизнеса. Оценку бизнеса м. делать 3 подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть опреде¬ленные характеристики объекта. При доходном во главу угла ставится доход как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом оцен¬ки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных усло¬виях. При этом имеют значение продолжительность периода получения воз-можного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс. Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информа¬цию, пересчитывает эти выгоды в единую сумму текущей стоимости. До¬ходный подход - это определение текущей стоимости будущих доходов, ко¬торые возникнут в результате использования собственности и возможной дальнейшей ее продажи. В данном случае применяется оценочный принцип ожидания.
Сравнительный подход особенно эффективен в случае существования активного рынка сопоставимых объектов собственности. Точность оценки зависит от качества собранных данных, так как, применяя данный подход, оценщик должен собрать достоверную инфор-мацию о недавних продажах сопоставимых объектов. Действенность такого подхода снижается, если сделок было мало и момен¬ты их совершения и оценки разделяет продолжительный период, если ры¬нок находится в аномальном состоянии, так как быстрые изменения на рын¬ке приводят к искажению показателей. Сравнительный подход основан на применении принципа замещения. Для сравнения выбираются конкуриру¬ющие с оцениваемым бизнесом объекты. Обычно между ними существуют различия, поэтому следует провести соответствующую корректировку дан¬ных. В основу приведения поправок положен принцип вклада.
Затратный подход наиболее применим для оценки объектов специально¬го назначения, а также нового строительства, для определения варианта наи¬лучшего и наиболее эффективного использования земли, а также в целях страхования. Собираемая информация включает данные о ценах на землю, строительные спецификации, данные об уровне зарплаты, стоимости мате¬риалов, расходах на оборудование, о прибыли и накладных расходах строи¬телей на местном рынке и т.п. Необходимая информация зависит от специ¬фики оцениваемого объекта. Данный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетически¬ми характеристиками, или устаревших объектов.
Затратный подход основан на принципе замещения, наилучшего и наи¬более эффективного использования, сбалансированности, экономической величины' и экономического разделения.
В целом все три подхода взаимосвязаны. Каждый из них предполагает использование различных видов информации, получаемой на рынке.
Процесс оценки бизнеса предусматривает определение задачи, сбор и анализ информации в целях получения обоснованной оценки стоимости. Процесс оценки бизнеса может быть разделен на семь этапов':
1. Определение задачи.
2. Составление плана оценки.
3. Сбор и проверка информации.
4. Выбор уместных подходов к оценке.
5. Согласование результатов и подготовка итогового заключения.
6. Отчет о результатах оценки стоимости.
7. Представление и защита отчета.
Принципы оценки бизнеса .
Принципы, основанные на представлениях пользователя. Принцип полезности заключается в том, что чем больше предприятие способно удовлетворять потребность собственника, тем выше его стоимость. За объект не разумно платить больше, чем может стоить создание нового объекта с аналогичной полезностью в приемлемые сроки. И еще один аспект применения принципа полезности: если инвестор анализирует поток дохода, то максимальная цена определяет¬ся посредством изучения других потоков доходов с аналогичным уровнем риска и качества. При этом замещающий объект необязательно должен быть точной копией, но должен быть похож на оцениваемый объект, и собствен¬ник рассматривает его как желаемый заменитель.
принцип замещения: макс. стоимость предприятия определяется наи¬меньшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквива¬лентной полезностью.
ожидания или предвидения. Прошлое и настоящее бизнеса являются лишь исходной основой, ключом к пониманию будущего. Полезность любого бизнеса, предприятия определяется тем, во сколько сегодня оцениваются прогнозируемые будущие выгоды (доходы). Принцип ожидания заключается в определении текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в буду¬щем от владения данным предприятием.
Принципы эксплуатации собствен¬ности и связанные с представлением производителей.
Доходность любой эконом. деятельности определяется 4 факторами производства: землей, рабочей силой, капиталом и управле-нием. Доходность бизнеса - это результат действия всех четырех факторов, поэтому стоимость предприятия как системы определяется на основе оцен¬ки дохода. Для оценки предприятия нужно знать вклад каждого фактора в формирование дохода предприятия. Отсюда следует принцип вклада: включение любого доп. актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый при¬рост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива.
Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность пользователю извлекать максимальные до-ходы или до предела уменьшать затраты. Например, предприятие будет оценено выше, если зе¬мельный участок способен обеспечивать бо-лее высокий доход или если его расположение позволяет минимизировать затраты. Остаточная продуктив¬ность земельного участка определяется как чистый доход после того, как оплачены расходы на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала. Это принцип остаточной продуктивности.
Факторы производства оцениваются только с учетом периода их воспро¬изводства, места в обороте капитала. С этой точки зрения устаревшее техно¬логическое оборудование потребует полной замены, оплаты демонтажа и монтажа нового оборудования, что должно учитываться при оценке стоимо¬сти предприятия. И наоборот, высококвалифицированный состав рабочей силы должен оцениваться с точ-ки зрения изменения или неизменности вида производственной деятельности; высококвалифицированных работников, имеющих большой опыт работы на устаревшем оборудовании, труднее пе¬реучить. Все эти факторы, а не просто средства производства и рабочая сила должны быть учтены покупателем.
Изменение того или иного фактора производства может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. Из этого важного положения экономической теории вытекает еще один принцип оценки бизнеса: по мере добавления ресурсов к основным фак¬торам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат, однако после достижения определенной точки общая отдача хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем зат¬раты на добавленные ресурсы. Этот принцип базируется на теории предель¬ного дохода и называется принципом предельной производительности.
Предприятие - это система, а одной из закономерностей развития и су¬ществования системы является сбалансированность, пропорциональность ее элементов. Наибольшая эффективность предприятия достигается при объективно обусловленной пропорциональности факторов производства. Различные элементы системы предприятия должны быть согласованы меж¬ду собой по пропускной способности и другим характеристикам. Добавле¬ние какого-либо элемента в систему, приводящее к нарушению пропорцио-нальности, приводит к росту стоимости предприятия.
Итак, при оценке стоимости предприятия необходимо учитывать прин¬цип сбалансированности (пропорциональности), согласно которому мак¬симальный доход от предприятия можно получить при соблюдении опти¬мальных величин факторов производства.
Одним из важных моментов действия данного принципа является соответ¬ствие размеров предприятия потребностям рынка. Так, если предприятие явля¬ется слишком большим для удовлетворения потребностей рынка, то его эффек¬тивность падает, особенно если затруднена доставка ресурсов или товаров.
Принципы, связанные с внешней рыночной средой.
Ведущим фактором, влияющим на ценообразование, является соотношение спроса и предложения. Если спрос и предложе¬ние находятся в равновесии, то цены остаются стабильными.
Если рынок предлагает незначительное число прибыльных предприя¬тий, т.е. спрос превышает предложение, то цены на них могут превысить их стоимость. Если на рынке имеет место избыток предприятий-банкротов, то цены на их имущество окажутся ниже реальной рыночной стоимости.
В долгосрочном аспекте спрос и предложение являются относительно эффективными факторами в определении направления изменения цен. Но в короткие промежутки времени факторы спроса и предложения могут и не иметь возможности эффективно работать на рынке имущества предприя¬тий. Рыночные искажения могут быть следствием монопольного положе¬ния собственников. Кроме того, на этот рынок могут влиять государствен¬ные механизмы контроля. Например, органы власти могут установить конт¬роль над продажей пред-приятий.
Полезность определена во времени и пространстве. Рынок учитывает это через цену. Если пред¬приятие соответствует рыночным стандартам, характерным в конкретное время для данной местности, то цена на него будет колебаться вокруг сред¬нерыночного значения; если же объект не соответствует требованиям рын¬ка, то это, как правило, отражается через более низкую цену на данное пред¬приятие. С действием такой закономерности связан другой принцип - прин¬цип соответствия, согласно которому предприятия, не соответствующие требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т.д., скорее всего будут оценены ниже среднего.
С принципом соответствия связаны принципы регрессии и прогрес¬сии. Регрессия имеет место, когда предприятие характеризуется излишни¬ми применительно к данным рыночным условиям улучшениями. Рыночная цена такого предприятия, вероятно, не будет отражать его реальную сто¬имость и будет ниже реальных затрат на его формирование. Прогрессия имеет место, когда в результате функционирования соседних объектов, например объектов, обеспечивающих улучшенную инфраструктуру, рыночная цена данного предприятия скорее всего окажется выше его стоимости.
На ценообразование влияет конкуренция. Содержание принципа конкуренции сводится к следующему: если ожида¬ется обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов.
Стоимость бизнеса определяется не только внутренними факторами, но во многом - внешними. Стоимость предприятия, его имущества в значительной мере зависит от состояния внешней среды, степени полити¬ческой и экономической стабильности в стране. принцип зависимости от внешней среды.
Изменение политических, экономических и социальных сил влияет на конъюнктуру рынка и уровень цен. Стоимость предприятия изменяется. Следовательно, оценка стоимости предприятия должна проводиться на оп¬ределенную дату. В этом заключается суть принципа изменения стоимос¬ти. Поэтому для того, чтобы рассмотреть возможные способы использова¬ния данного предприятия, необходимо исходить из условий рыночной сре¬ды. Спрос на рынке, возможности развития бизнеса, местоположение предприятия и другие факторы определяют альтернативные способы исполь¬зования данного предприятия. При рассмотрении альтернатив развития мо¬жет возникнуть вопрос об экономическом разделении имущественных прав на собственность, если таковое позволит увеличить общую стоимость. Эко-номическое разделение имеет место, если права на объект можно разделить на два или более имущественных интересов, в результате чего общая сто¬имость объекта возрастает. Принцип экономического разделения гласит, что имущественные права следует разделить и соеди-нить таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.
Результатом такого анализа является определение наилучшего и наибо¬лее эффективного использования собственности: обеспечивает собственнику максимальную сто¬имость оцениваемого имущества. В этом заключается принцип наилучше¬го и наиболее эффективного использования. Данный принцип применя¬ется, если оценка проводится в целях реструктурирования.

Особенности бизнеса как объекта оценки
Владелец бизнеса имеет право продать его, заложить, застраховать, заве¬щать. Таким образом, бизнес становится объектом сделки, товаром с присущими ему свойствами.
Как всякий товар, бизнес обладает полезностью для покупателя. Полезность бизнеса осуществляется в получение дохода, НО и сопровождается определен¬ными затратами.
Полезность и затраты в совокупности составляют ту величину, которая является основой рыночной цены, рассчитываемой оценщиком и которую можно определить как рыночную стоимость.
Бизнес, предприятие и фирма обладают всеми признаками товара и могут быть объектом купли-продажи. Но это товары особого рода. И осо¬бенности эти предопределяют принципы, модели, подходы и методы оценки.
Во-первых, это товар инвестиционный, т. е. товар, вложения в кото¬рый осуществляются с целью отдачи в будущем. Затраты и доходы разъе¬динены во времени. Причем размер ожидаемой прибыли не известен, имеет вероятностный характер, поэтому инвестору при-ходится учиты¬вать риск возможной неудачи. Т.о., текущая стоимость будущих доходов, которые может получить собственник, представляет собой верхний предел рыночной цены со стороны покупателя.
Во-вторых, бизнес является системой, но продаваться может как вся система в целом, так и отдельно ее подсистемы и даже элементы. В этом случае разрушается его связь с собственным конкретным капиталом, кон¬кретной организационно-экономической формой, элементы бизнеса ста¬новятся основой формирования иной, качественно новой системы. Фактически товаром становится не сам бизнес, а отдельные его состав¬ляющие.
В-третьих, потребность в этом товаре зависит от процессов, которые происходят как внутри самого товара, так и во внешней среде. Причем, с одной стороны, нестабильность в обществе приводит бизнес к неустойчиво¬сти, с другой стороны, его неустойчивость ведет к дальнейшему нараста¬нию нестабильности и в самом обществе. Из этого вытекает еще одна особенность бизнеса как товара - потребность в регулировании купли-про¬дажи.
В-четвертых, учитывая особое значение устойчивости бизнеса для ста¬бильности в обществе, необходимо участие государства не только в регули¬ровании механизма купли-продажи бизнеса, но и в формировании рыноч¬ных цен на бизнес, в его оценке.

95. Методология оценки активов.
Особенности предприятия, фирмы, как объекта оценки
Предприятие или фирма представляет собой организационно-экономи¬ческую форму существования бизнеса. Поэтому названные особенности бизнеса как товара присущи и им. Но вместе с этим у предприятия есть и свои отличительные черты.
Предприятие является объектом гражданских прав и рассматривается как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринима¬тельской деятельности (ГК РФ, ст. 132).
Предприятие, как имущественный комплекс, включает все виды имуще¬ства, предназначенного для его деятельности: земельные участки, здания и сооружения, машины и оборудование, сырье и продукцию, нематериальные активы, имущественные обязательства.
Оценка предприятия означает определение в денежном выражении сто¬имости, которая может быть наиболее вероятной продажной ценой и долж¬на отражать оба свойства предприятия как товара, т.е. и его полезность, и затраты, необходимые для этой полезности. Поскольку представление о по¬лезности зависит от конкретных интересов покупателя, постольку оценщику приходится определять различные виды стоимости (восстановительную, ликвидационную, инвестиционную и т.п.).
Принципиальное значение имеет тот факт, что качественная рыночная оценка не ограничивается учетом лишь одних затрат, связанных с производ¬ством товара, она обязательно принимает во внимание экономический имидж - положение предприятия на рынке, фактор времени, риски, уровень конкуренции. Оценщик подходит к определению стоимости с позиций эко¬номической концепции фирмы.
Данная концепция в противовес бухгалтерской модели позволяет опре¬делить рыночную ценность фирмы. Она учитывает такие факторы, как вре¬мя, риск, неосязаемые активы, внешнюю конкурентную сферу и внутрен¬ние особенности оцениваемого объекта. Согласно такому взгляду на оценку рыночная цена любого объекта, порождающего доход или поток денежной наличности, определяется исходя из текущей оценки ожидаемого будущего потока наличности, дисконтированного по норме процента, отражающего требуемую инвестором норму прибыли для сопоставимых по риску инвес¬тиций. При или бухгалтерской оценке активы фирмы равны пассивам плюс чистый соб-ственный капитал:

А = П + СК. При рыночной оценке в этом уравнении появляется еще одно слагаемое - неосязаемые активы; и равенство приобрета-ет вид:
А* + НА* = П* + СК*1(рыночная оценка). Неосязаемые активы включают такие элементы, как ценность гарантии, страховки, лицензии, хорошие взаимоотношения с кли¬ентами, и другие нерегистрируемые активы, включая ценность доброго имени компании (гудвилл). Уравнение рыночной оценки реального собственного капитала в этом случае выглядит так:
СК* = (А* + НА*) - П* = (А* - П*) + НА*.
С помощью этого уравнения легко объяснить, почему фирмы с отрица¬тельным балансовым собственным капиталом все еще воспринимаются рын¬ком как что-то ценное (например, неплатежеспособные депозитные инсти¬туты, кредитные организации, находящиеся на грани банкротства). Причина в том, что отрицательный балансовый собственный капитал компенсируется ценностью нематериальных активов.
Если балансовая оценка собственного капитала и его реальная (рыноч¬ная), или экономическая, ценность не совпадают, то должен существовать скрытый, или внебалансовый, капитал.
Скрытый капитал имеет два источника:
1) разницу между рыночной и балансовой оценками активов (А* - А);
2) неучет внебалансовых позиций (НА*), которые в соответствии с об¬щепринятыми принципами и правилами бухгалтерского учета не подлежат внесению в баланс.
Если бы система бухгалтерских оценок предусматривала формальный учет внебалансовых статей, скрытый капитал не существовал бы.

При этом объектом оценки могут быть:
• предприятие в целом;
• недвижимость предприятия;
• машинный парк;
• нематериальные активы;
• другие элементы в зависимости от целей и потребностей владельца.

96. Методы оценки финансовых активов.
При анализе структуры активов и пассивов предприятия особое внима¬ние уделяется: соотношению между собственными и заемными средствами;
• обеспеченности запасов и затрат собственными источниками (анализ собственного оборотного капитала);
• структуре кредиторской и дебиторской задолженности;
• анализу ликвидности баланса (ликвидность определяется покрытием обязательств предприятия его активами, срок превращения которых в день¬ги соответствует сроку погашения обязательств);
• удельному весу наиболее ликвидных активов (наиболее ликвидные активы - денежные средства и ликвидные ценные бумаги - должны быть больше или равны наиболее срочным обязательствам).
При анализе отчета о финансовых результатах особое внимание уделяется:
• соотношению выручки от реализации, себестоимости и прибыли пред¬приятия за анализируемый период;
• выявлению тенденции в уровне доходов на предприятии,
С помощью анализа фин. коэффициентов фин. отчетов можно выявить: сильные и слабые стороны данного бизнеса; диспропорции в структуре капитала; уровень риска при инвестировании средств в данный бизнес; базу для сравнения с компаниями-аналогами.
Финансовый коэффициент-отношение одного бухгалтерского по¬казателя к другому.
В целях фин. анализа можно использовать большое количество коэффициентов, однако оценщик выбирает наиболее важные с его точки зре¬ния пропорции с учетом целей оценки. Важным требованием использова¬ния коэффициентов в сравнительном подходе является единая методика расчетов по сравнению с компаниями-аналогами. Рассмотрим наиболее важные группы показателей.
Показатели ликвидности
Коэффициенты ликвидности применяются для оценки способности фир¬мы выполнять свои краткосрочные обязательства. Все рассчитанные коэф¬фициенты, как правило, сравниваются со среднеотраслевыми показателя¬ми, хотя существуют и общие нормативы.
Коэффициент покрытия показывает, сколько рублей текущих активов предприятия приходится на 1 руб. текущих обязательств. Ориентировочное нижнее значение показателя - 2. К.покрытия = Текущие активы / Текущие обязательства. В этом показателе не учитывается степень ликвидности отдельных ком¬понентов оборотного капитала, поэтому необходимо рассчитать коэффици¬енты быстрой и абсолютной ликвидности.
Коэффициент быстрой ликвидности показывает, какие средства могут быть использованы, если срок погашения всех или некоторых текущих обя¬зательств наступит немедленно. При расчете данного коэффициента не учитываются товарно-материаль¬ные запасы, так как их перевод в денежные средства осуществляется, как правило, значительно медленнее, чем других видов оборотных средств. К денежным средствам и дебиторской задолженности в числителе можно до¬бавить легкореализуемые ценные бумаги. Ориентировочное нижнее значе-ние коэффициента - 1. К.б.л.= (ДС + Дебиторская задолженность) / /Текущие обязательства
Коэффициент абсолютной ликвидности показывает, какая часть кратко¬срочных обязательств может быть погашена немедленно. Ориентировочное нижнее значение коэффициента - 0,2. Ка.л.= (ДС + Легкореализуемые ценные бумаги) / Текущие обязательства
Показатели оборачиваемости активов (деловой активности) позволяют изучить отдельные компоненты оборотных средств.
Коэффициент оборачиваемости дебиторской задолженности показывает количество оборотов дебиторской задолженности за год. Медленная оборачиваемость, с одной сто¬роны, ограничивает краткосрочную ликвидность компании, с другой, короткий период сбора задолженности может указывать на кредитную политику, ограничивающую продажи. Ориентировочное нормативное зна¬чение коэффициента - 8 (45 дней). К.о.д.з. = Нетто-выручка от реализации за год / Дебиторская задолженность.
Величина дебиторской задолженности может рассчитываться на конец периода или как среднее на начало и конец периода (в случае значительного изменения объема продаж в течение года). Можно рассчитать средний пери¬од погашения дебиторской задолженности в днях:
Период погашения дебиторской задолженности = (Дебиторская задолженность • 360) / нетто-выручка от реализации. Период погашения дебиторской задолженности показывает среднее число дней, в течение которых счета кредиторов остаются неоплаченными.
Коэффициент оборачиваемости запасов показывает скорость, с которой запасы переходят в разряд дебиторской задолженности в результате прода¬жи готовой продукции. К.о.з. = Себестоимость реализованной продукции /Стоимость запасов. Стоимость запасов рассчитывается как средняя на начало и конец пери¬ода или на конец периода (если нет значительного изменения запасов за год).
Медленная оборачиваемость товарно-материальных запасов указывает на наличие устаревших запасов. В то же время высокий по-казатель оборачи¬ваемости запасов может быть связан с их дефицитом. Ориентировочное нор¬мативное значение показателя - 3,5.
Оборачиваемость запасов в днях = 360 / Коэффициент оборачиваемости запасов
Коэффициент использования собственного оборотного капитала пока¬зывает эффективность использования текущих активов. К.СОК = Нетто-выручка от реализации //Собственный оборотный капитал. Высокое значение данного коэффициента свидетельствует об эффектив¬ном использовании текущих активов: быстрая оборачиваемость дебиторс¬кой задолженности и запасов. В то же время повышение значения коэффи¬циента связано с риском краткосрочной неплатежеспособности. Если объем реализации растет, при этом период сбора дебиторской задолженности и оборачиваемость запасов не меняются, то собственный оборотный капитал должен увеличиваться.
Коэффициенты структуры баланса(фин.устойчивости). С помощью коэффициентов структуры баланса анализируется ликвид-ность предприятия в долгосрочном периоде.
Коэффициент концентрации собственного капитала Ккск = собственный капитал / сумма активов. Больше 0,6 – фин. устойчивость предприятия.
Коэффициент концентрации заемного капитала Ккзк = заемный капитал / сумма активов
Коэффициент соотношения собственного и заемного капитала = собственный капитал / заемный капитал
Собственный оборотный капитал СОК = собственный капитал + долгосрочные займы – основной капитал
Сравниваются показатели на начао и конец периода. Есть рост - улучшение фин. устойчивости предприятия
Источник финансирования запасов ИФЗ = СОК + краткосрочные кредиты + кредиторская задолженность поставщикам
Согласно оценке второго уровня (запасы больше чем СОК но меньше чем ИФЗ) можно сделать вывод о том, что предприятие имеет нормальную финансовую устойчивость.
Показатели рентабельности(прибыльнгсти). дает представление об эффективности хо¬зяйственной деятельности предприятия. 2 гр. пока¬зателей, кот. характеризуют рентабельность: продаж; части активов или совокупных активов.
Рентабельность продаж - отношение прибыли к нетто-выручке от реа¬лизации. В зависимости от целей оценки и данных по сопо-ставимым компаниям можно рассчитывать рентабельность продаж с меняющимся числителем. Рентабельность продукции показывает удельный вес прибыли до вып¬латы процентов и налогов в каждом рубле оборота. Рентабельность активов прямо пропорционально связана с деловой ак¬тивностью и оборотом капитала. Если предприятие не пользуется кредитом, то рентабельность активов совпадает с рентабель-ностью собственных средств.
Валовая рентабельность = валовая прибыль / выручка от реализации продукции
Рентабельность произв. деятельности = производственная прибыль / выручка от реализации продукции
Коэффициент рентабельности = чистая прибыль / выручка от реализации продукции
Рентабельность активов ROA = чистая прибыль / средняя сумма активов
Рентабельность собственного капитала ROE = чистая прибыль / средняя сумма собственного капитала
Инвестиционные показатели. Цель данного этапа анализа в процессе оценки - предоставить сопоста¬вимую информацию о рыночной цене акции в сравнении с номинальной, о размере выплачиваемых дивидендов и т.д. Если оценивается компания зак¬рытого типа, информация анализируется по сопоставимым компаниям.
Отношение рыночной цены акции к прибыли на акцию отражает цену, которую инвесторы готовы заплатить за единицу доходов (мультипликатор цена/прибыль).
Цена единицы доходов = Рыночная цена обыкновенной акции / Прибыль на одну обыкновенную акцию
В процессе оценки рассчитываются и анализируются различные мультипликаторы.
Дивидендный доход (рентабельность акции) = Дивиденд на одну обыкн. акцию /Рыночная цена акции
Балансовая стоимость акции показывает, сколько может получить держатель одной обыкновенной акции в случае ликвидации компании. Балансовая стоимость акции = Собственные средства/Количество выпущенных обыкновенных акций
Мы рассмотрели группы финансовых коэффициентов, наиболее часто встречающиеся в отчетах об оценке. Этот перечень может быть продолжен, и, как уже отмечалось выше, оценщик имеет право выбирать пропорции, наиболее точно характеризующие бизнес с учетом целей оценки. Главный критерий выбора: наличие данных по сопоставимым компаниям и единая методика расчета. Рассчитанные коэффициенты сравниваются:
• с показателями компаний-аналогов;
• со среднеотраслевыми показателями;
• с данными за ряд лет с целью выявления тенденций в развитии компа¬нии.

97. Методы оценки земли, зданий и сооружений, машин и оборудования, немат. активов.
В оценке машин и оборудования при сравнительном подходе используют два метода: 1) метод прямого сравнения с аналогом- часто; 2) метод оценки однородных объектов. При подборе аналогов и определении степени сходства сравниваемых машин и единиц оборудования, когда аналог найден и нет степени сходства, нужно произвести корректировку по 3-м пунктам: Предполагает функциональное сходство, которое должно быть полным или частичным; Конструктивное сходство, т.е. сходство машин по конструкции, составу и однородности элементов и их компонентов; Параметрический уровень сходства. Оно означает кроме функционального и кон-структивного сходства также сходство по технико-экономическим параметрам. Берется аналогичный объект недвижимости и сравниваются показатели продаж этого объ-екта в недалеком прошлом с оцениваемым объектом.
Доходный подход в оценке машин и оборудования. доходный подход состоит в определении текущей стоимости объекта иму-щества как совокупности будущих доходов от его использования. Чтобы применить доходный подход, надо спрогнозировать будущие доходы на несколько лет эксплуатации объекта. Напрямую при¬менительно к машинам и оборудованию эту задачу решить невозможно, так как доход создается всей производственной или коммерческой системой, всеми ее активами, к которым относятся также здания, сооружения, оборотные фонды, не¬мат. активы. Поэтому методы доходного подхода предполагают по¬этапное решение задачи. Сначала рассчитывают чистый доход от функционирования системы. Затем либо определяют стоимость всей системы и из нее тем или иным образом выделяют стоимость машин¬ного комплекса, либо вначале вычленяют из суммы чистого дохода ту его часть, которая непосредственно создается машинным комплек¬сом, а уже потом по этой части дохода определяют стоимость самого машинного комплекса. Для определения стоимости к-л единицы оборудования или машины, исп. доле¬вой коэффициент. Следует соблюдать принцип наиболее эффективного использования объекта: стоимость машинного комплекса определяется для тако¬го варианта эксплуатации, когда обеспечена его наибольшая отда¬ча и наиболее полно раскрываются функц. возможности. Конечно, этот вариант д.б. практически реализуемым.
Метод равноэффективного аналога предполагает подбор функ¬ционального аналога (базисного объекта), который выполняет одинаковые с оцениваемым объектом функции, но может отличать¬ся от него по производительности, сроку службы, качеству продук¬ции и др. В этом случае также присутствует оцен¬ка дохода от объекта, но не в полном объеме, а только в той его части, на которую доход оцениваемого объекта отличается от до¬хода от функционального аналога. Стоимость объекта выводится из цены базисного объекта при условии обеспечения их равной прибыльности. Метод базируется на положениях теории эффективности техники. Расчетная формула получается из формулы для расчета сравнительного экономическо¬го эффекта, если предположить, что разность эффектов сравниваемых объектов равна нулю (условие равноэффективности). Этот метод требует выполнения расче¬та изменяющихся статей издержек при эксплуатации базисного и оцениваемого объектов, а также определения объема их полезной работы в стоимостном выражении.
Метод капитализации дохода при оценке машин и оборудования. состоит из следующих этапов.
Этап 1. Определяют чистый операционный доход (ЧОД) производственной системы.
Этап 2. Определяют часть чистого операционного дохода, относимую к земле:
Этап 3. Определяют часть чистого дохода, относимую к зданиям и сооружениям
Этап 4. Методом остатка рассчитывают часть чистого дохода, относимого к машинному комплексу:
Этап 5. Методом прямой капитализации определяют стоимость машинного комплекса:
Этап 6. Если нужно определить стоимость отдельной единицы оборудования в составе машинного комплекса, то выполняют это с помощью долевого коэффициента:
Немат.активы: ценность гарантии, страховки, лицензии, хорошие взаимоотношения с кли¬ентами,гудвилл. Включая немат.активыв уравнение рыночной стоиомости предприятия м. объяснить, почему фирмы с отриц. балансовым собственным капиталом воспринимаются рын¬ком как что-то ценное. Причина в том, что отрицательный балансовый собственный капитал компенсируется ценностью нематериаль-ных активов.
Методы оценки земли. Доходный подход: Метод капитализации земельной ренты. для оценки застроенных и незастроенных участков. Условие применения – возможность получения земельной ренты. Метод остатка для земли. для оценки застроенных и неза-строенных участков. Условие применения – возможность застройки участка улучшениями приносящими доход. Сравнительный подход Метод сравнения продаж Основан на принципе замещения. Для использования метода необходима информация о ценах продаж земель-ных участков, являющихся аналогами оцениваемого земельного участка. Метод переноса Применяется для оценки застроенных земельных участков. Основан на использовании типичных соотношений между стоимостью земли и стоимостью строений. Затратный подход Метод затрат на освоение Применяется к незастроенным участкам. Расчет всех затрат на освоение, определение периода застройки участков. Расчет ставки дисконтирования. Вычет затрат на освоение из предполагаемой выручки от продажи. Затраты на освоение включают: Инженерные расходы по расчистке, разметке, подготовке земли; Устройство дорог, инженерных сетей, коммунальных сооружений. Налоги, прибыль и накладные расходы подрядчика, расходы на продажу и рекламу.

98. Доходный подход к оценке бизнеса.
Доходный подход основан на принципе ожидания, во главу угла ставится доход как основной фактор, определяющий стоимость бизнеса, далее рассчитывается текущая стоимость этих будущих выгод с учетом рисков и неопределенности. Методы доходного подхода:
-методика капитализации дохода используется, когда доход предприятия стабилен, суть состоит в определении ЧОД (чистого операционного дохода) за первый год, установлении СК (КК) ставки (коэффициента) капитализации и расчете текущей стоимости чистого операционного дохода:
-методика дисконтирования денежного потока (прогнозируются ЧОД по годам и остаточный период, когда доход становится стабильным, определяются ставки дисконтирования будущих доходов и рассчитывается текущая стоимость будущих доходов).
Преимущества методик в том, что учитываются будущие условия деятельности предприятия, условия формирования цен, условия рынка. Недостаток – умозрительность.
Метод дисконтированных денежных потоков - предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.
Данный метод оценки считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т.д., а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вло¬женные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние. С этой точки зрения все предприятия, к каким бы отраслям экономики они ни принадлежали, производят всего один вид товарной продукции - деньги.

Основные этапы оценки предприятия методом дисконтированных денежных потоков (ДП)
1. Выбор модели денежного потока.
2. Определение длительности прогнозного периода.
3. Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации.
4. Анализ и прогноз расходов.
5. Анализ и прогноз инвестиций.
6. Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного пе¬риода.
7. Определение ставки дисконта.
8. Расчет величины стоимости в постпрогнозный период.
9. Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период.
10. Внесение итоговых поправок.
Выбор модели денежного потока
При оценке бизнеса мы можем применять одну из двух моделей денеж¬ного потока: ДП для собственного капитала или ДП для всего инвестиро¬ванного капитала. В таблице показано, как рассчитывается денежный поток для собственного капитала. Применяя эту модель, рассчитывается рыноч¬ная стоимость собственного (акционерного) капитала предприятия.
Таблица

Чистая прибыль после уплаты налогов
плюс амортизационные отчисления
плюс(минус) уменьшение (прирост) собственного оборотного капитала
плюс (минус) уменьшение (прирост) инвестиций в основные средства
плюс(минус) прирост (уменьшение) долгосрочной задолженности
итого равно денежный поток

Применяя модель денежного потока для всего инвестированного капи¬тала, мы условно не различаем собственный и заемный капитал предприя¬тия и считаем совокупный денежный поток. Исходя из этого, мы прибавля¬ем к денежному потоку выплаты процентов по задолженности, которые ра¬нее были вычтены при расчете чистой прибыли. Поскольку проценты по задолженности вычитались из прибыли до уплаты налогов, возвращая их назад, следует уменьшить их сумму на величину налога на прибыль. Итогом расчета по этой модели является рыночная стоимость всего инвестирован¬ного капитала предприятия.
В обеих моделях денежный поток может быть рассчитан как на номи¬нальной основе (в текущих ценах), так и на реальной основе (с учетом фак¬тора инфляции).
Определение длительности прогнозного периода
Согласно методу ДДП стоимость предприятия основывается на будущих, а не на прошлых денежных потоках. Поэтому задачей оценщика является выработка прогноза денежного потока (на основе прогнозных отчетов о дви¬жении денежных средств) на какой-то будущий временной период, начиная с текущего года. В качестве прогнозного берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются (предполагает¬ся, что в постпрогнозный период должны иметь место стабильные долго¬срочные темпы роста или бесконечный поток доходов).
По сложившейся в странах с развитой рыночной эконо¬микой практике прогнозный период для оценки предприятия может состав-лять в зависимости от целей оценки и конкретной ситуации от 5 до 10 лет. В странах с переходной экономикой, в условиях нестабильно-сти, где адек¬ватные долгосрочные прогнозы особенно затруднительны, на наш взгляд, допустимо сокращение прогнозного периода до 3 лет. Для точности резуль¬тата следует осуществлять дробление прогнозного периода на более мелкие единицы измерения: полугодие или квартал.
Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации
Анализ валовой выручки и ее прогноз требуют детального рассмотрения и учета целого ряда факторов, среди которых:
• номенклатура выпускаемой продукции;
• объемы производства и цены на продукцию;
• ретроспективные темпы роста предприятия;
• спрос на продукцию;
• темпы инфляции;
• имеющиеся производственные мощности;
• перспективы и возможные последствия капитальных вложений;
• общая ситуация в экономике, определяющая перспективы спроса;
• ситуация в конкретной отрасли с учетом существующего уровня кон¬куренции;
• доля оцениваемого предприятия на рынке;
• долгосрочные темпы роста в послепрогнозный период;
• планы менеджеров данного предприятия.

Оценки, основан¬ные на прогнозах, которые заметно расходятся с историческими тенденция¬ми, представляются неточными.
Темпы инфляции измеряются с помощью индексов цен, характеризую¬щих среднее изменение уровня цен за определенный период. Для этого ис¬пользуется следующая формула:

Ip = Σ (P1* G1) / Σ(P0* G1)
где Ip - индекс инфляции;
P1 - цены анализируемого периода;
P0- цены базового периода;
G1- количество товаров, реализованных в анализируемом периоде.
Внутри любой отрасли по меньшей мере несколько предприятий борют¬ся за свою долю рынка. И здесь возможны разные варианты. Можно увели¬чить свою долю на уменьшающемся рынке за счет неудачливых конкурен¬тов, а можно и, наоборот, потерять свою долю на растущем рынке. В связи с этим важно точно оценить размер и границы рыночного сегмента, на кото¬ром собирается работать предприя-тие.
Следовательно, задача оценщика -определить тенденцию изменения доли реального рынка, удерживаемой оцениваемым предприятием с точки зрения спроса и потребностей ко¬нечных потребителей. При этом целесообразно проанализировать сле¬дующие факторы:
• долю рынка, принадлежащую предприятию в данное время;
• ретроспективную тенденцию изменения этой доли (постоянство, со¬кращение или увеличение);
• бизнес-план предприятия. Особое внимание необходимо обратить на то, каким образом предприятие планирует сохранить или увеличить долю рынка (при помощи снижения цен, дополнительных маркетин¬говых издержек или путем повышения качества производи-мой продук¬ции).

Анализ и прогноз расходов
На данном этапе оценщик должен:
• учесть ретроспективные взаимозависимости и тенденции;
• изучить структуру расходов, в особенности соотношение постоянных и переменных издержек;
• оценить инфляционные ожидания для каждой категории издержек;
• изучить единовременные и чрезвычайные статьи расходов, которые могут фигурировать в финансовой отчетности за прошлые годы, но в буду¬щем не встретятся;
• определить амортизационные отчисления исходя из нынешнего нали¬чия активов и из будущего их прироста и выбытия;
• рассчитать затраты на выплату процентов на основе прогнозируемых уровней задолженности;
• сравнить прогнозируемые расходы с соответствующими показателя¬ми для предприятий-конкурентов или с аналогичными среднеотраслевыми показателями.
Главным в отношении производственных издержек является разумная экономия. Если она систематически достигается без ущерба для качества, продукция предприятия остается конкурентоспособной. Для правильной оценки этого обстоятельства необходимо прежде всего четко выявлять и кон¬тролировать причины возникновения категорий затрат.
Классификация затрат может производиться по нескольким признакам:
• составу: плановые, прогнозируемые или фактические;
• отношению к объему производства: переменные, постоянные, услов¬но-постоянные;
• способу отнесения на себестоимость: прямые, косвенные;
• функциям управления: производственные, коммерческие, админист¬ративные.
Для оценки бизнеса важны две классификации издержек. Первая - клас¬сификация издержек на постоянные и нерешенные. Постоянные издержки не зависят от изменения объемов производства (к примеру, административ¬ные и управленческие расходы; амортизационные отчисления; расходы по сбыту за вычетом комиссионных; арендная плата; налог на имущество и т.д.). Переменные же издержки (сырье и материалы; заработная плата основного производственного персонала; расход топлива и энергии на производствен¬ные нужды) обычно считают пропорциональными изменению объемов про¬изводства. Классификация издержек на постоянные и переменные исполь¬зуется прежде всего при проведении анализа безубыточности, а также для оптимизации структуры выпускаемой продукции. Вторая - классификация издержек на прямые и косвенные; применяется для отнесения издержек на определенный вид продукции.
Четкое и единообразное разделение на прямые и косвенные постоянные издержки особенно важно для поддержания однородной отчетности по всем подразделениям. На одном уровне отчетности постоянные издержки могут быть прямыми, а на другом (более детальном) - косвенными. Например, на уровне производственной линии расходы на отопление являются прямыми издержками, но на уровне отчетности по видам продукции они становятся косвенными, так как стоимость отопления практически невозможно разнес¬ти по видам продукции (табл. 4.2).
Таблица . План производства и продаж отдельного вида продукции

Количе-ство единиц про-дукции, шт. На едини-цу продукции, тыс.руб. Итого, тыс.руб.
Продажи 12000 250 3 000 000
ЗАТРАТЫ

Переменные затраты

Сырье и материалы 12000 95 1 140 000
Электроэнергия 12000 45 540 000
Зарплата основных рабочих 12000 20 240 000
Всего переменных затрат 12000 160 1 920 000
Постоянные затраты

Общецеховые расходы

445 000
Общезаводские расходы

431 000
Всего постоянных затрат

876 000
Суммарные затраты

2 796 000
Прибыль 12000 17 204 000

Анализ и прогноз инвестиций
Таблица . Анализ инвестиций включает три основных компонента:
Собственные оборотные средства Капиталовложения Потребности в финан-сировании
Анализ собственных обо-ротных средств включает: Включают инвести-ции, необходимые для: Включают: получение и погашение долгосроч¬ных кредитов
определение суммы начального собствен¬ного оборотного капи¬тала замены существую-щих активов по мере их из-носа выпуск акций
установление дополни-тельных величин,необ¬ходимых для финан¬сирования будущего роста предприятия покупки или строи-тельства активов для увеличе-ния про¬изводственных мощ-ностей в будущем

Осуществляется:

на основе прогноза от-дель¬ных компонентов собствен-ных оборотных средств на основе оцененного остающегося срока службы активов на основе потребно-стей в финансировании существующих уровней задолженности и графиков погашения долгов
в процентах от изменения объема продаж на основе нового обору¬дования для замены или расширения

Величина собственных оборотных средств (в западной литературе при¬меняется термин "рабочий капитал") - это разность между текущими акти¬вами и текущими обязательствами. Она показывает, какая сумма оборотных средств финансируется за счет средств пред-приятия.

Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода
Существуют два основных метода расчета величины потока денежных средств: косвенный и прямой. Косвенный метод анализирует движение де¬нежных средств по направлениям деятельности. Он наглядно демонстриру¬ет использование прибыли и инвестирование располагаемых денежных средств. Прямой метод основан на анализе движения денежных средств по статьям прихода и расхода, т.е. по бухгалтерским счетам.
При расчете величины денежного потока для каждого прогнозного года можно руководствоваться следующей схемой (иллюстрирующей косвенный метод расчета ДП) /
Таблица
ДП от основной деятельности
Прибыль (за вычетом налогов) Чистая прибыль = прибыль отчетного года за вычетом налога на прибыль
плюс амортизационные отчисле-ния Амортизационные отчисления прибавляются к сумме чистой прибыли, так как они не

Вызывают оттока денежных средств
минус изменение суммы теку-щих Увеличение суммы текущих активов
активов Означает, что денежные средства

Уменьшаются за счет связывания в дебитор-ской задолженности и запасах
• краткосрочные финансовые

вложения

• дебиторская задолженность

• запасы

• прочие текущие активы

плюс изменение суммы текущих обязательств Увеличение текущих обязательств вызывает увеличение денежных средств за счет предо¬-

Ставления отсрочки оплаты от кредиторов,

Получения авансов от покупателей
• кредиторская задолженность

• прочие текущие обязательства
плюс ДП от инвестиционной деятельности

минус изменение суммы долго-срочных активов
Увеличение суммы долгосрочных активов означает уменьшение денежных средств за счет инвестирования в активы долгосроч¬ного использования. Реализация долгосроч¬ных активов (основных средств, акций других предприятий и пр.) увеличивает денежные средства

• нематериальные активы

• основные средства

• незавершенные капитальные вложения

• долгосрочные финансовые вло-жения

прочие внеоборотные активы

плюс ДП от финансовой деятельности
плюс изменение суммы задолженности Увеличение (уменьшение) задолженности указывает на увеличение (уменьшение) денежных средств за счет привлечения (погашения)кредитов
• краткосрочных кредитов и зай-мов
• долгосрочных кредитов займов
Плюс изменене велчины собственных средств Увеличение собственного капитала за счет размещения дополнительных акций означает увеличение денежных средств; выкуп акций и выплата дивидендов приводят к их умень¬шению

Уставного капитала
Накопленного капитала
Целевых поступлений

Суммарное изменение денежных средств. Оно должно быть равным увеличению (уменьшению) остатка денежных средств меж-ду двумя отчет¬ными периодами.
Определение ставки дисконта
С технической, т.е. математической, точки зрения ставка дисконта -это процентная ставка, используемая для пересчета буду-щих потоков дохо¬дов (их может быть несколько) в единую величину текущей (сегодняшней) стоимости, являющуюся базой для определения рыночной стоимости биз¬неса. В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уров¬ню риска объекты инвестирования, другими словами - это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопостави¬мым уровнем риска на дату оценки.
Ставка дисконта или стоимость привлечения капитала должна рассчитываться с учетом трех фак¬торов. Первый - наличие у многих предприятий различных источников при¬влекаемого капитала, которые требуют разных уровней компенсации. Вто¬рой - необходимость учета для инвесторов стоимости денег во времени. Третий - фактор риска. В данном контексте мы определяем риск как степень вероятности получения ожидаемых в будущем доходов.
Существуют различные методики определения ставки дисконта, наибо¬лее распространенными из которых являются:
для денежного потока для собственного капитала:
• модель оценки капитальных активов;
• метод кумулятивного построения;
для денежного потока для всего инвестированного капитала:
• модель средневзвешенной стоимости капитала.

Расчет ставки дисконта зависит от того, какой тип денежного потока ис¬пользуется для оценки в качестве базы. Для денежного по-тока для собствен¬ного капитала применяется ставка дисконта, равная требуемой собственни¬ком ставке отдачи на вложенный капитал; для денежного потока для всего инвестированного капитала применяется ставка дисконта, равная сумме взвешенных ставок отдачи на соб-ственный капитал и заемные средства (став¬ка отдачи на заемные средства является процентной ставкой банка по креди¬там), где в качестве весов выступают доли заемных и собственных средств в структуре капитала. Такая ставка дисконта называется средневзвешенной стоимо-стью капитала.(WАСС).
Средневзвешенная стоимость капитала рассчитывается по следующей формуле:
WACC = kd (1-tc)*Wd + kpwp + ksws
где kd - стоимость привлечения заемного капитала;
tc - ставка налога на прибыль предприятия;
kp - стоимость привлечения акционерного капитала (привилегированные акции);
ks стоимость привлечения акционерного капитала (обыкновенные акции);
Wd - доля заемного капитала в структуре капитала предприятия:
wp- доля привилегированных акций в структуре капитала предприятия;
ws- доля обыкновенных акций в структуре капитала предприятия.
В соответствии с моделью оценки капитальных активов ставка дискон¬та находится по формуле
R = Rf +ß (Rm – Rf) + S1+ S2 + C
где R требуемая инвестором ставка дохода (на собственный капитал),
Rf - безрисковая ставка дохода;
ß - коэффициент бета (является мерой систематического риска, связанного
с макроэкономическими и политическими процессами, происходящими в стране);
Rm общая доходность рынка в целом (среднерыночного портфеля ценных бумаг);
S1- премия для малых предприятий;
S2- премия за риск, характерный для отдельной компании;
С - страновой риск.
В качестве безрисковой ставки дохода в мировой практике используется обычно ставка дохода по долгосрочным государственным долговым обяза¬тельствам (облигациям или векселям); считается, что государство является самым надежным гарантом по своим обязательствам (вероятность его банк¬ротства практически исключается). Однако, как показывает практика, госу¬дарственные ценные бумаги в условиях России не воспринимаются как без¬рисковые. Для определения ставки дисконта в качестве безрисковой может быть принята ставка по вложениям, характеризующимся наименьшим уров¬нем риска (ставка по валютным депозитам в Сбербанке или других наибо¬лее надежных банках).
Коэффициенты бета в мировой практике обычно рассчитываются путем анализа статистической информации фондового рынка. Эта работа прово¬дится специализированными фирмами. Данные о коэффициентах бета пуб¬ликуются в ряде финансовых справочников и в некоторых периодических изданиях, анализирующих фондовые рынки. Профессиональные оценщи¬ки, как правило, не занимаются расчета-ми коэффициентов бета.
Расчет величины стоимости в постпрогнозный Период
Определение стоимости в постпрогнозный период основано на предпо¬сылке о том, что бизнес способен приносить доход и по окончании прогноз¬ного периода.
В зависимости от перспектив развития бизнеса в постпрогнозный пери¬од используют тот или иной способ расчета ставки дискон-та:
• метод расчета по ликвидационной стоимости. Он применяется в том случае, если в послепрогнозный период ожидается банкротство компании с последующей продажей имеющихся активов. При расчете ликвидационной стоимости необходимо принять во внимание расходы, связанные с ликвида¬цией, и скидку на срочность (при срочной ликвидации). Для оценки дей¬ствующего предприятия, приносящего прибыль, а тем более находящегося в стадии роста, этот подход неприменим;
• метод расчета по стоимости чистых активов. Техника расчетов анало¬гична расчетам ликвидационной стоимости, но не учитыва-ет затрат на лик¬видацию и скидку за срочную продажу активов компании. Данный метод может быть использован для стабильного бизнеса, главной характеристи¬кой которого являются значительные материальные активы,
• метод предполагаемой продажи, состоящий в пересчете денежного потока в показатели стоимости с помощью специальных коэффициентов, полученных из анализа ретроспективных данных по продажам сопостави¬мых компаний. Поскольку практика продажи компаний на российском рын¬ке крайне скудна или отсутствует, применение данного метода к определе¬нию конечной стоимости весьма проблематично;
• по модели Гордона годовой доход послепрогнозного периода капита¬лизируется в показатели стоимости при помощи коэффициента капитализа¬ции, рассчитанного как разница между ставкой дисконта и долгосрочными темпами роста. При отсутствии темпов роста коэффициент капитализации будет равен ставке дисконта. Модель Гордона основана на прогнозе получе¬ния стабильных доходов в остаточный период и предполагает, что величины износа и капиталовложений равны.
Расчет конечной стоимости в соответствии с моделью Гордона произво¬дится по формуле
Vterm = CF(t+1) / (K – g)
где Vterm - стоимость в постпрогнозный период;
CF(t+1) - денежный поток доходов за первый год постпрогнозного (остаточного) периода;
К - ставка дисконта;
g - долгосрочные темпы роста денежного потока.
Конечная стоимость Vterm по формуле Гордона определяется на момент окончания прогнозного периода.
Например, известно, что прогнозный период составляет пять лет, денеж¬ный поток шестого года равен 150 млн руб., ставка дискон-та равна 24%, а долгосрочные темпы роста - 2% в год. Подставляя эти данные в вышеприведенную формулу, получаем величину стоимости в постпрогнозный период -округленно 682 млн. руб.
Полученную таким образом стоимость бизнеса в постпрогнозный пери¬од приводят к текущим стоимостным показателям по той же ставке дискон¬та, что применяется для дисконтирования денежных потоков прогнозного периода.
Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период
При применении в оценке метода ДДП необходимо суммировать теку¬щие стоимости периодических денежных потоков, которые приносит объект оценки в прогнозный период, и текущую стоимость в постпрогнозный пе¬риод, ожидаемую в будущем.
Предварительная величина стоимости бизнеса состоит из двух состав¬ляющих:
• текущей стоимости денежных потоков в течение прогнозного периода;
• текущего значения стоимости в послепрогнозный период.
Внесение итоговых поправок
После определения предварительной величины стоимости предприятия для получения окончательной величины рыночной стоимости необходимо внести итоговые поправки. Среди них выделяются две: поправка на величи¬ну стоимости нефункционирующих активов и коррекция величины собствен¬ного оборотного капитала.
Первая поправка основывается на том, что при расчете стоимости учи¬тываются активы предприятия, которые участвуют в производстве, получе¬нии прибыли, т.е. в формировании денежного потока. Но у любого предпри¬ятия в каждый конкретный момент времени могут быть активы, не занятые непосредственно в производстве. Здесь их стоимость не учитывается в де¬нежном потоке, но это не значит, что они не имеют стоимости. В настоящее время у многих российских предприятий есть в наличии такие нефункцио¬нирующие активы (в основном недвижимость, машины и оборудование), поскольку вследствие затяжного спада производства уровень утилизации производственных мощностей крайне низок. Многие такие активы имеют определенную стоимость, которая может быть реализована, например, при продаже. Поэтому необходимо определить рыночную стоимость таких ак¬тивов и суммировать ее со стоимостью, полученной при дисконтировании денежного потока.
Вторая поправка - это учет фактической величины собственного обо¬ротного капитала. В модель дисконтированного денежного потока включа¬ется требуемая величина собственного оборотного капитала, привязанная к прогнозному уровню реализации (обычно она определяется по отраслевым нормам). Фактическая величина собственного оборотного капитала, кото¬рой располагает предприятие, может не совпадать с требуемой. Соответствен¬но необходима коррекция: избыток собственного оборотного капитала дол¬жен быть прибавлен, а дефицит - вычтен из величины предварительной сто¬имости.
В результате оценки предприятия методом ДДП получается стоимость контрольного ликвидного пакета акций. Если же оценивается неконтроль¬ный пакет, то необходимо сделать скидку.

Метод капитализации прибыли
Экономическое содержание метода
Метод капитализации основан на базовой посылке, в соответствии с ко¬торой стоимость доли собственности в предприятии равна текущей стоимо¬сти будущих доходов, которые принесет эта собственность. Сущность дан¬ного метода выражается формулой
Оцененная стоимость = Чистая прибыль / cтавка капитализации
Метод капитализации прибыли в наибольшей степени подходит для си¬туаций, в которых ожидается, что предприятие в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли (или темпы ее ро¬ста будут постоянными).

Основные этапы применения метода
Практическое применение метода капитализации прибыли предусмат¬ривает следующие основные этапы:
1. Анализ финансовой отчетности, ее нормализация и трансформация (при необходимости).
2. Выбор величины прибыли, которая будет капитализирована.
3. Расчет адекватной ставки капитализации.
4. Определение предварительной величины стоимости.
5. Проведение поправок на наличие нефункционирующих активов (если таковые имеются).
6. Проведение поправок на контрольный или неконтрольный характер оцениваемой доли, а также на недостаток ликвидности (если они необхо¬димы).
Анализ финансовой отчетности
Основными документами для анализа финансовой отчетности предпри¬ятия в целях оценки являются балансовый отчет и отчет о финансовых ре¬зультатах и их использовании. Для целей оценки действующего предприя¬тия желательно наличие этих документов за последние три года. Оценщику также необходимо указать в отчете, прошли ли указанные финансовые отче¬ты аудиторскую проверку.
При анализе финансовых отчетов предприятия оценщик должен в обяза¬тельном порядке провести их нормализацию, т.е. сделать поправки на раз¬личные чрезвычайные и единовременные статьи как баланса, так и отчета о финансовых результатах и их использовании, которые не носили регулярно¬го характера в прошлой деятельности предприятия и вряд ли будут повто¬ряться в будущем.
Примерами чрезвычайных и единовременных статей могут быть следу¬ющие:
• доходы или убытки от продажи активов, особенно в тех случаях, когда компания не может постоянно продавать такие активы;
• доходы или убытки от продажи части предприятия;
• поступления по различным видам страхования;
• поступления от удовлетворения судебных исков;
• последствия забастовок или длительных перерывов в работе;
• последствия аномальных колебаний цен.
Кроме того, оценщик может провести трансформацию бухгалтерской отчетности, под которой понимается перевод ее на общепринятые стандар¬ты бухгалтерского учета (западные). Данная операция при оценке не являет¬ся обязательной, но желательна.
После проведения трансформации баланс предприятия приобретает при¬мерно такой вид.
Активы:
1.Текущие активы (оборотные средства):
• денежные средства
• дебиторская задолженность (векселя и счета к получению)
• товарно-материальные запасы (сырье и материалы, незавершенное производство, готовая продукция)
Всего текущих активов
2. Основные средства и внеоборотные активы:
• здания, сооружения, машины и оборудование (по исторической стоимости) минус начисленная амортизация
• здания, сооружения, машины и оборудование (по остаточной стоимости)
• долгосрочные финансовые вложения
• нематериальные активы
Всего основных средств Итого активов
Обязательства и собственный капитал:
1. Текущие обязательства:
• кредиторская задолженность (счета к оплате)
• векселя к оплате
• расчеты с прочими кредиторами
Всего текущих обязательств
2. Долгосрочные обязательства
Всего долгосрочных обязательств
3. Собственный капитал:
• внесенный (оплаченный)
• нераспределенная прибыль
Всего собственного капитала
Итого обязательств и собственного капитала
Отчет о финансовых результатах и их использовании после проведения трансформации выглядит примерно так:
1) чистая выручка от реализации
2) минус себестоимость реализованной продукции в части переменных затрат
3) равняется валовая прибыль
4) минус операционные расходы:
• общепроизводственные (постоянные затраты)
• износ (амортизация)
5) равняется прибыль до выплаты процентов и налогов
6) минус проценты по долгосрочным кредитам
7) равняется прибыль до налогообложения
8) минус налог на прибыль
9) равняется чистая прибыль.
При проведении корректировки финансовых отчетов оценщику следует особое внимание уделять следующим статьям финансовых отчетов:
• "Дебиторская задолженность";
• "Товарно-материальные запасы";
• "Начисленная амортизация";
• "Остаточная стоимость основных средств";
• "Кредиторская задолженность".
Дебиторская задолженность корректируется на потенциально безнадеж¬ные долги. Корректировка проводится путем сравнения ретроспективного процента потерь по безнадежным долгам в стоимости продаж в кредит с долей сегодняшних продаж в кредит, начисляемой как убытки по безнадеж¬ным долгам. В результате можно сделать вывод о недостаточности или чрез¬мерности сегодняшних начислений.
При корректировке стоимости товарно-материальных запасов оценщи¬ку следует придерживаться принципа оценки по наименьшей стоимости из первоначальной (т.е. стоимости приобретения) или рыночной. Согласно этому принципу, если рыночная стоимость запасов оказывается ниже себестои¬мости, их учетная стоимость должна быть соответствующим образом снижена.
При анализе износа и амортизации оценщик должен определить, приме¬няется ли обычный (равномерный) метод начисления износа или ускорен¬ная амортизация.
При анализе финансовой отчетности оценщику следует исходить из пред¬посылки о добросовестном отношении оцениваемого предприятия к своим обязательствам. В связи с этим кредиторская задолженность обычно не кор¬ректируется.
Выбор величины прибыли, которая будет капитализирована
Данный этап фактически подразумевает выбор периода текущей произ¬водственной деятельности, результаты которой будут капитализированы. Оценщик может выбирать между несколькими вариантами:
• прибыль последнего отчетного года;
• прибыль первого прогнозного года;
• средняя величина прибыли за несколько последних отчетных лет (3-5 лет).
В качестве капитализируемой величины может выступать либо чистая прибыль после уплаты налогов, либо прибыль до уплаты налогов, либо ве¬личина денежного потока.
В большинстве случаев на практике в качестве капитализируемой вели¬чины выбирается прибыль последнего отчетного года.
Расчет ставки капитализации
С математической точки зрения ставка капитализации - это делитель, который применяется для преобразования величины прибыли или денежно¬го потока за один период времени в показатель стоимости.
Итак, чтобы определить адекватную ставку капитализации, нужно сна¬чала рассчитать соответствующую ставку дисконта, используя следующие возможные методики. Существуют различные методики определения став¬ки дисконта, наиболее распространенными из которых являются:
• модель оценки капитальных активов;
• метод кумулятивного построения;
• модель средневзвешенной стоимости капитала.

99. Классификация рисков, связанных с оценкой бизнеса.
Теория рынка капитала выделяет два вида риска: Систематический риск, т.е. риск, связанный с неопределенностью получения дохода, обусловленной чувствительностью дохода к изменению в уровне среднерыночного дохода, этот риск нельзя уменьшить путем изменения структуры портфеля. Систематический риск измеряется с помощью бетта-коэффициента, который показывает отношение доходности данного актива по отношению к доходности рынка ценных бумаг в целом. Бетта-коэффициенты исп. для определения ожидаемойставки дохода в доходном подходе к оценке бизнеса. При этом ожидаемая ставка дохода на конкретную ценную бумагу равняется безрисковому доходу плюс произведение бетта-коэффициента по данной ценной бумаге на рыночную премию за риск. Несистематический риск (диверсифицируемый) т.е. риск, связанный с особенностями отрасли, конкр. фирмы, видом сделки, он может быть элиминирован за счет диверсификации.
Классификация и оценка рисков при проведении оценки бизнеса.
Риск – этонеопределенность, связанная с возможностью возникновения неблагоприятных ситуаций и последствий при осуществле-нии того или иного бизнеса, связанных с нестабильностью эконом. законодательства и текущей эконом. ситуации.
Оценщика интересует ожидаемый доход и риски, связанные с его получением. Учет риска осуществляется двумя путями: понижаются ожидаемые будущие доходы, корректировка осуществляется через коэф-ты, отражающие вероятность получения доходов; -используют более высокую ставку дисконтирования.
Цель анализа риска состоит в том, чтобы макс. снизить неопределенность, связанную с потоками доходов, для различных поставщиков капитала, используемого компанией. В целом существует две категории поставщиков капитала: 1. Представляют заемный капитал и получают фиксированный доход; 2. Предоставляют заемный капитал и получают переменный доход, однако могут участвовать в росте будущих доходов фирмы.
Чем выше риск для какой-либо категории, тем выше стоимость данной части капитала.
Неопределенность, связанная с получением доходов различными поставщиками, может быть проанализирована в ходе оценки неопределенности получения доходов самой компанией. Чем выше уровень неопределенности, тем больше неопределенность для инвестора, вложившего свои средства в данное предприятие.
Весь существующий риск подразделяется на два вида: 1. Деловой риск; 2. Финансовый риск.
ДЕЛОВОЙ РИСК – это неопределенность, связанная с получением дохода и обусловленная факторами: 1. Колебания объемов реализации; 2. Уровень постоянных операционных издержек фирмы.
Исходя из этих факторов, существует два основных способа оценки делового риска бизнеса.
1 способ опирается на статистические методы оценки (исп. среднеквадратическое отклонение). Данный показатель позволяет оценить реальное состояние продаж в компании и повлиять на формирование ставки капитализации при использовании доходного подхода.
2 способ состоит в расчете коэффициента операционного рычага (левериджа). ОР учитывает как изменения в объеме реализации продукции (услуг), так и уровень постоянных операционных издержек фирмы. Данные изменения в операционной прибыли усиливают риск для инвесторов, поскольку источником доходов как держателей долговых обязательств, так и участников в собственном капитале ком-пании является именно операционная прибыль. Операционная прибыль позволяет оценить как в абсолютном, так и в относительном выражении влияние изменения объема реализации продуктов и услуг на изменение операционной прибыли.
ФИНАНСОВЫЙ РИСК. позволяет учесть в оценке бизнеса влияние постоянных фин. издержек и их влияния на изменения получаемых инвесторами. Фин. риск добавляется к деловому риску.
Основным способом оценки финансового риска является определение финансового рычага, точнее сказать силы воздействия финансового рычага. чем больше проценты и чем меньше прибыль, тем больше сила финансового рычага и тем выше финансовый риск, т.е.:Возрастает риск невозмещения кредита с процентами для банкира; Возрастает риск падения дивиденда и курса акций для потенциально-го покупателя.
Различия в оценках рисков ведут к множеству заключений о стоимости предприятия. Текущая стоимость компании, деятельность которой связана с высоким риском, ниже, чем текущая стоимость аналогичной компании, но функционирующей в условиях меньшего риска. Чем выше оценка инвестором уровня риска, тем большую ставку дохода он ожидает. Основные факторы макроэкономического риска: уровень инфляции; темпы экономического развития страны; изменение ставок процента; изменение обменного курса валют; уровень политической стабильности.
Инфляционный риск - это риск непрогнозируемого изменения темпов роста цен. Инвестор стремится получить доход, покрывающий инфляционное изменение цен. Высокая или непрогнозируемая инфляция может свести к нулю ожидаемые результаты производственной деятельности, обеспечивает перераспределение доходов в экономике и повышает предприниматель¬ский риск. Результатом является занижение реальной стоимости имущества предприятия.
В процессе оценки сопоставляются ретроспективные, текущие и будущие (прогнозируемые) данные. Стоимость имущества пред-приятия, полученная в различные годы, может сравниваться только в том случае, если стоимость денежной единицы не меняется. Однако практически изменение стоимости денежной единицы происходит каждый год (как правило, в сторону повышения). Уровень цен измеряется в виде индекса, являющегося измерителем соотношения цен за разные периоды.
Риск, связанный с изменением темпов экономического развития.
Цикличность рыночной экономики определяет необходимость учитывать при расчетах общее состояние экономического развития и ожидаемые темпы экономического роста на ближайшую перспективу.
В периоды спада деловой активности снижается размер получаемой прибыли, увеличивается вероятность банкротства. Общие макроэкономические закономерности развития экономики оценщик должен учитывать при анализе конкретного предприятия и составлении прогнозов.
Риск, связанный с изменением величины ставки процента. Движение процентной ставки является реакцией на проводимые меры макроэкономического регулирования и может приводить как к стимулированию инвестиционной активности, так и сдерживать увеличение совокупных расходов в экономике. В процессе оценки факторы систематического и несистематического риска взвешиваются при расчете ставок дисконта, коэффициента капитализации, рыночных мультипликаторов и т.д. В качестве безрисковой ставки в этих расчетах, как правило, принимаются ставки дохода по государственным долгосрочным ценным бумагам.
Риск. связанный с изменением валютного курса. Курсы валют меняются под влиянием экономических и политических факторов. Изменение валютного курса не точно отражает колебания розничных цен в стране, в то же время инфляционная корректировка финансовой информации в процессе оценки, как правило, проводится по колебаниям курса наиболее стабильной валюты.
При составлении прогноза объемов продаж на следующий год оценщик может проводить расчеты в рублях, учитывая прогнозируемые инфляционные ожидания, или пересчитать прогнозируемые величины по курсу доллара, инфляционные ожидания по которому ниже. Следует обязательно учитывать инфляционные ожидания по любому виду валюты.
Политический риск - это угроза активами вызванная политическими событиями. Факторы политического риска определяются, как правило, на основе экспертных оценок, проводимых крупными фирмами или аналитическими агентствами.
Информационный блок «внешняя информация», кроме макроэкономической информации, включает отраслевую: состояние и перспективы развития отрасли, в которой функционирует оцениваемое предприятие. Основные отраслевые факторы риска: нормативно-правовая база; рынки сбыта; условия конкуренции.
Нормативно-правовая база определяется с учетом наличия у предприятий ограничений для вступления в отрасль. Если существуют среднеотраслевые данные по основным финансовым коэффициентам, их необходимо использовать в ходе оценки. Сопоставление данных оцениваемой компании с аналогичными показателями других предприятий отрасли является важным этапом в отраслевом исследовании, поскольку позволяет определить рейтинг оцениваемого предприятия, сделать более достоверные прогнозы относительно прибыльности и требуемой величины затрат.
Рынки сбыта. Предложение, спрос, цена являются важными регуляторами рыночной экономики. Достижение сбалансированности между спросом и предложением определяет как общее макроэкономическое равнове¬сие, так и особенности сбыта продукции. Для анализа выбранной предприятием стратегии сбыта товаров можно использовать, например, матрицу Ансоффа, предполагающую четыре альтерна-тивные стратегии:
1. Проникновение на уже сложившийся рынок с тем же продуктом, что и конкуренты.
2. Развитие рынка за счет создания новых сегментов рынка.
3. Разработку принципиально новых товаров или модернизацию существующих.
4. Диверсификацию производимой продукции для освоения новых рынков.
В зависимости от стратегии сбыта товаров составляется прогноз объемов реализуемой продукции. Особого внимания оценщиков заслуживают ограничения в проведении выбранной стратегии: объем спроса и взаимоотношения с поставщиками.
Условия конкуренции. В рыночной экономике наиболее типичны рынки несовершенной конкуренции, на которых механизм сво-бодного конкурентного ценообразования имеет серьезные ограничения. Оценка конкурентоспособности предприятия проводится с учетом типа рынка, а следовательно, наличия ограничений для вступления в отрасль конкурентов, производящих товары-заменители. Анализ должен дополняться сведениями об объеме производства конкурирующего товара в натуральном и стоимостном выражениях, характеристикой продукции конкурентов (объем, качество обслуживания, цены, каналы сбыта, реклама), о доле реализуемой продукции в общем объеме отечественного производства, а также перечнем основных российских импортеров этого товара.

100. Рыночный подход к оценке бизнеса.
Терминологию по оценке бизнеса определяет стандарт BSV-I принятый в 1988 году и дополнения к стандарту BSV-I принятые в 1991 году. Вот основные определения:
Оценка (appraisal, valuation) - акт или процесс определения стоимости.
Оценка бизнеса (business valuation) - акт или процесс подготовки заключения или определения стоимости предприятия или доли акционеров в его капитале.
Оценщик бизнеса (business appraiser) - лицо, которое благодаря полученному образованию и специальной подготовке, а также накопленному опыту квалифицирован как специалист, который правомочен, производить оценку предприятия и/или его нематериальных активов.
Подход к оценке стоимости (appraisal approach) - общий способ определения стоимости, в рамках которого используется один или более методов оценки.
Метод оценки стоимости (appraisal method) - способ определения стоимости, который варьируется в зависимости от подхода к оценке стоимости.
Процедура оценки стоимости (appraisal procedure) - операции, способы и технические приемы при выполнении этапов метода оценки стоимости.
ЦЕЛИ ОЦЕНКИ
У оценщиков есть крылатое выражение "Метод оценки должен определяться причинами ее проведения"
Прежде чем приступать к обсуждению подходов и методов, применяемых в процессе оценки бизнеса необходимо четко понимать, что весь процесс оценки напрямую зависит от причин ее побудивших и целей преследуемых оценкой
Определение цели оценки - очень важный этап, так как от нее зависит выбор методики оценки. Неправильно сформулированная цель влечет за собой использование неадекватной методики оценки и соответственно получение ошибочного результата.
Формулируя цель оценки, мы отвечаем на вопрос: что должны определить?
Сначала определим, для каких целей может проводиться оценка бизнеса, а затем выясним причины такого различия. Вот примерная классификация существующих целей оценки бизнеса со стороны различных субъектов:
Таблица 1 Классификация целей оценки в зависимости от типа оцениваемого объекта
Тип оцениваемых объектов Цели оценки
Если предприятие является юридическим ли-цом Обеспечение экономической безопасности
Разработка планов развития предприятия
Выпуск определенного оценкой количества акций
Оценка эффективности менеджмента
Если объектом оцен-ки является собственник Выбор варианта распоряжения собственностью
Составление объединительных и разделительных балансов при реструктуризации
Обоснование цены купли-продажи предприятия или его доли
Установление размера выручки при упорядоченной ликвидации предприятия
Кредитные учрежде-ния Проверка финансовой дееспособности заемщика
Определение размера ссуды, выдаваемой под залог
Страховые компании Установление размера страхового взноса
Определение суммы страховых выплат
Фондовые биржи Расчет конъюнктурных характеристик
Проверка обоснованности котировок ценных бумаг
Инвесторы Проверка целесообразности инвестиционных вложений
Определения допустимой цены покупки предприятия с целью включения его в инвестпроект
Государственные ор-ганы Подготовка предприятия к приватизации
Определение облагаемой базы для различных видов налогов
Установление выручки от принудительной ликвидации через процедуру банкротства
Оценка для судебных целей Определение стоимости имущества для характеристики бизнеса
Примеры практического применения оценки бизнеса:
А) Оценка пакетов акций или доли, вносимых в качестве имущественных взносов при учреждении новых компаний;
Б) Оценка доли в фирмах или имущественных комплексах, предлагаемой в качестве имущественного обеспечения по кредитам
В) Определение максимально приемлемой цены с целью приобретения акций поглощаемых компаний, при которых предотвращается «разводнение» акций поглощаемой фирмы;
Г) Определение обоснованной величины учредительного взноса венчурного инвестора в компанию, создаваемую для осуществления инновационного проекта и имеющую перспективу на рост стоимости начальной доли в уставном капитале;
Д) Определение величины соотношения, в котором должны обмениваться акции одних компаний на акции других фирм при реорганизации акционерных обществ;
Е) Определение стоимости продаваемого бизнеса в целом, что характерно как для рынка купли-продажи имущественных комплексов в малом и среднем бизнесе, так и для операций в ходе реализации имущественного комплекса при ликвидации предприятий, осуществления внешнего управления и конкурсного производства в процессе банкротства компании;
Ж) Оценка бизнеса на предмет страхования деловых, финансовых рисков или передачи бизнеса в доверительное управление.
Каждое из направлений имеет свою особенность в процессе осуществления оценочных работ. Многие из направлений встречаются из-за своей специфики очень редко, а самым распространенным направлением оценки бизнеса постоянно является определение обоснован-но разумных цен при купле-продаже крупных пакетов акций (долей) в компаниях и непосредственно самого бизнеса.
Исходя из этого, можно сделать «условное» сужение практического применения оценки бизнеса, т.е. чаще всего оценка рыночной стоимости закрытой компании, для обоснования решения по приобретению крупных долей в данной компании инвесторами, которые планируют вкладывать свои средства на определенный срок, т.е. заранее намечают спустя этот срок перепродавать покупаемую долю.
На основании оценки, возможно, не только определять рыночную стоимость пакета акций, но и делать экспресс прогнозы по изменению стоимости бизнеса в целом за рассматриваемый период.
Специальные области применения оценки бизнеса.
Все специальные области применения оценки бизнеса предусматриваются законодательством и касаются достаточно необычных, но все же иногда встречающихся в рыночной экономике хозяйственных ситуаций.
Некоторые из этих ситуаций типичны для любой страны с рыночной экономикой, некоторые только для стран с переходной рыночной системой хозяйствования. (Россия)
Специальные области применения для России следующие:
1) Выкуп паев (акций) в закрытых компаниях типа ООО и ЗАО или пая в товариществах при выходе из их состава одного из акционеров (учредителей, пайщиков).
2) Эмиссия новых акций открытыми акционерными обществами (ОАО).
3) Вступление в ООО имущественным взносом в виде акций, других ценных бумаг или имущественного комплекса.
4) Подготовка к продаже обанкротившихся предприятий, выставляемых на конкурс.
5) подготовка к продаже приватизируемых предприятий (включая продажу пакетов их акций, еще остающихся в собственности государства).
6)Обоснование вариантов санации предприятий-банкротов.
Рассмотрим эти области подробнее.
Главными практическими применениями оценки бизнеса в случае, когда предмет оценки – имущественный комплекс компании, являются следующие:
1. по закону о банкротстве (в новой редакции 1999 г.) оценку имущественного комплекса в интересах кредиторов фирмы, на которой введена внешнего управления, требуется проводить, когда выручка от продажи имущественного комплекса компании банкрота используется в качестве средства:
1.1. для обеспечения финансирования бизнес-плана финансового оздоровления предприятия, рассматриваемого как действующий имущественный комплекс (что соответствует новому гражданскому кодексу РФ)
1.2. Для покрытия просроченной кредиторской задолженности после финансового оздоровления предприятия и соответствующего повышения рыночной стоимости имущественного комплекса.
При этом финансовое оздоровление признается успешным в следующих случаях:
а) Когда в течение внешнего управления (от 12 до 18 месяцев) удается покрыть просроченную кредиторскую задолженность;
б) если между владельцем имущественного комплекса и кредитором заключается мировое соглашение о реструктуризации указанной просроченной кредиторской задолженностью (отсрочка или рассрочка).
2.Любая фирма и ее владельцы могут принять решение о продаже одного из дел, т.е. обеспечивающих этот бизнес имущественных комплексов с целью финансирования остальных направлений в бизнесе.
Результаты оценки служат как для оперативного руководства работой предприятия внешним управляющим, так и для акционеров которые, опираясь на результаты оценки принимают решение об утверждении или не утверждении бизнес-плана по санации предприятия

Искомая стоимость бизнеса будет соответствовать цели проводимой оценки непосредственно через конкретный вид стоимости. Так как различные цели оценки предполагают поиск различного вида стоимости.
Цель оценки определяет вид стоимости, которую требуется узнать.
Для выбора адекватной стоимости (стандарта) бизнеса используется такой основной признак как источник формирования дохода.
Всего выделяется два источника формирования дохода при использовании предприятия:
1)Доход от деятельности предприятия,
2)Доход от распродажи активов предприятия.

Сравнительный подход к оценке бизнеса

Особенностью сравнительного подхода к оценке собственности является ориентация итоговой величины стоимости, с одной стороны, на рыноч¬ные цены купли-продажи акций, принадлежащих сходным компаниям; с другой стороны, на фактически достигнутые финансовые результаты.
Особое внимание уделяется:
• теоретическому обоснованию сравнительного подхода, сфере его при¬менения, особенностям применяемых методов;
• критериям отбора сходных предприятий;
• характеристике важнейших ценовых мультипликаторов и специфике их использования в оценочной практике;
• основным этапам формирования итоговой величины стоимости;
• выбору величин мультипликаторов, взвешиванию промежуточных результатов, внесению поправок.

Общая характеристика сравнительного подхода
Сравнительный подход к оценке бизнеса предполагает, что ценность акти¬вов определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии доста¬точно сформированного финансового рынка. Другими словами, наиболее веро¬ятной величиной стоимости оцениваемого предприятия может быть реальная цена продажи аналогичной фирмы, зафиксированная рынком.
Теоретической основой сравнительного подхода, доказывающей возмож¬ность его применения, а также объективность результативной величины, являются следующие базовые положения:
• Во-первых, оценщик использует в качестве ориентира реально сформи¬рованные рынком цены на аналогичные предприятия (ак-ции). При наличии развитого финансового рынка фактическая цена купли-продажи предприя¬тия в целом или одной акции наиболее инте-грально учитывает многочис¬ленные факторы, влияющие на величину стоимости собственного капитала предприятия. К таким факторам можно отнести соотношение спроса и пред¬ложения на данный вид бизнеса, уровень риска, перспективы развития от¬расли, конкретные особенности предприятия и т. д. Это в конечном счете облегчает работу оценщика, доверяющего рынку.
• Во-вторых, сравнительный подход базируется на принципе альтерна¬тивных инвестиций. Инвестор, вкладывая деньги в акции, покупает прежде всего будущий доход. Производственные, технологические и другие особен¬ности конкретного бизнеса интересуют инвестора только с позиции перс¬пектив получения дохода. Стремление получить максимальный доход на размещенные инвестиции при адекватном риске и свободном размещении капитала обеспечивает выравнивание рыночных цен.
• В-третьих, цена предприятия отражает его производственные и фи¬нансовые возможности, положение на рынке, перспективы развития. Сле¬довательно, в аналогичных предприятиях должно совпадать соотношение между ценой и важнейшими финансовыми парамет-рами, такими, как при¬быль, дивидендные выплаты, объем реализации, балансовая стоимость соб¬ственного капитала. Отличительной чертой этих финансовых параметров является их определяющая роль в формировании дохода, получаемого инве¬стором.
Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что оцен¬щик ориентируется на фактические цены купли-продажи аналогичных пред¬приятий. В данном случае цена определяется рынком, так как оценщик ог¬раничивается только корректировками, обеспечивающими сопоставимость аналога с оцениваемым объектом.
Сравнительный подход базируется на ретро информации и, следователь¬но, отражает фактически достигнутые результаты производственно-финан¬совой деятельности предприятия, в то время как доходный подход ориенти¬рован на прогнозы относительно будущих доходов.
Другим достоинством сравнительного подхода является реальное отра¬жение спроса и предложения на данный объект инвестирования, поскольку цена фактически совершенной сделки максимально учитывает ситуацию на рынке.
Вместе с тем сравнительный подход имеет ряд существенных недостат¬ков, ограничивающих его использование в оценочной прак-тике. Во-первых, базой для расчета являются достигнутые в прошлом финансовые результа¬ты. Следовательно, метод игнорирует перспективы развития предприятия в будущем.
Во-вторых, сравнительный подход возможен только при наличии дос¬тупной разносторонней финансовой информации не только по оцениваемо¬му предприятию, но и по большому числу похожих фирм, отобранных оценщиком в качестве аналогов. Получение дополнительной информации от предприятий-аналогов является достаточно сложным процессом.
В-третьих, оценщик должен делать сложные корректировки, вносить поправки в итоговую величину и промежуточные расчеты, требующие серь¬езного обоснования. Это связано с тем, что на практике не существует абсо¬лютно одинаковых предприятий. Поэтому оценщик обязан выявить разли¬чия и определить пути их нивелирования в процессе определения итоговой величины стоимости.
Таким образом, возможность применения сравнительного подхода зави¬сит от наличия активного финансового рынка, поскольку подход предпола¬гает использование данных о фактически совершенных сделках. Второе ус¬ловие - открытость рынка или доступность финансовой информации, необ¬ходимой оценщику. Третьим необходимым условием является наличие спе¬циальных служб, накапливающих ценовую и финансовую информацию.
В зависимости от целей, объекта и конкретных условий оценки сравни¬тельный подход предполагает использование трех основных методов:
• Метод компании-аналога.
• Метод сделок.
• Метод отраслевых коэффициентов.
Метод компании-аналога, или метод рынка капитала, основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком. Таким образом, базой для сравнения служит- цена на единичную акцию акционер¬ных обществ открытого типа. Следовательно, в чистом виде данный метод используется для оценки миноритарного пакета акций.
Метод сделок, или метод продаж, ориентирован на цены приобретения предприятия в целом либо контрольного пакета акций. Это определяет наи¬более оптимальную сферу применения данного метода оценки предприятия или контрольного пакета акций,
Метод отраслевых коэффициентов, или метод отраслевых соотно¬шений, основан на использовании рекомендуемых соотношений между це¬ной и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффици¬енты рассчитаны на основе длительных статистических наблюдений специ¬альными исследовательскими институтами за ценой продажи предприятия и его важнейшими производственно-финансовыми характеристиками. В ре¬зультате обобщения были разработаны достаточно простые формулы опре¬деления стоимости оцениваемого предприятия. Например, цена бензозапра¬вочной станции колеблется в диапазоне 1,2 - 2,0 месячной выручки. Цена предприятия розничной торговли формируется следующим образом: 0.75 -1,5 величины чистого годового дохода увеличивается на стоимость оборудо¬вания и запасов, которыми располагает оцениваемое предприятие.
Нами будет рассматриваться метод компании-аналога. Это свя¬зано с тем, что технологии применения метода компании-аналога и метода сделок практически совпадают, различие заключается только в типе исход¬ной ценовой информации: либо цена одной акции, не дающая никаких эле¬ментов контроля, либо цена контрольного пакета, включающая премию за элементы контроля.
Метод отраслевых коэффициентов пока не получил достаточного рас¬пространения в отечественной практике в связи с отсутствием необходимой информации, требующей длительного периода наблюдения.

Суть сравнительного подхода при определении стоимости предприятия заключается в следующем. Выбирается предприятие, анало-гичное оценива¬емому, которое было недавно продано. Затем рассчитывается соотношение между ценой продажи и каким-либо финансо-вым показателем по предприя¬тию-аналогу. Это соотношение называется мультипликатором. Умножив ве¬личину мультипликатора на тот же базовый финансовый показатель оцени¬ваемой компании, получим ее стоимость.
Пример. Необходимо оценить предприятие, получившее в последнем финансовом году чистую прибыль в размере 950 тыс. руб. Аналитик знает, что недавно была продана сходная компания за 8000 тыс. руб., чистая при¬быль которой за аналогичный период составила 800 тыс. руб.
1. Рассчитаем по компании-аналогу мультипликатор цена/чистая при¬быль:
8000 : 800 = 10.
2. Определим стоимость оцениваемой компании:
950- 10 = 9500 млн. руб.

Процесс оценки предприятия методами компании-аналога и сделок вклю¬чает следующие основные этапы:
I этап. Сбор необходимой информации.
П этап. Сопоставление списка аналогичных предприятий.
Ш этап. Финансовый анализ.
IV этап. Расчет оценочных мультипликаторов.
V этап. Выбор величины мультипликатора.
VI этап. Определение итоговой величины стоимости.
VII этап. Внесение итоговых корректировок.

5.2. Основные принципы отбора предприятий-аналогов
Сравнительный подход к оценке бизнеса основан на использовании двух типов информации:
• Рыночная (ценовая) информация.
• Финансовая информация.
Рыночная информация представляет собой данные о фактических ценах купли-продажи акций, аналогичных с акциями оцениваемой компании. Ка¬чество и доступность информации зависят от уровня развития фондового рынка.
Финансовая информация обычно представлена бухгалтерской и финан¬совой отчетностью, а также дополнительными сведениями, позволяющими определить сходство компаний и провести необходимые корректировки, обес¬печивающие необходимую сопоставимость. Дополнительная информация позволит правильно применить стандарты системы национальных счетов, выявить излишек или недостаток активов, внести поправки на экстраорди¬нарные события и т. д.
Финансовая информация должна быть представлена отчетностью за пос¬ледний отчетный год и предшествующий период. Ретроинформация соби¬рается обычно за 5 лет.

Процесс отбора сопоставимых компаний осуществляется в 3 этапа.
На первом этапе определяется так называемый круг "подозреваемых". В него входит максимально возможное число предприятий, сходных с оце¬ниваемым. Поиск таких компаний начинается с определения основных кон¬курентов, просмотра списка слившихся и приобретенных компаний за последний год. Возможно использование электронных баз, однако такая ин¬формация нуждается в дополнительных сведениях, так как она не бывает достаточно полной. Критерии сопоставимости достаточно условны и обыч¬но ограничиваются сходством отрасли, производимой продукции, ее ассор¬тимента и объемов производства,
На втором этапе составляется список "кандидатов". Поскольку анали¬тику требуется дополнительная информация сверх официальной отчетнос¬ти, он должен собрать ее непосредственно на предприятиях. Поэтому перво¬начальный список может сократиться из-за отказа некоторых фирм в пред¬ставлении необходимых сведений, а также из-за плохого качества, недосто¬верности предоставленной информации. Критерии оценки должны соответ¬ствовать важнейшим характеристикам фирм. Если аналог отвечает всем кри¬териям, то он может использоваться на последующих этапах оценки. При¬нятие решения о сопоставимости лежит на оценщике.
На третьем этапе составляется окончательный список аналогов, по¬зволяющий аналитику определить стоимость оцениваемой фирмы. Включе¬ние предприятий в этот список основано на тщательном анализе дополни¬тельно полученной информации. На этом этапе аналитик ужесточает крите¬рии сопоставимости и оценивает такие факторы как уровень диверсифика¬ции производства, положение на рынке, характер конкуренции и т. д.
Состав критериев сопоставимости определяется условиями оценки, на¬личием необходимой информации, приемами и методами, наработанными оценщиком. На практике невозможно проанализировать все факторы, по которым осуществляется окончательный отбор, однако критерий отраслево¬го сходства является обязательным.
Рассмотрим основные критерии отбора.
Отраслевое сходство - список потенциально сопоставимых компаний всегда принадлежит одной отрасли, однако не все предприятия, входящие в отрасль или предлагающие свои товары на одном рынке, сопоставимы. Оцен¬щик должен учитывать следующие дополнительные факторы:
• уровень диверсификации производства. Если предприятие выпускает один вид продукта или какой-то товар существенно доминирует в производ¬стве и обеспечивает 85% общей прибыли, а сравнимая компания ориентиро¬вана на широкий круг товаров и услуг либо аналогичный товар дает не бо¬лее 20% общей массы прибыли, то такие компании не являются для оцен¬щика сопоставимыми;
• характер взаимозаменяемости производимых продуктов. Так, техноло¬гическое оборудование одного из предприятий может обеспечивать произ¬водство только конкретного продукта. В случае изменения ситуации на рын¬ке такое предприятие будет нуждаться в се-рьезном техническом перевоору¬жении. Аналог выпускает аналогичный продукт на оборудовании, легко под¬дающемся переналадке для производства новых товаров. Следовательно, предприятия неодинаково отреагируют на изменение ситуации на рынке;
• зависимость от одних и тех же экономических факторов. Стоимость капитала строительных компаний, работающих в районах массового строи¬тельства и в отдаленных экономических районах, существенно отличается при достаточном сходстве других критериев, например численности работа¬ющих, состава парка строительных машин и механизмов. Аналитик, выявив различия, может либо вычеркнуть предприятие из списка аналогов, либо рассчитать величину корректировки цены аналога для определения стоимо¬сти оцениваемой компании;
• стадия экономического развития оцениваемой компании и аналогов. Опытная компания, проработавшая ни один год. имеет не-оспоримые пре¬имущества и дополнительную прибыль за счет стабильного функциониро¬вания, хорошей клиентуры и поставщиков сырья и т. д.
Размер является важнейшим критерием, оцениваемым аналитиком при составлении окончательного списка аналогов. Сравнительные оценки раз¬мера компании включают такие параметры, как объем реализованной про¬дукции и услуг, объем прибыли, число филиалов и т. д. Однако принятие решения о включении компании в список сопоставимых только на основе ее размера может привести оценщика к неправильным выводам, так как объек¬тивно закрытые компании обычно меньше, чем открытые. Кроме того, оцен¬щик должен учитывать, что более крупная компания не будет автоматически иметь большую прибыль только за счет своего размера. Поэтому оценщик должен в первую очередь учитывать факторы, обеспечивающие величину прибыли:
• географическую диверсификацию - крупные компании обычно имеют более разветвленную сеть потребителей своей продукции, минимизируя тем самым риск нестабильности объемов продаж;
• количественные скидки - крупные компании закупают сырье в боль¬шем объеме, чем небольшие фирмы, и получают при этом значительные скид¬ки. Кроме того, аналитик должен иметь в виду, что коэффициент использо¬вания оборудования в крупных компаниях лучше. Поэтому мультипликатор, рассчитанный для открытой компании, должен быть скорректирован и по¬нижен для оценки закрытой компании;
• ценовые различия по сходным товарам - крупные компании зачастую имеют возможность устанавливать более высокие цены, так как потреби¬тель предпочитает приобретать товар у хорошо зарекомендовавших себя фирм, оплачивая, по сути, товарный знак, гаранти-рующий качество. Это в конечном счете влияет на величину мультипликатора.
Перспективы роста - оценщик должен определить фазу экономического развития предприятия, поскольку она определяет распределение чистой при¬были на дивидендные выплаты и затраты, связанные с развитием предприя¬тия. Оценивая перспективы роста компании, аналитик рассматривает сте¬пень влияния трех основных факторов: общего уровня инфляции, перспек¬тив роста отрасли в целом и индивидуальных возможностей развития конк¬ретной фирмы в рамках отрасли. Другим существенным фактором возмож¬ного роста является динамика доли предприятия на рынке. Эксперт должен внимательно изучить конкурентные преимущества и недостатки оценивае-мой компании по сравнению с аналогами.
Финансовый риск. Оценка финансового риска осуществляется следую¬щими способами:
• сравнивается структура капитала или соотношение собственных и за¬емных средств;
• оценивается ликвидность или возможность оплачивать текущие обяза¬тельства текущими активами;
• анализируется кредитоспособность фирмы, другими словами - спо¬собность привлекать заемные средства на выгодных условиях.
Качество менеджмента - оценка этого фактора наиболее сложна, так как анализ проводится на основе косвенных данных, таких, как качество отчет¬ной документации, возрастной состав, уровень образования, опыт, зарплата управленческого персонала, а также место компании на рынке.
Перечень критериев сопоставимости, приведенный выше, не является исчерпывающим, и эксперт имеет возможность самостоятельно дополнять список дополнительными факторами. Оценщик редко находит компании, абсолютно идентичные с оцениваемой, поэтому на основе анализа критери¬ев он может сделать один из следующих выводов:
• компания сопоставима с оцениваемой по ряду характеристик и может быть использована для расчета мультипликаторов;
• компания недостаточно сопоставима с оцениваемой и не может быть использована в процессе оценки. Эксперт должен в письменной форме объяс¬нить, почему он сделал данное заключение,

Отличительные черты финансового анализа при сравнительном подходе проявляются в следующем:
во-первых, с помощью финансового анализа можно определить рейтинг оцениваемой компании в списке аналогов;
во-вторых, он позволяет обосновать степень доверия оценщика к конк¬ретному виду мультипликатора в общем их числе, что в конечном счете определяет вес каждого варианта стоимости при выведении итоговой вели¬чины;
в-третьих, финансовый анализ является основой для внесения необхо¬димых корректировок, обеспечивающих увеличение сопо-ставимости и обо¬снованности окончательной стоимости.

Характеристика ценовых мультипликаторов
Определение рыночной стоимости собственного капитала предприятия сравнительным методом основано на использовании ценовых мультиплика¬торов. Ценовой мультипликатор - это коэффициент, показывающий соотно¬шение между рыночной ценой предприятия или акции и финансовой базой. Финансовая база оценочного мультипликатора является, по сути, измерите¬лем, отражающим финансовые результаты деятельности предприятия, к ко¬торым можно отнести не только прибыль, но и денежный поток, дивиденд¬ные выплаты, выручку от реализации и некоторые другие.
Для расчета мультипликатора необходимо:
• определить цену акции по всем компаниям, выбранным в качестве аналога; это даст значение числителя в формуле;
• вычислить финансовую базу (прибыль, выручку от реализации, сто¬имость чистых активов и т.д.) либо за определенный период, либо по состо¬янию на дату оценки; это даст величину знаменателя.
Цена акции берется на последнюю дату, предшествующую дате оценки, либо она представляет среднее значение между максимальной и минималь¬ной величинами цены за последний месяц.
В качестве финансовой базы должен выступать показатель финансовых результатов либо за последний отчетный год, либо за по-следние 12 месяцев, либо средняя величина за несколько лет, предшествующих дате оценки.
В оценочной практике используются два типа мультипликаторов: интер¬вальные и моментные.
К интервальным мультипликаторам относятся:
1) цена/прибыль;
2) цена/денежный поток
3) цена/ дивидендные выплаты
4) цена/выручка от реализации.
К моментным мультипликаторам относятся
1) цена/балансовая стоимость активов
2) цена/ чистая стоимость активов.
Рассмотрим порядок расчета и основные правила применения ценовых мультипликаторов.
Мультипликаторы цена/прибыль, цена/денежный поток. Данная группа мультипликаторов является наиболее распространенным способом определения цены, так как информация о прибыли оцениваемой компании и предприятий-аналогов является наиболее доступной. В качестве финансо¬вой базы для мультипликатора используется любой показатель прибыли, который может быть рассчитан аналитиком в процессе ее распределения. Поэтому, кроме показателя чистой прибыли, практически по всем предпри¬ятиям можно использовать прибыль до налогообложения, прибыль до упла¬ты процентов и налогов и т.д. Основное требование - полная идентичность финансовой базы для аналога и оцениваемой фирмы, т.е. мультипликатор, исчисленный на основе прибыли до уплаты налогов, нельзя применять к прибыли до уплаты процентов и налогов.
Базой расчета мультипликатора цена/денежный поток служит любой показатель прибыли, увеличенный на сумму начисленной амортизации. Сле¬довательно, аналитик может использовать несколько вариантов данного муль¬типликатора.
Наиболее распространенной ситуацией применения мультипликатора цена/денежный поток является убыточность либо незначительная величина прибыли, а также несоответствие фактического полезного срока службы основных фондов предприятия периоду амортизации, принятому в финан¬совом учете. Это возможно в случае, когда стоимость активов будет незна¬чительной, хотя прослужат они довольно долго.
Мультипликатор цена/дивиденды. Данный мультипликатор может рассчитываться как на базе фактически выплаченных дивидендов, так и на основе потенциальных дивидендных выплат. Под потенциальными дивиден¬дами понимаются типичные дивидендные выплаты по группе аналогичных предприятий, исчисленные в процентах к чистой прибыли.
Данный мультипликатор используется достаточно редко, несмотря на доступность необходимой для расчета информации. Это связано с тем, что порядок выплаты в компаниях открытого и закрытого типов существенно различается. В закрытых обществах собственники могут получать денеж¬ную выгоду в виде различных выплат, снижения арендной платы и т.д.
Мультипликатор цена/выручка от реализации. Этот мультипликатор используется редко, в основном для проверки объективности результатов, получаемых другими способами.
Хорошие результаты мультипликатор дает при оценке предприятий сфе¬ры услуг (реклама, страхование, ритуальные услуги и т.д.). Достоинством данного мультипликатора является его универсальность, избавляющая оцен¬щика от необходимости проведения сложных корректировок, применяемых при расчете мультипликатора цена/прибыль, т.е. мультипликатор цена/вы¬ручка от реализации не зависит от методов бухучета.
Особенность применения мультипликатора цена/выручка от реализации заключается в том, что оценщик должен обязательно учитывать структуру капитала оцениваемой компании и аналогов. Если она существенно отлича¬ется, то мультипликатор лучше определяется при расчете на инвестирован¬ный капитал.
Мультипликатор цена/балансовая стоимость. Для расчета в качестве финансовой базы используется балансовая стоимость аналогичных компа¬ний на дату оценки либо на последнюю отчетную дату. Этот мультиплика¬тор относится к так называемым моментным показателям, поскольку исполь¬зуется информация о состоянии на конкретную дату, а не за определенный отрезок времени.
Оптимальная сфера применения данного мультипликатора - оценка хол¬динговых компаний либо необходимость быстро реализовать крупный па¬кет акций. Финансовой базой для расчета являются чистые активы оценива¬емой компании и компаний-аналогов. Причем за основу можно брать как балансовые отчету компаний, так и ориентированную величину чистых ак¬тивов, полученную оценщиком расчетным путем.
Мультипликатор цена/чистая стоимость активов. Его применяют в том случае, если соблюдаются следующие требования:
• оцениваемая компания имеет значительные вложения в собственность:
недвижимость, ценные бумаги, газовое или нефтяное оборудование;
• основной деятельностью компании являются хранение, покупка и про¬дажа такой собственности. Управленческий и рабочий персонал добавляет к продукции в этом случае незначительную стоимость.
При применении мультипликатора цена/чистая стоимость активов оцен¬щику необходимо:
• проанализировать по аналогам и оцениваемой компании долю прибы¬ли в выручке от реализации, так как решение о купле-продаже акций может привести к искусственному росту прибыли в последний год;
• изучить по всему списку сравниваемых компаний структуру активов, используя различные признаки классификации, такие, как виды активов, местоположение и т.д.;
• осуществить анализ чистых активов всех компаний, позволяющий оп¬ределить наличие и долю в них акций, представляющих контрольные паке¬ты дочерних фирм;
• оценить ликвидность всех финансовых активов компании, так как со¬отношение доли акций, принадлежащих компаниям открытого и закрытого типов, является определяющим признаком сопоставимости.

Формирование итоговой величины стоимости
Процесс формирования итоговой величины стоимости состоит из трех основных этапов:
• выбора величины мультипликатора;
• взвешивания промежуточных результатов;
• внесения итоговых корректировок.
Выбор величины мультипликатора является наиболее сложным этапом, требующим особенно тщательного обоснования, зафиксированного впослед¬ствии в отчете. Поскольку одинаковых компаний не существует, диапазон величины одного и того же мультипликатора по компаниям-аналогам быва¬ет достаточно широк. Аналитик отсекает экстремальные величины и рас¬считывает среднее значение мультипликатора по группе аналогов. Затем проводит финансовый анализ, причем для выбора величины конкретного мультипликатора использует финансовые коэффициенты и показатели, наи¬более тесно связанные с данным мультипликатором. По величине финансо¬вого коэффициента определяет положение (ранг) оцениваемой компании в общем списке. Полученные результаты накладываются на ряд мультиплика¬торов, и достаточно точно определяется величина, которая может быть ис¬пользована для расчета стоимости оцениваемой компании.
Пример. Диапазон мультипликатора цена/балансовая стоимость активов по 15 компаниям, взятым в качестве аналога, равен 0,92-5,67. Среднее значение мультипликатора - 2,15. Центр диапазона равен 3,3[(5,б7-0,92):2+0,92]. Следовательно, большинство компаний имеют ве¬личину мультипликатора чуть ниже средней. Практика показывает, что дан¬ный мультипликатор хорошо коррелирует с финансо-вым коэффициентом -доходом на собственный капитал. Проанализируем этот коэффициент по компаниям-аналогам. Диапазон представлен следующим образом: 4,1% -15,6%; средняя величина - 8,32, что несколько меньше центра диапазона [(15,6 - 4,1) : 2+4,1] = 9,85. Доход на собственный капитал в оцениваемой компании составляет 12,5%. Величина мультипликатора для оцениваемой компании может быть получена либо методом трендовой прямой, либо ана¬лизом соотношения трех величин:
• средневзвешенной величины мультипликатора;
• средневзвешенной величины финансового коэффициента;
• фактической величины финансового коэффициента оцениваемой ком¬пании.
Анализ показывает, что мультипликатор цена/балансовая стоимость ак¬тива оцениваемой компании может быть несколько выше среднего аналога. Расчет дает величину 3,3.
Сравнительный подход позволяет использовать аналитику максималь¬ное число всех возможных вариантов мультипликаторов, следовательно, в процессе расчета будет получено столько же вариантов стоимости. Если ана¬литик в качестве итоговой величины предложит простую среднюю всех по¬лученных величин, то это будет означать, что он одинаково доверяет всем мультипликаторам. Наиболее правильным приемом определения итоговой величины является метод взвешивания. Оценщик в зависимости от конкрет¬ных условий, целей и объекта оценки, степени доверия к той или иной ин¬формации придает каждому мультипликатору свой вес. На основе взвеши¬вания получается итоговая величина стоимости, которая может быть взята за основу для проведения последующих корректировок (табл. 5.1).

Таблица 5.1. Взвешивание предварительной величины стоимости
Мультипликатор Стоимость одной акции Удельный вес мульти-пликатора Итого
Цена/чистая прибыль 10 0,5 5
Цена/денежный поток 16 0,3 4,8
Цена/балансовая стоимость 14 0,2 2,8
Итоговая величина стоимости

12,6

Итоговая величина стоимости, полученная в результате применения муль¬типликаторов, должна быть откорректирована в зависимости от конкретных обстоятельств, наиболее типичными являются следующие поправки. Портфельная скидка предоставляется при наличии не привлекательного для по¬купателя характера диверсификации производства. Аналитик при определе¬нии окончательного варианта стоимости должен учесть имеющиеся активы непроизводственного назначения. Если в процессе финансового анализа выявлены либо недостаточность собственного оборотного капитала, либо экстренная потребность в капитальных вложениях, полученную ве-личину необходимо вычесть. Возможно применение скидки на ликвидность. В некоторых случаях вносится поправка в виде премии за предоставляемые ин¬вестору элементы контроля.
Таким образом, сравнительный подход, несмотря на достаточную слож¬ность расчетов и анализа, является неотъемлемым приемом определения обоснованной рыночной стоимости. Результаты, полученные таким спосо¬бом, имеют хорошую объективную основу, уровень которой зависит от воз¬можности привлечения широкого круга компаний-аналогов. Следователь¬но, развитие оценочных услуг будет способствовать расширению сферы ис¬пользования сравнительного подхода.
Применение сравнительного (рыночного) подхода для оценки недвижимости
Сравнительный (рыночный) подход представлен:
• методом сравнения продаж;
• методом валового рентного мультипликатора.
Метод сравнения продаж. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при на¬личии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности. Данный ме¬тод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам.
Выбор объектов в качестве аналогов необходимо производить на том же сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект. Причем следу¬ет обратить внимание на следующие моменты:
• Характерный для данного сегмента срок экспозиции. Если объект был продан за меньший для стандартного срока экспозиции период, это ско¬рее всего свидетельствует о том, что цена была занижена. Напротив, если объект находился на рынке дольше стандартного срока экспозиции, то цена, по всей видимости, была завышена. И в том, и в другом случае сделка не является типичной для данного сег-мента рынка и не может рассматривать¬ся в качестве сравнимой.
• Независимость субъектов сделки. Если сделка заключена между го¬ловной и дочерней компаниями, то маловероятно, что сдел-ка между ними была совершена по рыночной цене. То же самое относится к сделкам с объек¬тами, отягощенными залогом.
• Инвестиционная мотивация. Она должна быть одинаковой при осу¬ществлении сделок с оцениваемым объектом и объектами-аналогами.

Метод сравнения продаж включает несколько этапов:
Выбор объектов недвижимости - аналогов. Для более объективной оцен¬ки необходим анализ не менее 3-5 сопоставимых продаж.
Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости.
1. Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами-ана¬логами производятся по двум компонентам:
• единицам сравнения;
• элементам сравнения.
Применяются следующие единицы сравнения:
• цена за 1 га - для больших массивов сельскохозяйственного назначе¬ния, промышленного и жилищного строительства;
• цена за 1 м2- в деловых центрах городов, для офисов;
• цена за 1 лот - стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки;
• цена за фронтальный метр - при коммерческом использовании в горо¬дах (общая площадь объекта считается пропорциональной длине его грани¬цы по какой-либо улице или шоссе);
• цена за единицу плотности - коэффициент отношения площади заст¬ройки и площади земельного участка;
• цена за единицу, приносящую доход; в спортивных комплексах, рестора¬нах, театрах - это одно посадочное место, а в гаражах и автостоянках -место парковки одного автомобиля.

Элементами сравнения для объектов недвижимости являются:
• переданные имущественные права;
• условия финансирования сделки. Могут иметь место различные вари¬анты, например финансирование сделки продавцом при предоставлении последним ипотечного кредита;
• условия продажи. Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупате-лем;
• время продажи. Оно является одним из основных элементов сравне¬ния сопоставимых продаж. Для внесения поправки на время продажи необ¬ходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени;
• местоположение;
• физические характеристики объекта недвижимости. Они включают раз¬меры, конструктивные элементы, внешний вид и т.д.

2. Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости.
Поправками называются корректировки, вводимые в цену продажи объекта-аналога при приведении его ценообразующих харак-теристик к ха¬рактеристикам оцениваемого объекта. Необходимо учитывать, что:
• поправкам не поддаются сегментообразующие характеристики, напри¬мер назначение использования объекта;
• не всегда можно рассчитать поправки на условия финансирования, ус¬ловия продаж. Желательно в качестве аналогов не использовать объекты, отличающиеся от оцениваемого по этим характеристикам. При отсутствии такой возможности поправки на эти характеристики следует вносить в пер¬вую очередь.

Объектом корректировки является цена продажи сопоставимого объекта недвижимости. Если элемент сопоставимой продажи превосхо¬дит по качеству тот же элемент в оцениваемом объекте, то делается минусо¬вая поправка, если же уступает, то вносится плюсовая поправка.
В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки де¬лятся на:
• процентные;
• денежные:
относительные;
абсолютные.
Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи ана¬лога или его единицы сравнения на величину процентной поправки. Сто¬имость оцениваемого объекта с учетом процентной поправки выглядит сле¬дующим образом:
V = (Cед * Kед) * Ппр = (Сед * Ппр) * Кед

где V - стоимость оцениваемого объекта;
(Cед * Kед) - цена продажи аналога до учета поправки;
Ппр - величина процентной поправки;
Сед - цена продажи единицы сравнения;
Кед - количество единиц сравнения.

Из формулы видно, что процентная поправка может быть отнесена как к цене продажи аналога в целом, так и к цене продажи его единицы сравне¬ния. Это свидетельствует о том, что величины процентных поправок не за¬висят от количества единиц сравнения. К про-центным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, время продаж.
Денежные поправки. Относительная денежная поправка изменяет цену лишь одной единицы сравнения. Стоимость оцениваемого объекта с учетом относительной денежной поправки рассчитывается следующим образом:
V = (Cед * Kед) + (Под * Kед) = (Сед + Под) - Кед
где Под- величина относительной денежной поправки.

Относительную денежную поправку удобнее относить к цене продажи единицы сравнения, поэтому общая величина для всего объекта зависит от количества единиц сравнения. Абсолютная денежная поправка относится к цене продажи аналога в целом, изменяет на определенную величину цену всего объекта и ее величина не зависит от количества единиц сравнения. К абсолютным денежным поправкам относятся поправки на дополнительные улучшения, например наличие автостоянки. Поэтому стоимость оценивае¬мого объекта с учетом абсолютной денежной поправки выглядит следую¬щим образом:
V = (Cед * Kед) + Пад

где Пад - величина абсолютной денежной поправки.

Способы расчета и внесения поправок
Существуют следующие основные методы расчета поправок:
• метод, связанный с анализом парных продаж;
• метод прямого анализа характеристик;
• экспертный метод расчета.
Метод, связанный с анализом парных продаж. Парной продажей на¬зывается продажа двух объектов, идентичных почти во всем, за исключени¬ем одной, как правило, характеристики. Ее аналитик и пытается оценить. В основе данного метода лежит следующее логическое рассуждение: если между двумя сопоставимыми объектами имеется единственное различие, то разница в продажных ценах может быть приписана этому различию. Объекты парной продажи совсем не обязательно должны быть сопоставимы с объектом и его аналогами. Причем необходимо, чтобы парная продажа была выявлена на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект.
Пример расчета процентной поправки на местоположение методом пар¬ной продажи. Оценивается отдельно стоящее двухэтажное кирпичное здание под офис, расположенное в округе "Юг". Для анализа сравнительных продаж был определен аналог - двухэтажное отдельно стоящее кирпичное здание, рас¬положенное в округе "Север". Аналог был продан за 1 250 000 долл. В базе данных имеются следующие пары сопоставимых объектов (табл. 6.3).

Таблица 6.3
Но-мер объекта Местоположе-ние, округ Физические характеристики и назначение объекта Цена, долл.
1 «Юг» Одноэтажное блочное здание под офис 400 000
2 «Север» То же 950 000
3 «Север» Двухэтажное кирпичное здание под магазин 1 250 000
4 «Юг» То же 900 000

Решение. Для того чтобы определить стоимость оцениваемого объекта, необходимо рассчитать и внести поправку на местоположение. Она определя¬ется отношением цен парных продаж объектов № 1 и № 2. Объекты № 3 и № 4 не могут быть использованы, так как назначение этих объектов не по¬зволяет отнести их к тому же, что и наш объект, сегменту рынка.
Поправка на местоположение рассчитывается по формуле
Пм = Ц1 / Ц2 = 400000 / 950000 = 0,42

где Пм - поправка на местоположение;
Ц1 цена продажи объекта № 1;
Ц2 - цена продажи объекта № 2.
Поправка (в нашем примере 0,42) представляет собой коэффициент, на который умножается цена продажи аналога для получения вероятной сто¬имости оцениваемого объекта.
V = Gанал * Пм = 1250 000 • 0,42=525 000 долл.,

где V - вероятная стоимость оцениваемого объекта;
Gанал - цена продажи аналога;
Пм - поправка на местоположение.

Пример расчета абсолютной денежной поправки методом сравнения парных продаж. Оценивается двухэтажное здание с пристроенной веран¬дой. Имеется здание-аналог, но без веранды, проданное по цене 100 000 долл. Кроме того, имеются данные по следующим объектам-аналогам (табл. 6.4).
Таблица 6.4
Объект Наличие веранды Физические характеристики и назначение объекта Це-на,
долл.
1 Присутствует Трехэтажное блочное здание 125 000
2 Отсутствует То же 118000

Из анализа объектов 1 и 2 целесообразно предположить, что разница в их цене обусловлена наличием или отсутствием гаража при условном допу¬щении равенства прочих физических характеристик.
П3 = Ц1-Ц2 = 125 000 - 118 000 = 7000 долл.,
где П3 - поправка на наличие веранды;
Ц1- цена объекта 1;
Ц2- цена объекта 2.

Вероятная стоимость объекта оценки определяется по следующей фор¬муле:
V = Санал + П3 = 100000+7000=107 000 долл.,
где V - вероятная стоимость объекта;
Санал - цена продажи аналога;
П3 - поправка на наличие веранды при объекте А.

Пример расчета относительной денежной поправки методом анализа парных продаж. Требуется оценить двухэтажное здание заводоуправления площадью 400 м2, нуждающееся в косметическом ремонте. В качестве ана¬лога было выбрано двухэтажное офисное здание площадью 350 м2, в котором был сделан косметический ремонт. Цена продажи аналога -250 000 долл. В базе данных были найдены следующие данные по парным продажам (табл. 6.5).

Таблица 6.5
Объект Физические характеристики и назначение объекта Состояние объекта Цена,
долл.
1 Одноэтажное кирпичное офисное здание площадью 150 м2 Требуется косметический ремонт 80000
2 Одноэтажное кирпичное офисное здание площадью 200 м2 Проведен косметиче-ский ремонт 160000

При расчете поправки на косметический ремонт необходимо сопоста¬вить цены единиц сравнения объектов с проведенным и требуемым косме¬тическим ремонтом.
Пр = Ц1 / S1 - Ц2 / S2 = 80000 / 150 м2 – 160000 / 200 м2 = 5333,33 – 800 = -266,67 долл.,

где Пр - поправка на проведенный ремонт (рассчитана на 1 м2 здания);
Ц1 - цена объекта 1;
Ц2- цена объекта 2;
S1 - площадь объекта 1;
S2 - площадь объекта 2.
Поправка в данном случае с отрицательным знаком. Объясняется это тем, что цена аналога должна быть уменьшена на величину стоимости про¬веденного косметического ремонта для определения вероятной стоимости оцениваемого объекта, которая рассчитывается по формуле
V= Санал / Sанал + Ппр * S = 250000 / 350 м2 + (- 266,67) * 400 м2 = 179 046 долл.,

где V - вероятная стоимость оцениваемого объекта;
Санал - цена продажи аналога;
Sанал - площадь аналога;
Ппр - поправка на проведенный ремонт;
S - площадь оцениваемого объекта.

Для упрощения расчетов в приведенных примерах рассматривалась лишь одна парная продажа. На практике для более точного определения поправ¬ки следует пойти по пути усреднения результатов, полученных рассмотре¬нием нескольких парных продаж. Сначала вносят процентные поправки, затем денежные. Последовательность внесения денежных поправок не имеет значения. При внесении же процентных поправок последовательность дол¬жна быть соблюдена, так как последующие процентные поправки вносятся в предыдущую откорректированную цену сопоставимой продажи.

Метод валового рентного мультипликатора (мультипликатора валового дохода) - второй метод сравнительного (рыночного) подхода
Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены или к потенциальному, или к действительному валовому дохо-ду. Этот метод осуществляется в три этапа:
1. Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости.
2. Определяется отношение валового дохода к продажной цене исходя из недавних рыночных сделок.
3. Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта посредст¬вом умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор.
V = Др * ВРМ = Др * (Санал / ПВДанал)

где V - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;
Др - рентный доход оцениваемого объекта;
ВРМ - валовой рентный мультипликатор;
Санал - цена продажи аналога;
ПВДанал - потенциальный валовой доход аналога.

Пример. Необходимо оценить объект недвижимости с ПВД в 15 000 долл. В банке данных имеются следующие сведения о недавно проданных анало¬гах (табл. 6.7).
Таблица 6.7
Ана-лог Цена продажи Санал :
ПВД = ВРМ
А 80000 16000
5
В 95000 17500
5,43
С 65000 13500
4,8

ВРМ (усредненный по аналогам) = (5 + 5,43 + 4,8): 3 = 5.
V= 15 000 *5= 75 000 долл.
Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия, су¬ществующие между оцениваемыми и сопоставимыми объектами недвижи¬мости, так как в основу расчета ВРМ положены фактические арендные пла¬тежи и продажные цены, в которых учтены указанные различия.

101. Расчет ликвидационной стоимости предприятия.
ОЦЕНКА ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЙ
1. Особенности оценки ликвидационной стоимости предприятий
Ситуация банкротства и ликвидации предприятий является чрезвычайной. Вероятность позитивного решения проблемы неплатежей, обычно сопровождающая данную ситуацию, зави¬сит от ценности имущества, которым обладает данное предпри¬ятие, а таюке от решения вопросов, связанных с материальным благополучием работников ликвидируемого предприятия.
Оценка стоимости предприятия необходима не только в случае ликвидации предприятия, но и во многих других случаях работы с несостоятельным предприятием, например при:
• финансировании предприятия-должника;
• финансировании реорганизации предприятия;
• санации предприятия, осуществляемой без судебного разби¬рательства;
•. выработке плана погашения долгов предприятия-должника,
оказавшегося под угрозой банкротства;
•. анализе и выявлении возможностей выделения отдельных
производственных мощностей предприятия в экономически
самостоятельные подразделения;
• оценке заявок на покупку предприятия;
•, экспертизе мошеннических сделок по передаче прав собст¬венности третьим лицам;
• экспертизе программ реорганизации предприятия.
В случае работы с несостоятельным предприятием оценка ликвидационной стоимости может осуществляться либо на ста¬дии внешнего управления, либо на стадии конкурсного управ¬ления.
Оценка ликвидационной стоимости предприятия в ситуации банкротства обладает рядом особенностей, обусловленных в основном характером самой чрезвычайной ситуации. Эти осо¬бенности должны учитываться экспертом-оценщиком, заказчи¬ком и другими сторонами, заинтересованными в результатах оценки ликвидационной стоимости.
Одна из особенностей ликвидационной стоимости состоит в том, что этот вид оценки относится к так называемым актив¬ным видам оценки, когда на основе результатов оценки мно¬гими заинтересованными сторонами принимаются определен¬ные управленческие решения и действия. К активным видам относятся оценки, связанные с совершением конкретных сделок купли-продажи, страхования и пр. В связи с этим данные виды оценки должны быть более аргументированны и более обосно¬ванны, чем пассивные виды оценки.
При пассивной оценке результаты оценки используются для информации или для очередной периодической отчетности (например, переоценка основных фондов предприятия).
Другая особенность оценки ликвидационной стоимости предприятия — это высокая степень зависимости третьих сторон от результатов оценки. В большинстве других случаев оценки пользователем результатов оценки является лишь заказ¬чик, с которым эксперт-оценщик постоянно контактирует, со¬гласовывает цель, задачи, консультируется и т. д.
В ситуации банкротства заказчики и пользователи оценки — это, как правило, разные субъекты. Пользователями оценки обычно в этом случае бывают третьи стороны — кредиторы, инвесторы, судебные органы, которые не имели отношения к постановке задач на оценку и полностью полагаются на резуль¬таты оценки при принятии своих управленческих решений, у них нет постоянного контакта с экспертом-оценщиком; не зная условий задания на оценку, они могут негативно интерпретиро¬вать результаты оценки, выполненные экспертом-оценщиком. Зная это, заинтересованным в оценке сторонам необходимо получить соответствующие разъяснения у заказчика оценки (например, внешнего управляющего) либо у самого эксперта-оценщика по поводу основополагающих параметров оценки ликви-дационной стоимости предприятий.
Основополагающими параметрами оценки стоимости пред¬приятий являются:
• цель оценки;
• функция оценки;
• определение вида стоимости;
• ограничения и предположения оценки;
• описание имущества предприятия;
• дата оценки.
Цель оценки — это формулирование основной задачи, кото¬рая должна быть решена в результате оценки. Формулирование цели включает определение:
а) вида стоимости, которая оценивается;
б) вида имущественных прав, которые оцениваются;
в) полного наименования объекта оценки, включая организа¬ционно-правовую форму предприятия и вид собственности (федеральная, субъекта Федерации, муниципальная или частная);
г) даты оценки.
Целью оценки стоимости предприятия в ситуации банкрот¬ства может быть, например, определение упорядоченной лик-видационной стоимости полных прав собственности чистых активов муниципального акционерного общества открытого типа "Сатурн" на 1 января 1998 г.
функция оценки — это сфера использования результатов данной оценки, или назначение оценки. Функция оценки указы¬вает предположительного пользователя результатов оценки. На¬пример, функцией оценки стоимости предприятия в ситуации банкротства может быть следующая формулировка: данная оценка является независимым оценочным суждением, которое будет принято во внимание акционерами АО "Сатурн" — вла¬дельцами предприятия при принятии решения относительно наиболее вероятной продажной цены чистых активов акционер¬ного общества "Сатурн". Если данная оценка имеет и другие функции, их следует сформулировать в отдельных утвердитель¬ных предложениях.
Пользователи отчета об оценке должны обратить особое внимание на функцию оценки. Если сформулированная в отчете функция оценки не совпадает с задачами пользователя оценки, то полученные результаты оценки нельзя использовать для при¬нятия управленческого решения.
Определение вида стоимости, подлежащего оценке, имеет важное значение — вид стоимости обусловливает выбор мето¬дики оценки, а значит, и конечный результат оценки. Специали¬сты различают следующие виды стоимости предприятия:
обоснованную, обоснованную рыночную, инвесгиционную, внутреннюю (или фундаментальную), страховую, ликвидацион¬ную и пр. Ликвидационная стоимость, в свою очередь, подраз¬деляется на упорядоченную ликвидационную стоимость, прину¬дительную ликвидационную стоимость и ликвидационную стоимость прекращения существования активов предприятия. Задача заказчика и эксперта-оценщика — точно определить вид стоимости, которую необходимо оценить.
Описание прав собственности на предприятие включает юридическое, общее и физическое описание имущества пред¬приятия. Юридическое описание имущества предприятия
основывается на договоре купли-продажи имущества предпри¬ятия и свидетельстве о собственности, выданном соответст-•^УЮЩИМ территориальным фондом имущества, акте на землепользование, или свидетельстве о собственности на землю выданных соответствующим земельным комитетом, и Других правоустанавливающих документах.
Общее описание имущества представляет собой описание местоположения предприятия и его инфраструктуры.
Физическое описание имущества включает фактическую или потенциально возможную характеристику оцениваемого имущества, например проектную или фактическую мощность оцениваемых машин и оборудования. Если оценивается не фак¬тическое, а потенциально возможное состояние имущества предприятия, то это должно быть специально оговорено в зада¬нии на оценку и в отчете об оценке.
И наконец, важно определить дату оценки, так как с тече¬нием времени стоимость предприятия, особенно учитывая чрез¬вычайный характер ситуации, быстро меняется. Дата оценки обычно соответствует дате осмотра имущества предприятия экспертом-оценщиком.
Заказчики, пользователи результатов оценки и сами экспер¬ты-оценщики должны быть предельно внимательными при рас¬смотрении и формулировании основных аспектов оценки.
В ситуации банкротства, реорганизации предприятия про¬фессиональные эксперты-оценщики могут не только предло¬жить заинтересованным сторонам оценочные услуги, но и гото¬вы, как правило, глубоко проанализировать финансово-хозяйст¬венную деятельность предприятия и рекомендовать широкий спектр вариантов выхода предприятия из кризисного состоя¬ния, т. е. предложить пути его реформирования. Высокопрофес¬сиональные эксперты-оценщики могут обеспечивать многие информационные и аналитические потребности предприятий-должников, кредиторов и судов, рассматривающих дела о бан¬кротстве предприятий.

2. Понятие ликвидационной стоимости предприятия
]<ак было отмечено выше, ликвидационная стоимость пред¬ставляет собой чистую денежную сумму, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и раздельной распродаже его активов.
Оценка ликвидационной стоимости предприятия произво¬дится, когда:
а) оценивается доля собственности, составляющая либо кон¬трольный пакет акций, либо такую долю, которая способна вызвать продажу активов предприятия;
б) прибыль предприятия от производственной деятельности не¬велика по сравнению со стоимостью ее чистых активов (рен-табельность низкая или предприятие убыточное);
в) принято решение о ликвидации предприятия;
г) предприятие находится в состоянии банкротства.
Существует так называемая упорядоченная ликвидация, когда распродажа активов осуществляется в течение разумного пе¬риода, с тем чтобы можно было получить высокие цены прода¬жи активов. Для наименее ликвидной недвижимости предпри¬ятия этот период состав-ляет около двух лет. Он включает время подготовки активов к продаже, время доведения информации о продаже до потенциальных покупателей, время на обдумывание решения о покупке, аккумулирования финансовых средств на покупку, собственно продажу и покупку, перевозку и пр. Упо¬рядоченной ликвидации активов соответствует понятие упоря¬доченной ликвидационной стоимости предприятия.
В отличие от упорядоченной ликвидации предприятия суще¬ствует принудительная ликвидация, которая означает: активы распродаются настолько быстро, насколько это возможно, часто одновременно и на одном аукционе. Принудительной ликвида¬ции соответствует принудительная ликвидационная стоимость предприятия.
Кроме двух вышеупомянутых подвидов ликвидационной стоимости предприятия специалисты различают третий под¬вид — так называемую ликвидационную стоимость прекра¬щения существования активов предприятия. В этом случае активы предприятия не продаются, а списываются и уничтожа¬ются, на данном месте строится новое, прогрессивное предпри¬ятие, дающее значительный экономический или социальный эффект. При этом стоимость предприятия представляет собой отрицательную величину, так как требует от владельца пред¬приятия определенных затрат на ликвидацию активов.
При расчете ликвидационной стоимости необходимо учесть и вычесть из полной восстановительной стоимости активов предприятия затраты на ликвидацию предприятия. Эти затраты включают комиссионные риэлтеров, оплату услуг оценщиков и юристов, административные издержки по поддержанию рабо-гы предприятия вплоть до завершения его ликвидации, выход¬ные пособия и выплаты, расходы на перевозку проданных акти¬вов и пр.
При расчете ликвидационной стоимости вырученная от про¬дажи активов денежная сумма, очищенная от сопутствующих затрат, дисконтируется на дату оценки по ставке дисконта, учи¬тывающей связанный с этой продажей риск. Считается, что лик¬видационная стоимость предприятия как целого обычно мень¬ше, чем сумма выручки, полученная от раздельной распродажи его активов.
3. Технологическая последовательность работ по расчету упорядоченной ликвидационной стоимости предприятия
Технологическая последовательность работ по расчету упорядо¬ченной ликвидационной стоимости предприятия, т. е. стоимо¬сти, которую можно получить при упорядоченной ликвидации предприятия, включает следующие этапы:
• разработку календарного графика ликвидации активов пред¬приятия;
• расчет текущей стоимости активов с учетом затрат на их
ликвидацию;
• корректировку текущей стоимости активов;
• определение величины обязательств предприятия;
• вычитание из текущей скорректированной стоимости акти¬вов величины обязательств предприятия.
4. Разработка календарного графика ликвидации активов предприятия
Разработка календарного графика ликвидации активов предприятия осуществляется с целью максимизировать, на¬сколько это возможно, выручку от продажи активов для пога¬шения имеющейся за предприятием задолженности.
Как правило, предполагается, что производственная деятель¬ность предприятия прекращается и осуществляется лишь про¬цесс ликвидации предприятия. Ликвидация крупного предпри¬ятия занимает около двух лет.
Продажа различных видов активов предприятия может быть произведена в разные сроки, например недвижимое имущество предприятия (земельный участок, здания, сооружения) может быть реализовано только за довольно продолжительный про¬межуток времени. Причем этот срок зависит от профиля пред¬приятия (чем универсальнее характер производства, т. е. чем легче осуществить перепрофилирование предприятия, тем легче и быстрее его продать); от степени загрязнения земельного участка и технологического состояния зданий и сооружений;
от степени развития и инвестиционной активности отрасли, в которой функционировало предприятие; наконец, от эффектив¬ности рекламной кампании и действий риэлтеров, занимаю¬щихся продажей недвижимости. В любом случае максимальный срок продажи всех ак-тивов крупного предприятия может соста¬вить 24 месяца.

Оборудование, машины и механизмы предприятия могут быть проданы и вывезены в более короткий срок, чем остальные активы, например запасы, сырье и материалы можно реализо¬вать сразу же после принятия решения о продаже активов пред¬приятия.
В качестве одного из вариантов может быть предложен сле¬дующий календарный график ликвидации активов предприятия (см. табл. 5.1).
Табчица 5 I
Календарный график ликвидации активов предприятия
Недвижимость (земля, здания, сооружения и пр ) 20 мес
Оборудование, машины и механизмы 10 мес
Нематериальные активы 6 мес
Произволе! венные запасы, готовая продукция, товары и пр 3 мес
Ценные бумаги других предприятий 2 мес
Ликвидацию активов должна осуществлять специально созданная для этого группа, в которую наряду с работниками предприятия должны быть включены риэлтеры, оценщики и юристы.
5. Расчет текущей стоимости активов предприятия
Расчет текущей стоимости активов осуществляется с помо¬щью методики накопления активов, с использованием данных баланса предприятия на дату оценки (либо на последнюю от¬четную дату). Проверка и корректировка счетов баланса произ¬водятся одновременно с проведением инвентаризации имуще¬ства предприятия на дату оценки. Инвентаризация имущества предприятия осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обя¬зательств, утвержденными приказом Минфина РФ № 49 от 13.06.95 г. Одновременно с инвентаризацией имущества пред¬приятия рассчитываются рыночная стоимость земельного уча-стка, остаточная стоимость основных фондов, текущая стои¬мость остальных активов.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Отдельная оценка рыночной стоимости земельного участка, на котором находится предприятие, осуществляется для опреде¬ления налогооблагаемой базы по стоимости этого участка, для установления размеров компенсаций при отчуждении земли при принятии решения о ликвидации предприятия для нового строительства, при установлении арендной платы на землю. В настоящее время в Российской Федерации плата за землю уста¬навливается по городским, сельскохозяйственным и прочим землям на конкурсах и аукционах. В России начинает зарож¬даться земельный рынок, на котором цены складываются исходя из спроса и предложения.
Для оценки рыночной стоимости земельного участка не¬обходима следующая информация:
•титул собственности и регистрационные данные по земель¬ному участку;
• физические характеристики участка;
• данные о взаимосвязи участка с окружением;
• экономические факторы, характеризующие участок.
Источниками этих данных в Российской Федерации могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и комиссии, где регистрируются сделки с земельными участками, риэлторские фирмы, специализирующиеся на сделках с земель¬ными участками, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы и периодическая печать.
Существует десять основных методов оценки рыночной стоимости земельных участков, о которых мы говорили в пре¬дыдущих разделах книги и которые можно использовать в дан¬ном случае.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
ПОЛНОЙ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Существует четыре метода определения полной восстанови¬тельной стоимости объектов недвижимости:
• метод сравнительной единицы;
• поэлементный метод;
• сметный метод;
• индексный метод.
Выше мы их уже рассматривали. Кратко остановимся на них. Метод сравнительной единицы: текущая стоимость, вы¬бранная для расчета единицы измерения оцениваемого объекта недвижимости, умножается на количество единиц оценивае¬мого объекта. Единицами измерения могут быть 1 м3, 1 м2, одно место и пр. Для определения текущей стоимости эксперт-оценщик может воспользоваться разработками Центрального научно-исследовательского института экономики и управле¬ния строительством, который публикует удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продук¬ции по характерным типам зданий и сооружений в базисном, гекущем и прогнозном уровнях цен на основании ежеквар-гальных цен на ресурсы. Этот наиболее простой способ оценки объекта недвижимости всегда может применяться экспертами-оценщиками.
Поэлементный метод расчета стоимости объекта недвижи¬мости заключается в определении удельной стоимости единицы измерения объекта или всего объекта исходя из поэлементных затрат (на материалы, рабочую силу, на производство земляных, монтажных, отделочных работ и т. д.). Этот способ называется также методом разбивки на компоненты. Пример разбивки по¬элементных затрат представлен в табл. 5.2'.
Сметный метод расчета стоимости объекта недвижимости заключается в составлении объективных и сводных смет строи-гельства данного объекта, как если бы он строился вновь по текущим ценам. Это наиболее трудоемкий метод определения стоимости объекта. Однако он может быть значительно облег¬чен, если для оцениваемого объекта сохранились старые сметы, по которым этот объект строился. В противном случае эксперту-оценщику необходима помощь специалиста-сметчика, который разрабатывает сметы для оцениваемого объекта с использова¬нием Единых норм и расценок (ЕНиР) и индексов цен по строи¬тельно-монтажным работам.
Индексный метод оценки объекта недвижимости состоит в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения его балансовой стоимости на соответ¬ствующий индекс в соответствии с Положением о порядке пе¬реоценки основных фондов (средств) предприятий и организа¬ций, утвержденным постановлением Правительства РФ № 1233 от 25.11.93 г., а также последующими постановлениями Пра¬вительства РФ по переоценке основных фондов. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Правительством РФ и периодически публикуются в печати.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕЛИЧИНЫ ИЗНОСА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Износ — это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. Понятие "износ", ис-пользуемое в оценочной деятельности, необходимо отличать от понятия "амортизация", применяемого в бухгалтерском учете. Амортизация в бухгалтерском учете — это процесс возмещения первоначальных затрат, связанных с приобретением объекта, на весь срок его службы без определения его текущей стоимости. В оценочной деятельности износ рассматривается как основной фактор для определения текущей стоимости объекта безотноси¬тельно к его первоначальной фактической стоимости.
Как мы отмечали выше, существует несколько видов износа объектов недвижимости: физический, функциональный и внеш¬ний (или экономический).
Под физическим износом понимается утрата первоначаль¬ных технико-эксплуатационных качеств объекта (или его части) в результате воздействия природно-климатических и эксплуата¬ционных факторов.
Сроки службы зданий в целом зависят от долговечности его составляющих.
Физический износ всего здания определяется как средне¬взвешенная величина по всем элементам здания .
Исходя из возраста здания и его состояния физический износ здания составил Х% его восстановительной стоимости.
Устранимый физический износ предполагает, что затраты на ремонт меньше, чем добавленная стоимость объекта.
Физический износ считается неустранимым, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту. Любой недостаток объекта можно исправить, но если при этом издержки исправления превосходят полученные выгоды, то износ считается неустранимым.
Для определения неустранимого физического износа элемен¬ты здания подразделяются на долговременные и быстроизна-шиваемые. Износ долговременных элементов рассчитывается исходя из затрат на воспроизводство элементов здания. Данный метод расчета физического износа называется стоимост¬ным. Пример расчета физического износа стоимостным мето¬дом представлен в табл. 5.4.
В данном случае путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимо¬стное выражение.
Более точный скорректированный стоимостный метод
расчета физического износа заключается в том, что процесс износа элементов здания определяется как средневзвешенная величина.
К категории быстроизнашиваемых элементов здания отно¬сятся такие элементы, срок службы которых короче расчетной экономической жизни здания. К ним относятся кровля, декора¬тивная отделка, окраска п пр., т. е. те элементы, которые можно отремонтировать (восстановить) посредством проведения теку¬щего ремонта.
Методы расчета физического износа для этой категории эле¬ментов здания аналогичны методам, которые использовались выше для оценки физического износа долговременных элемен¬тов здания.

Функциональный износ (или функциональное усгарева-
яие) заключается в том, что объект не соответствует совре¬менным стандартам с точки зрения его функциональной по¬лезности. Функциональное устаревание может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т. д. Функциональное устаревание обусловлено влиянием научно-технического про¬гресса в области архитектуры и строительства. Функциональ¬ный износ в отечественной практике именуется иногда мораль¬ным износом, хотя это не совсем одно и то же.
Функциональный износ, так же как и физический износ, может быть устранимым и неустранимым.
К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, счетчиков водяных и газо¬вых, сантехнического оборудования и пр. Критерием износа (устранимого или нет) является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на вос¬становление, то функциональный износ является устранимым.
Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оцен¬ки без обновленных элементов.
К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости здания из-за факторов, связанных с ка¬чественными характеристиками здания. Возможны как избыток, так и недостаток качественных характеристик. Примером функ¬ционального износа, когда имеются избыточные качественные характеристики, т. е. избыточные потребительские качества, может служить наличие так называемых излишних элементов, когда работники предприятия, приспосабливая его "под себя", вносили какие-то изменения для собственного удобства, напри¬мер создавали систему внутренней связи или кондиционирова¬ния воздуха. Издержки по установке этих элементов в сумме составили 30 000 долл. А при оценке эти элементы прибавили зданию стоимости лишь 25 000 долл. Таким образом, убыток от установки этих элементов составил 5000 долл. Этот убыток и будет составлять величину неустранимого функционального износа, связанного с избыточными потребительскими качест¬вами здания.
Для приблизительного расчета функционального износа объекта можно определить поправочный коэффициент к восста-новительной стоимости здания.
Поправочный коэффициент — это отношение стоимости архитектурного элемента или параметра к стоимости их совре¬менного аналога. При отсутствии аналога поправочный коэф¬фициент определяется исходя из срока жизни объекта.
Мера функционального износа — это разница между прив¬носимой стоимостью и издержками по установке какого-либо элемента (без учета других видов износа).
Внешний, или экономический, износ, или износ внешнего воздействия — это снижение стоимости здания вследствие не¬гативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими, либо другими внешними факторами. Причины внешнего износа: общий экономический упадок района, в котором находится объект, действия Прави¬тельства РФ или местной администрации в области налогооб¬ложения, страхования и прочие изменения на рынке капитала, земли и занятости.
Существенными факторами, влияющими на величину внеш¬него износа, являются непосредственная близость оцениваемого объекта к малопривлекательным природным или искусственным объектам: болотам, очистным сооружениям, ресторанам, танце¬вальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным стан¬циям, больницам, школам и пр.
Если физический и в определенной степени функциональный износ можно устранить путем ремонта, реконструкции или модернизации здания, то износ внешнего воздействия в боль¬шинстве случаев неустраним.
Способом измерения износа внешнего воздействия является анализ спаренных продаж, когда на рынке недвижимости про¬даются два сопоставимых объекта, один из которых имеет при¬знаки внешнего износа, внешнего воздействия, другой — нет. разница в ценах позволит сделать вывод о величине износа внешнего воздействия оцениваемого здания.
Другим способом измерения износа внешнего воздействия является сравнение доходов от арендной платы двух объектов, аналогичных оцениваемому объекту, один из которых подверга¬ется негативному воздействию. Капитализация потерь дохода от сравнения этих двух объектов будет характеризовать величину износа внешнего воздействия. Капитализация осуществляется с использованием валового рентного мультипликатора.
Общий (совокупный) износ объекта определяется путем суммирования всех трех видов износа: физического, функцио¬нального и внешнего.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИЗНОСА ОБЪЕКТА МЕТОДОМ РАСЧЕТА СРОКА ЖИЗНИ
В связи с определением износа объекта методом расчета срока жизни необходимо рассмотреть следующие понятия:
» срок экономической жизни объекта;
» срок физической жизни объекта;
• эффективный возраст объекта;
' хронологический возраст объекта;
• срок оставшейся экономической жизни здания;
° нормативный срок службы зданий и сооружений.
Эти понятия были даны нами на с. 87. Однако здесь рассмот¬рим их более подробно.
Срок экономической жизни — это временной отрезок, в тече¬ние которого объект можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производи¬мые улучшения не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.
Иногда для приближенных расчетов износа эксперты-оцен¬щики могут использовать отношение хронологического воз¬раста к нормативному сроку службы здания, выраженное к процентах.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
ОСТАТОЧНОЙ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
На данном этапе необходимо из полной восстановительной стоимости объекта недвижимости вычесть величину его сово¬купного износа. Таким образом мы получим стоимость объекта недвижимости без износа, или остаточную восстановительную стоимость.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОБЩЕЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ И ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
На этом этапе мы определяем искомую общую стоимость объекта недвижимости путем суммирования стоимости объекта. недви-жимости без износа, полученной на предыдущем этапе, и рыночной стоимости земельного участка, полученной ранее.
ОЦЕНКА ОБОРУДОВАНИЯ, МАШИН И МЕХАНИЗМОВ
Оценка оборудования, машин и механизмов осуществляется ли¬бо по восстановительной стоимости, либо по стоимости заме¬щения, либо по биржевым ценам (с учетом затрат на транспор¬тирование и установку). Из этих стоимостей вычитается износ, и получается оста-точная текущая стоимость оборудования, машин и механизмов.
Полная восстановительная стоимость оборудования, машин и механизмов в данном случае может рассчитываться исходя из первоначальной балансовой стоимости приобретения и индек¬сов переоценки.
Стоимость замещения оборудования, машин и механизмов определяется исходя из издержек на создание их аналогов. Дан-дую сто-имость могут подтвердить предприятия — изготовители этих видов оборудования, машин и механизмов.
Биржевые цены можно принимать по периодическим бирже¬вым бюллетеням с учетом повышающихся поправок на транс¬портные расходы и расходы на установку.
Износ оборудования, машин и механизмов рассчитывается по всем трем видам износа (если это возможно): физическому, функциональному и экономическому.
Экономический износ может выражаться, например, в воз¬растающей конкуренции на соответствующем секторе рынка либо в снижении спроса или повышении предложения на дан¬ный вид машин, оборудования и пр.
ОЦЕНКА НЕМАТЕРИАЛЬНЫХ АКТИВОВ
К нематериальным активам относятся научно-техническая про¬дукция, технические библиотеки, лицензии, ноу-хау, патенты, высококвалифицированный персонал, клиентура, торговая мар¬ка, компьютерные программы, соглашения о недопущении кон¬куренции и т. д.
Нематериальные активы, как было рассмотрено выше, оце¬ниваются:
• затратным подходом (когда стоимость нематериального ак¬тива определяется по цене его приобретения и постановки на баланс с учетом соответствующего индекса переоценки);
» доходным подходом (когда рассчитывается и дисконтирует¬ся тот чистый доход, который может дать нематериальный актив на соответствующем рынке, в случае если этот. рынок активно функционирует);
' сравнительным (рыночным) подходом (например, мето¬дом сравнительного анализа продаж, когда стоимость не¬материального актива определяется по ценам активов ана¬логов).

Если при оценке нематериальных активов используются ин¬дексы переоценки, то оценщик должен осуществлять пересчет по этим индексам и величину износа нематериальных активов.
ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Оценка объектов незавершенного строительства осуществляется по фактическим издержкам с учетом индекса изменения цен на строительно-монтажные работы на дату оценки.
ОЦЕНКА ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ ЗАПАСОВ, РАСХОДОВ БУДУЩИХ ПЕРИОДОВ И ДЕБИТОРСКОЙ ЗАДОЛЖЕННОСТИ
Производственные запасы оцениваются по текущим ценам с учетом затрат на транспортировку и складирование. Устаревшие запасы списываются.
Расходы будущих периодов оцениваются по номинальной стоимости, если есть надежда получить от них какой-либо доход.
Оценка дебиторской задолженности начинается с ее анализа:
составляется список всех дебиторов, определяются сроки воз¬врата долга, анализируется возможность возврата долга в сроки, предусмотренные соответствующими договорами. Если делает¬ся вывод о невозможности возврата долга в срок или выявляется просрочен-ная задолженность, то проводятся необходимые ме¬роприятия: напоминание дебиторам о возврате долга, предъяв¬ление соответствующих исков в арбитражный суд, списание долга с баланса как безнадежного.
Анализируя дебиторскую задолженность, оценщик должен проверить, не являются ли сомнительными векселя, выданные другими предприятиями, а также уточнить, нет ли долгов за фи¬лиалами, бюджетом, персоналом и прочими дебиторами.
Непросроченная дебиторская задолженность может оцени¬ваться путем дисконтирования будущих основных сумм и выплат процентов к их текущей стоимости. При этом ставка дис¬конта должна учитывать риск, связанный со сбором будущих длатежей.
ОЦЕНКА ИНВЕСТИЦИЙ
Инвестиции могут включать ценные бумаги, вложения в устав¬ные капиталы других предприятий, недвижимость и пр. Оценка инве-стиций осуществляется исходя из их рыночной стоимости на дату оценки. При анализе стоимости акций предприятий, ко¬торые были при-ватизированы в 1992—1995 гг., необходимо помнить, что их фактическая цена на биржевом рынке значи¬тельно занижена. '
ОЦЕНКА ВАЛЮТНЫХ СРЕДСТВ
Оценка денежных средств на валютном счете осуществляется по курсу валют на дату оценки.
После определения текущей восстановительной стоимости активов ликвидируемого предприятия эксперт-оценщик произ¬водит корректировку статей этого нового баланса.
6. Корректировка текущей стоимости активов баланса предприятия при расчете ликвидационной стоимости
КОРРЕКТИРОВКА ТЕКУЩЕЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Текущая стоимость объекта недвижимости, или общая стои¬мость земельного участка и объекта недвижимости, уменьшает¬ся на ве-личину комиссионных затрат, включающих затраты на риэлторские, оценочные и юридические услуги. К другим пря¬мым затратам относятся налоги и сборы, которые приходится платить при продаже основных активов. Уменьшенная таким образом оценочная стоимость недвижимости дисконтируется на дату оценки.
В связи с тем что планируемый срок окончания процесса продажи объектов недвижимости наибольший по сравнению со сроками продажи других активов и если предположить, что он составляет 20 месяцев, как предусмотрено графиком продажи активов предприятия, то период дисконтирования выручки от продажи недвижимости будет равен также 20 месяцам. Ставка дисконтирования при этом принимается очень высокой, по¬скольку велика степень неопределенности результата этих спе¬цифических торгов. Эта ставка может колебаться от 30 до 60%. Начисление производится ежемесячно аннуитетными выплата¬ми. После дисконтирования скорректированной оценочной стоимости объектов недвижимости мы получаем их упорядо¬ченную ликвидационную стоимость.
КОРРЕКТИРОВКА ТЕКУЩЕЙ СТОИМОСТИ ОБОРУДОВАНИЯ, МАШИН И МЕХАНИЗМОВ
Текущая стоимость оборудования, машин и механизмов умень¬шается на размер скидки с продаж, составляющей до 40% стои¬мости оборудования, машин и механизмов. Полученная таким образом выручка от продажи механизмов, машин и оборудо¬вания уменьшается на величину комиссионных и других пря¬мых затрат, связанных с продажей активной части основных производственных фондов. Комиссион-ные брокерам, транс¬портные и другие расходы, связанные с продажей оборудова¬ния, машин и механизмов, могут достигать 20-25% уменьшен¬ной после первой поправки стоимости активной части основ¬ных фондов.
Далее полученная величина стоимости, как и в случае с не¬движимостью, дисконтируется по повышенной ставке. Период дисконти-рования определяется по графику продажи активов предприятия, например в нашем случае 10 месяцев. Начисление производится ежемесячно аннуитетными выплатами. После дисконтирования скорректированной оценочной стоимости оборудования, машин и механизмов мы получаем их упорядо¬ченную ликвидационную стоимость.
КОРРЕКТИРОВКА ТЕКУЩЕЙ СТОИМОСТИ НЕМАТЕРИАЛЬНЫХ АКТИВОВ
Корректировка текущей стоимости нематериальных активов предприятия осуществляется, так же как и в предыдущем слу¬чае, путем существенной скидки и дисконтирования ее по по¬вышенной ставке дисконта за период б месяцев с месячным равномерным начислением. Если эксперт-оценщик предполага¬ет, что часть нематериальных активов будет продана сразу же после принятия решения о ликвидации, то стоимости этих акти¬вов не дисконтируются, а принимаются для последующих рас¬четов с определенной скидкой.
КОРРЕКТИРОВКА ТЕКУЩЕЙ СТОИМОСТИ ЗАПАСОВ И ГОТОВОЙ ПРОДУКЦИИ
Текущая стоимость запасов уменьшается примерно на 20% за счет покрытия затрат на хранение (до продажи) и транспорти¬ровку их после продажи.
Текущая стоимость готовой продукции уменьшается до 25% на покрытие комиссионных затрат по ее продаже.
Текущая стоимость незавершенного производства сокраща¬ется до стоимости отходов.
КОРРЕКТИРОВКА ТЕКУЩЕЙ СТОИМОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ
Доходы от инвестиций, в том числе по ценным бумагам, дис¬контируются по повышенным ставкам и для тех периодов, по которым должны быть получены доходы от инвестиций соглас¬но соответствующим договорам.

КОРРЕКТИРОВКА ПАССИВНОЙ ЧАСТИ БАЛАНСА ПРЕДПРИЯТИЯ
После корректировки статей актива баланса необходимо осуще¬ствить корректировку пассива баланса в части долгосрочной и текущей задолженности. Особое внимание при этом необходимо уделить расчетам по привилегированным акциям, налоговым платежам, а также по так называемым условным обязательст¬вам, которые часто возникают в результате текущих или потен¬циально возможных судебных разбирательств. Возможно, что в ходе анализа кредиторской задолженности можно будет про¬вести переговоры по изменению условий возврата долгов пред¬приятия.
В конце процесса корректировки активов и пассивов необхо¬димо добавить или вычесть операционные доходы по текущим хозяйственным операциям (если они имеются).
7. Определение затрат, связанных с ликвидацией предприятия
В состав затрат, связанных с ликвидацией предприятия, вхо¬дят, например, затраты по налогообложению, страхованию и охране ак-тивов до их продажи, выходные пособия и выплаты работникам предприятия, управленческие расходы (в том чис¬ле консалтинговые услуги, например юриста, оценщика, броке¬ра и т. д.).
Затраты, связанные с налогообложением, страхованием и охраной активов предприятия, дисконтируются по повышенной ставке. Способ расчета затрат на охрану активов предприятия представлен в таблице.
Срок дисконтирования затрат определяется по графику про¬дажи активов предприятия. Величина затрат в месяц опреде¬ляется расчетным путем исходя из фактических данных за предыдущий период. Коэффициент дисконтирования рассчитывается исходя из текущей стоимости аннуитета
по повышенной ставке. Например, ставка дисконтирования составляет 40%, тогда текущая стоимость аннуитета при ме¬сячном начислении для запасов составит 2,81; для оборудо¬вания, машин и механизмов — 8,39; для объектов недвижи¬мости — 14,43.
Выходные пособия и выплаты работникам предприятия определяются расчетным путем (без дисконтирования).
Управленческие расходы дисконтируются по нормальной ставке дохода исходя из максимального периода ликвидации предприятия (например, 24 месяца) и их ежемесячных величин.
8. Расчет ликвидационной стоимости предприятия
После определения всех затрат, связанных с ликвидацией пред¬приятия, производится уменьшение скорректированной стоимо¬сти всех активов баланса на сумму затрат, связанных с ликвида¬цией предприятия, а также на величину всех обязательств предприятия. Таким образом получается величина ликвидационной стоимости предприятия.
При формулировании окончательного вывода относительно ликвидационной стоимости предприятия необходимо проанали-зировать еще раз факторы, имеющие отношение к стоимости собственно имущества, и факторы, обусловливающие уровень управления предприятием. Если ситуация банкротства предпри¬ятия обусловлена низким уровнем управления, то это обстоя¬тельство не должно негативно отразиться на ликвидационной стоимости предприятия. Если же причиной банкротства явилось местоположение предприятия или техническое состояние акти¬вов предприятия, то эти факторы существенно снизят уровень ликвидационной стоимости предприятия. Таким образом, при оценке ликвидационной стоимости предприятия эксперт-оценщик должен предварительно выяснить причины банкротст¬ва и только потом формулировать окончательное мнение о его ликвидационной стоимости.
9. Структура отчета об оценке ликвидационной стоимости предприятия
Структура и содержание отчета об оценке ликвидационной стоимости регламентированы профессиональными стандартами оценки. Эксперт-оценщик обязан следовать этим регламентам в своей практической оценочной деятельности. В связи с ограни¬ченностью объема данной книги мы не имеем возможности представить полный отчет и предлагаем читателю лишь его структуру, отражающую основные разделы отчета об оценке ликвидационной стоимости предприятия.
Отчет об оценке ликвидационной стоимости предприятия должен включать следующие разделы.
1. Письмо — заключение.
2. Задание на оценку (цель, функции).
3. Описание предприятия (юридическое, общее и физиче¬ское). Определение ликвидационной стоимости.
4. Предположения и ограничения оценки.
5. Источники информации.
6. Подходы к оценке и заключение.
7. Краткий экономический обзор развития экономики Рос¬сийской Федерации.
8. Состояние и перспективы развития отрасли, в которой функционирует оцениваемое предприятие.
9. Состояние и перспективы экономического развития ре¬гиона.
10. Финансово-экономическое состояние предприятия.
• Предыстория развития. Текущая деятельность.
• Техническое состояние основных фондов.
• Финансово-экономическое состояние. Анализ задолжен¬ности.
• Поставщики. Потребители. Конкуренция. Кредиторы.
11. Разработка календарного графика ликвидации активов предприятия.
12. Расчет текущей стоимости активов предприятия.
• Определение рыночной стоимости земельного участка.
• Определение стоимости объекта недвижимости.
• Расчет износа объекта недвижимости.
• Определение остаточной стоимости объекта недвижи¬мости.
• Определение общей стоимости объекта недвижимости и земельного участка.
• Оценка оборудования, машин, механизмов.
• Оценка нематериальных активов.
• Оценка производственных запасов.
• Оценка инвестиций. Оценка валютных средств.

13. Оценка текущей стоимости пассивов баланса предпри¬ятия.
14. Корректировка активов баланса предприятия при рас¬чете ликвидационной стоимости.
15. Корректировка пассивной части баланса предприятия.
16. Определение затрат, связанных с ликвидацией пред¬приятия.
17. Расчет ликвидационной стоимости предприятия.
18. Заключение.
19. Приложения.

В зависимости от перспектив развития предприятия различают стоимость действующего предприятия и ликвидационную стои-мость.
Стоимость действующего предприятия - это стоимость сформировав¬шегося предприятия как единого целого, а не какой-либо его составной части. Стоимость отдельных активов или компонентов действующего предприятия определяется на основе их вклада в данный бизнес и рассматривается как их потребительная стоимость для конкретного предприятия и его владельца. Если некоторый объект собственности как часть действующего предприятия не вносит вклад в общую прибыльность фирмы, то данный объект следует рассматривать в качестве избыточного актива относительно потребностей, связанных с функционированием предприятия, и применимое в этом случае понятие стоимости должно учитывать возможные альтернативные варианты его использования, включая потенциальную утилизационную стоимость.
Оценка действующего предприятия предполагает, что бизнес имеет благоприятные перспективы развития, поэтому можно ожидать сохранения предприятия как системы, а ценность целого обычно всегда больше, чем простая сумма стоимостей отдельных элементов.
Если же предполагаются закрытие предприятия и реализация активов бизнеса по отдельности, то важно определить его ликвидационную стоимость.
Ликвидационная стоимость, или стоимость вынужденной продажи, -денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в срок, слишком короткий для проведения адекватного маркетинга. При ее определении необходимо учитывать все расходы, связанные с ликвидацией предприятия, такие, как комиссионные, административные издержки по поддержанию работы предприятия до его ликвидации, расходы на юридические и бухгалтерские услуги. Разность между выручкой, которую можно получить от продажи активов предприятия на рынке, и издержками на ликвидацию дает ликвидационную стоимость предприятия.

102. 97. Оценка рыночной стоимости основных фондов, машин и оборудования. Первоначальная, восстановительная, остаточная стоимости, алгоритм их определения. Виды износа (физический, функциональный, экономический, устранимый, неустранимый).
-Первоначальная стоимость – это затраты на приобретение ( цена актива, транспортные, установочные, пусконаладочные расхо-ды)
-Восстановительная стоимость – затраты на восстановление аналогичного по функциональности, полезности, ,конструктивности объекта. ПВС ( полная восстановительная стоимость) – Методы определения : Сметная документация, укрупненные показатели, по себестоимости, аналог ( с учетом износа )
-Остаточная стоимость В бухучете = Первоначальная - износ , В оценке = ПВС – износ., т.е. всегда остаточная – это рыночная стоимость. Алгоритм их определения – это расчеты с использованием всех подходов и методов.

Применение затратного подхода
Этот подход включает несколько этапов:
1. Определяется стоимость земельного участка, на котором находятся здания, сооружения.
2. Оценивается восстановительная стоимость или стоимость замещения здания и сооружения на действительную дату оценки.
Под восстановительной стоимостью подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной ко¬пии оцениваемого объекта из тех же строительных материалов, при соблю¬дении тех же строительных стандартов, по такому же проекту, что и оцени¬ваемый объект. В случае, если расчет восстановительной стоимости не пред¬ставляется возможным или целесообразным, производится определение стоимости замещения.
Под стоимостью замещения подразумевается стоимость строитель¬ства в текущих ценах на действительную дату оценки объекта с полезнос¬тью, равной полезности оцениваемого объекта, однако с использованием новых материалов в соответствии с текущими стандартами, дизайном, пла¬нировкой.
Рассчитывается ли стоимость воспроизводства или замещения, должно быть отражено в отчете, причем выбор следует ясно обосновать для пре¬дупреждения неправильного понимания.
Определение полной стоимости строительства включает расчет:
• прямых издержек (стоимости материалов, амортизационных отчисле¬ний, стоимости временных зданий, сооружений, инженерных сетей, комму¬нальных услуг, заработной платы строительных рабочих, стоимости мероприятий по технике безопасности и т.п.);
• косвенных издержек на оплату профессиональных услуг архитекторов, инженеров по проектированию, бухгалтеров и юристов за консультирование, накладных расходов застройщиков, оплату лицензий, процентов по строи¬тельным ссудам, маркетинговых расходов на продажу или на перепродажу собственности, рекламных выплат в течение строительства, расходов на из¬менение права собственности. Использование издержек замещения вместо издержек воспроизводства в процессе оценки позволяет удалить некоторые «устаревшие» элементы;
• предпринимательского дохода.
Предпринимательский доход представляет собой сумму, которую инве¬стор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам. С учетом мировой практи¬ки расчета предпринимательский доход определяется в 15% затрат на стро¬ительство.
Стоимость строительства + Предпринимательский
ДОХОД = Полная стои-мость строительства

3. Рассчитываются все виды износа зданий и сооружений с учетом их физического, функционального, технологического и эконо-мического уста¬ревания.
Физическое устаревание - потеря стоимости собственности, связанная с использованием, изнашиванием, разрушением, увеличением стоимости обслуживания и прочими физическими факторами, приводящими к сокра¬щению жизни и полезности объекта.
Функциональное устаревание - потеря стоимости собственности, связанная с невозможностью выполнять те функции, для которых она предназначалась. Функциональное устаревание является результатом внут¬ренних свойств объекта собственности и связано с такими факторами, как конструкционные недостатки, избыточные операционные издержки, и про¬является в устаревшей архитектуре здания, удобствах планировки, инже¬нерном обеспечении и т.д. Иначе говоря, объект перестает соответствовать современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности.
Формой функционального устаревания является технологическое уста¬ревание, под которым понимается потеря стоимости, вызванная изменения¬ми в технологии, в результате которых актив становится менее продуктив¬ным, более дорогим в эксплуатации.
Экономическое устаревание характеризуется потерей стоимости акти¬ва, вызванной внешними факторами, например изменениями, понизивши¬ми спрос, или возросшей конкуренцией.
4. Определяется остаточная стоимость зданий и сооружений как разность между стоимостью воспроизводства (стоимостью восстановления или стоимостью замещения) и совокупным износом.
5. Рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости посредством прибавления к остаточной стоимости зданий и сооружений стоимости земельного участка.

Первый этап. Оценка стоимости земельного участка
Земля в гражданский оборот была возвращена Указом Президента № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной ре¬формы в России» от 27 октября 1993 г. Сделки с землей регулируются Граж¬данским кодексом РФ, Положением о порядке ведения государственного зе¬мельного кадастра. Положением о проведении конкурсов и аукционов по продаже земельных участков и других операций с землей, Указом Прези¬дента РФ от 23 апреля 1993 г. № 480 «О дополнительных мерах по наделе¬нию граждан земельными участками», и др.
Различаются нормативная и рыночная стоимости земельного участка. Оценщик имеет дело прежде всего не с нормативной ценой земли, а с ры¬ночной, складывающейся не в последнюю очередь под влиянием спроса и пред¬ложения. При оценке рыночной стоимости зе-мельного участка необходимо оп¬ределить состав оцениваемых прав на него. Частная собственность признается лишь для участков со следующими условиями использования:
• индивидуальное (жилищное) строительство;
• крестьянское (фермерское) хозяйство;
• личное подсобное, садоводческое или дачное хозяйство;
• приватизированные участки под предприятиями.
В Указе Президента РФ «О праве собственности граждан и юридичес¬ких лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской ме¬стности» от 14 февраля 1996 г. № 198 признается право граждан и юриди¬ческих лиц, получивших в собственность здания, со-оружения или иную недвижимость в сельских населенных пунктах и на землях сельскохозяй¬ственного назначения, приобретать в собственность земельные участки, на которых расположены указанные объекты недвижимости, за плату или бес¬платно. Этот Указ практически дает возможность создания на значитель¬ной части территории страны единого объекта недвижимости —имуществен¬ного комплекса. Но на сегодняшний день в большинстве случаев объектом оценки является не абсолютное (полное) право собственности на земель¬ный участок, а лишь право пользования долгосрочной арендой. Соответ¬ственно рыночным выражением этого оцениваемого права является уже не рыночная (продажная) стоимость земельного участка, а рыночная стоимость права долгосрочной аренды.
Для оценки же рыночной стоимости земельного участка необходимо иметь следующую информацию:
• титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;
• физические характеристики участка (топография, инженерно-геоло¬гические, гидрогеологические характеристики участка, эко-логические па¬раметры и т.д.);
• данные о взаимосвязи участка с окружением;
• экономические факторы, характеризующие участок (например, харак¬тер экономического развития района и т.д.).
Оценка рыночной стоимости участков осуществляется следующими основными методами:
• методом техники остатка для земли;
• методом средневзвешенного коэффициента капитализации;
• методом сравнения продаж;
• методом разбиения;
• методом капитализации;
• методом валового рентного мультипликатора.

Метод техники остатка для земли

При применении метода техники остатка для земли должны быть изве¬стны:
• стоимость зданий и сооружений;
• чистый операционный доход, приносимый землей, зданиями и сооружениями;
• коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений. Расчеты этим методом выполняются в несколько этапов:
1. Распределяется ЧОД между землей, зданиями и сооружениями. Для определения дохода, относимого к зданиям и сооружениям, необходимо стои¬мость зданий и сооружений умножить на коэффициент капитализации для зданий и сооружений.
Yзд = Vзд * Rзд

где Yзд - текущая стоимость зданий и сооружений;
Vзд - чистый операционный доход, приходящийся на здания и сооружения;
Rзд - коэффициент капитализации для зданий и сооружений.

Коэффициент капитализации для зданий и сооружений можно взять из таблицы шести функций сложного процента (графа «Взнос на амортиза¬цию денежной единицы») или рассчитать по формуле
Rзд = Rвозм + Rзем
где Rвозм ~ коэффициент возврата (возмещения) капитала;
Rзем - коэффициент капитализации для земли. Капитализация в этом случае прово¬дится только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как счита¬ется, что земля не изнашивается.

2. Определяется остаток чистого операционного дохода, относимый к земле. Для этого из общего чистого операционного дохода вычитается доход, относимый к зданиям и сооружениям.
Yзем = Y - Yзд

где Yзем - чистый операционный доход, относимый к земле;
Y - общий чистый операционный доход;
Yзд - чистый операционный доход, относимый к зданиям и сооружениям.

3. Рассчитывается остаточная стоимость земли путем капитализации ос¬таточного чистого операционного дохода от земли.
Vзем = Yзем / Rзем

где Yзд - остаточная стоимость земли;
Yзем - остаточный чистый операционный доход от земли;
Rзем - коэффициент капитализации для земли.

Пример. Рыночная стоимость построенных сооружений равна 450 000 долл. Продолжительность их экономической жизни - 50 лет, соответствующая им ставка дохода на инвестиции - 12%. В первый год эксплуатации данный имущественный комплекс (земельный участок и построенные на нем сооружения) принес чистый операционный доход в 65 000 долл. Расчет возмещения инвестиций в здания ведется по аннуитет¬ному методу.
Решение.
1. 450 000 долл. * 0,120417 (графа 6, из таблицы сложного процента, 50 лет, 12%) = 54,187 долл. - чистый операционный доход, приносимый сооружениями.
2. 65 000 долл. - 54,187 долл. = 10,813 долл. - чистый операционный доход, приносимый землей.
3. 10,813 : 0,12 = 90,108 долл. -стоимость земельного участка.

Техника остатка для земли может быть использована при определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использова-ния. При приме¬нении метода техники остатка для земли возможно получение отрицатель¬ной величины остаточного дохода, приписываемого земле. Это может сиг¬нализировать о том, что здание является избыточным улучшением для дан¬ного участка.

Метод средневзвешенного коэффициента капитализации. Здесь ис¬пользуется «долевой» подход к оценке. Расчеты этим мето-дом также выпол¬няются в несколько этапов:
1. Приблизительно рассчитываются пропорции, в которых стоимость не¬движимости делится на стоимость земельного участка и стоимость зданий и сооружений. Традиционно для этого используются данные о норматив¬ных ценах земли и ценах на строительные рабо-ты.
2. Определяется средневзвешенный, общий коэффициент капитализа¬ции - коэффициент, используемый для капитализации всего чистого опера¬ционного дохода. Он рассчитывается исходя из структуры стоимости объекта, т.е. распределения на стоимость земли и стоимость зданий и сооружений, по формуле

Rср = Rзд * Дзд + Rзем * Дзем

Rср – средневзвешенный (общий) коэффициент капитализации;
Rзд – коэффициент капитализации для зданий, сооружений;
Дзд и Дзем – процентная доля зданий, сооружений и земельного участка общей стоимости;
Rзем – коэффициент капитализации для земли

В случаях, когда ожидается прирост или снижение стоимости объекта, коэффициент капитализации текущего дохода (общий коэф-фициент капитализации) должен быть подвергнут корректировке. В случае прироста стоимости, как отмечалось выше, фактор фонда возмещения, соответству¬ющий периоду владения объектом, следует умножить на процентный при¬рост стоимости за этот период, а полученный результат вычесть из требуе¬мой ставки конечной отдачи.
Текущая отда-ча (общий коэффици-ент капитализации) == Требуе-мая конечная отдача -- Фактор фонда возмеще-ния ** Прогнозируе-мое повышение стои-мости собственного

капитала за
.

период владе-ния

Прирост стоимости определяется в два этапа:
• Рассчитывается средневзвешенный фактор роста.

Доля зданий и сооружений * Фактор сложного процента (фактор роста) + Доля земли в общей стоимости * * Фактор сложного процента = Средневзвешенный фактор роста

Фактор сложного процента берется из таблицы шести функций сложно¬го процента. Например, если предполагается, что стоимость земли растет с учетом индекса инфляции на 10% в год в течение следующих 8 лет, то фак¬тор находим в колонке фактора сложного процен-та за 8 лет при 10%. В случае со зданиями и сооружениями из индекса инфляции (10% в год) нужно вычесть процент износа, например 2%, и получим 8% реального роста в год. Таким образом, для зданий и сооружений фактор роста найдем в той же графе, но уже 8 лет и 8%.
• Рассчитывается прирост стоимости вычитанием единицы из средне¬взвешенного фактора роста.
В случае же снижения стоимости часть первоначально инвестирован¬ного капитала должна быть возвращена за счет текущего потока доходов.
Текущая отдача (общий коэффициент каптализации) = Требуемая конечная отдача + Фактор фонда возмещения * Прогнозируемое снижение стоимости соб-ственного капитала за период владения

3. Определяется стоимость всего недвижимого имущества методом ка¬питализации дохода.
V = Y / Rср
где Y - общий чистый операционный доход;
Rср - средневзвешенный (общий) коэффициент капитализации;
V - стоимость всего недвижимого имущества.

4. И наконец, стоимость земельного участка рассчитывается с помощью долевого коэффициента:
Vзем = V * Дзем

Метод сравнения продаж и метод валового рентного мультиплика¬тора. Содержание этих двух методов ранее уже было расмотрено в разделе, посвященном технологии применения рыночного подхода в недвижимости.
Метод капитализации. Стоимость земельного участка определяется капитализацией доходов. Общий коэффициент капитализации рассчитыва¬ется отношением чистого операционного дохода аналога к его продажной цене по формуле
R = Yанал / Vанал

где V - общий коэффициент капитализации;
Yанал - чистый операционный доход аналога;
Vанал - продажная цена аналога.

Вероятная стоимость объекта оценки определяется по формуле
V = Y / R
где V - вероятная стоимость объекта оценки;
Y - чистый операционный доход объекта;
R - коэффициент капитализации, рассчитанный на базе рыночных данных по сопоставимым аналогам.

Метод разбиения земельного участка при определении стоимости.
Этот метод используется в тех случаях, когда необходимо определить сто¬имость земельного участка, пригодного для разбиения на отдельные инди¬видуальные участки. В процессе применения метода можно выделить следующие этапы:
1. Определяются количество и размеры индивидуальных участков. Здесь должны учитываться юридические ограничения, физические требования, касающиеся размеров, топографии, качества почв.
2. Рассчитывается стоимость освоенных участков с помощью метода сопоставимых продаж.
3. Рассчитываются издержки освоения и издержки, связанные с продажей, инженерные расходы по расчистке, разметке, окончательной подготовке земли, расходы на строительство дорог, подземных инженерных коммуникаций, оплата налогов, комиссионных за продажу и рекламу, а также рассчитывается разумная предпринимательская прибыль.
4. Составляется график освоения и предполагаемых продаж.
5. Определяются величины выручки от продажи индивидуальных участков.
6. Определяется чистая выручка от продажи путем вычитания издержек освоения, издержек по продаже и предпринимательской прибыли из предполагаемой выручки от продажи участков.
7. Определяется ставка дисконта.
8. Дисконтируется чистая выручка от продажи земельных участков для расчета стоимости земельного участка, разбитого на отдельные участки.
Второй этап. Оценка стоимости зданий и сооружений
Прежде чем перейти к оценке стоимости зданий и сооружений, оцен¬щик должен не только ознакомиться с технической документа-цией, но и осуществить осмотр зданий и сооружений. Это позволит ему составить под¬робное описание объекта оценки, где будут даны характеристики внешних и внутренних конструкций, инженерных систем.
Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения осу¬ществляется:
• методом сравнительной единицы;
• методом поэлементного расчета (разбивки на компоненты);
• индексным способом оценки.

Метод сравнительной единицы. Этот метод включает несколько этапов:
1. На основе данных об издержках строительства аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные рабо-ты (на 1 м2, на 1 м3 здания). В качестве типичного сооружения лучше использовать недавно построенный объект, для которого известна контрактная цена. Если оценщику не удается найти недавно построенный сопоставимый объект, то .он может воспользоваться разработка-ми Центрального научно-исследова¬тельского института экономики и управления, Коинвеста и др., где даны удельные показатели стоимости потребительской единицы строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном, текущем и прогнозном уровнях цен.
2. Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или объем оцениваемого здания.
3. Вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта.

Стои-мость строительства ба-зовой единицы * Тре-буемая пло-щадь = Стои-мость строитель-ства по базовой единице + Поправки на особенности оцениваемого объекта = Всего * Мультипликатор с учетом мест-ных условий = Оценка полной стоимости

Метод поэлементного расчета стоимости зданий и сооружений (его называют также методом разбивки на компоненты). Оценщик осуществля¬ет расчеты в следующей последовательности:
1. Разбивка здания на отдельные элементы (фундамент, стены, каркас, крышу и т.д.).

2. Расчет расходов, требуемых для установки конкретного элемента в строящемся здании на дату оценки. Для этого определяется сумма прямых и косвенных издержек, необходимых для строительства единичного объема.
Пример. Единичная стоимость 1 м2 кирпичной стены состоит из сто¬имости кирпича, раствора, заработной платы рабочих и т.д. Умножая стои¬мость единицы на площадь, получаем суммарные затраты на установку все¬го элемента. Прибыль предпринимателя при этом учитывается либо в еди¬ничной стоимости, либо подсчитывается отдельно.

3. Суммирование поэлементных затрат.
Индексный способ оценки осуществляется посредством умножения балансовой стоимости объекта на соответствующий индекс для переоцен¬ки основных фондов, утвержденный Правительством РФ.
Третий этап. Определение износа зданий и сооружений
После определения полной стоимости восстановления или замещения из полученной величины вычитается износ для расчета остаточной стоимо¬сти объекта. Понятие «износ», используемое оценщиками, и понятие «из¬нос», используемое бухгалтерами, отличаются друг от друга.
Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости по различным при-чинам, а не только вследствие фактора времени. Этот термин в ином смысле употребля¬ется в бухгалтерском учете, где под износом пони-мается механизм перено¬са издержек на себестоимость продукции на протяжении нормативного срока службы объекта.
В практике оценки применяется несколько методов определения износа и сооружений:
• метод срока жизни;
• метод разбиения.

Метод разбиения заключается в учете всех видов износа, к которым относятся:
• устранимый физический износ;
• неустранимый физический износ;
• устранимый функциональный износ;
• неустранимый функциональный износ;
• внешний износ.
Износ считается устранимым, если затраты на устранение дефекта яв¬ляются меньшими по величине, чем добавляемая при этом стоимость. На¬против, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость, то износ относится к неустранимому. Клиенты оценщиков часто требуют, чтобы список восстановимых элементов вместе с расчетом издержек вос¬становления включался в отчет об оценке.
Определение (оценка) физического износа. Ниже приведены табли¬цы (6.8-6.12), иллюстрирующие расчет физического износа, как устрани¬мого, так и неустранимого.
Таблица 6.8. Определение обесценения, вызванного устранимым физическим износом
Наименование работ Стоимость, долл.
Ремонт участка 2200
Ремонт водопроводной сети 1300
Внутренняя покраска и отделка 900
Устранимое физическое ухудшение - всего 7900

Таблица 6.9. Определение обесценения, вызванного неустранимым физическим износом компонентов с коротким сроком жизни
Компо-ненты Полная стои¬мость вос-про¬изводства Фактиче-ский или эффектив-ный возраст Ожида-емый срок жиз-ни Износ,
% Износ, долл.
Вентиля-ция 12000 5 15 33 3960
Канали-зация 10000 5 30 17 1700
Отопле-ние 12000 5 25 20 2400

Таблица 6.10. Определение обесценения, вызванного неустранимым физическим износом долговременных элементов
Расчетные данные Еди-ница измере-ния, долл.
Полная стоимость воспроизводства (без прибыли застройщика), долл. 70000
Устранимые физические ухудшения, долл. 7900
Полная стоимость воспроизводства компонентов с коротким сроком жизни, долл. 24000
Полная стоимость воспроизводства компонентов с долгим сроком жиз-ни (1-2-3), долл. 38 100
Эффективный возраст сооружения, лет 19
Экономический срок жизни сооружения, лет 100

Износ компонентов с долгим сроком жизни (5/6 *100)% 19
Обесценение компонентов с долгим сроком жизни (4*7/100) долл. 7239

При использовании другого метода расчета физического износа - экс¬пертного метода - эксперт путем осмотра определяет про-цент износа каждо¬го элемента здания, а затем соответственно величину износа в стоимостном выражении.
Процент износа элементов здания может быть определен и как средне¬взвешенная величина по всем элементам здания.
Наименование конструктивного эле-мента Удельный вес кон¬структивного эле-мента здания * Процент износа

= Удельный вес износа в стоимости здания

Определение (оценка) функционального износа. Функциональный износ, так же как и физический, бывает устранимым и неустранимым. Кри¬терий отнесения износа к устранимому или неустранимому такой же, как и в случае с физическим износом. Соответственно стоимость устранимого функционального износа определяется как затраты, целесообразные с точ¬ки зрения их вклада в будущий доход от эксплуатации объекта. Устранимый функциональный износ вызывается:
• недостатками, требующими добавления элементов;
• недостатками, требующими замены или модернизации элементов.
В первом случае он равен разнице между стоимостью выполнения тре¬буемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены первоначально при строительст¬ве объекта оценки. Это объясняется тем, что обычно перестройка части объ¬екта обходится дороже, если бы эта часть создавалась в момент строитель¬ства самого объекта.
Во втором случае устранимый функциональный износ измеряется за¬тратами на замену устаревших элементов.
Неустранимый функциональный износ может быть вызван как недос¬татком, так и избытком качественных характеристик объектов оценки. При недостатке он измеряется, в частности, потерями в сумме арендной платы при сдаче в аренду данного объекта.
Неустранимый функциональный износ рассчитывается следующим об¬разом:

Потери в арендной плате (за месяц) * Мультипликатор валовой месячной арендной платы (ВРМ),
характерный для данного типа недвижимости
Элементы зданий и сооружений, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов, относятся к «сверхулучшениям». В данном случае речь идет о неустранимом функцио¬нальном износе, вызванном избытком качественных характеристик.
Пример. Создание систем внутренней связи прибавило к стоимости объек¬та 23 000 долл., а затраты на установку составили 30 000 долл. Таким образом, убыток установки этих элементов составил 7000 долл. Количество излишних элементов, как правило, увеличивается с возрастом недвижимости.
Определение (оценка) экономического износа. Внешний (экономичес¬кий) износ выражается в снижении функциональной при-годности недви¬жимости, вызванном внешними по отношению к ней негативными факто¬рами: общим упадком района, неудачным местопо-ложением объекта и т.д. Если физический и в определенной степени функциональный износ можно устранить путем реконструкции или модернизации здания, то износ внеш¬него воздействия в большинстве неустраним. Он традиционно рассчитыва¬ется двумя способами:
методом связанных пар продаж. Сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой - нет. Разница в ценах продаж трактуется как внешний износ;
методом капитализации рентных потерь с использованием валового рентного мультипликатора. Осуществляется сравнение до-ходов от аренд¬ной платы сопоставимых объектов, причем один подвергается негативному внешнему воздействию, а другой - нет. Таким образом, экономический из¬нос определяется по формуле
Экономический износ = Потери в арендной плате • Валовой рентный мультипликатор.
Определение износа объекта методом расчета срока жизни (рис. 6.2). При применении этого метода оперируют следующими понятиями:
1. Срок экономической жизни - это временной отрезок, в течение кото¬рого объект (здание) можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в его стоимость вследствие общего устаревания объекта.
2. Срок физической жизни объекта—это период времени, в течение которого здание существует. Срок физической жизни заканчивается сносом здания.
3. Эффективный возраст (экспертно оцениваемый) основан на оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния. Это возраст, который соот¬ветствует его физическому состоянию.
4. Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки и до окончания экономической жизни объекта.
5. Нормативный срок службы—это определенный нормативными акта¬ми срок службы зданий и сооружений.
Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффек¬тивным возрастом и типичным сроком экономической жизни здания выра¬жается следующей формулой:
И / ВС = ЭВ / ЭЖ
где И - износ;
ВС - восстановительная стоимость;
ЭВ - эффективный возраст;
ЭЖ - срок экономической жизни.
Эта формула может быть записана следующим образом:
ЭВ / ЭЖ = Процент износа восстановительной стоимости.
Метод срока жизни используется как для расчета совокупного износа, так и для вычисления какого-либо одного вида износа.
Оценка рыночной стоимости машин и оборудования
После определения рыночной стоимости недвижимости оценщик дол¬жен рассчитать рыночную стоимость технического оснащения предприя¬тия, т.е. стоимость его рабочих и силовых машин, измерительных и регули¬рующих приборов, оборудования, устройств, вычислительной техники, транспортных средств и т. д.
Объекты машин и оборудования характеризуются следующими отличи¬тельными чертами:
• не связаны жестко с землей;
• могут быть перемещены в другое место без причинения невосполни¬мого физического ущерба как самим себе, так и той недви-жимости, к кото¬рой они были временно присоединены;
• могут быть как функционально самостоятельными, так и образовы¬вать технологические комплексы.
В зависимости от целей и мотивов оценки объектом оценки могут вы¬ступать:
• одна отдельно взятая машина или оборудование (типичный случай -определение страховой стоимости, купля-продажа, передача в аренду);
• множество условно независимых друг от друга единиц машин и оборудования (типичный случай - переоценка основных фондов);
• производственно-технологические системы: комплекс машин и обо¬рудования с учетом имеющихся производственно-технологических связей (типичный случай - при ликвидации предприятия, когда имущество распро¬дается так, чтобы на его основе потен-циальный покупатель мог организо¬вать производство, при оценке машин и оборудования как части оценки рыночной стоимости всех ак-тивов).
В первом случае оценка идет «россыпью», во втором - «потоком», а в третьем имеет место системная оценка. При оценке машин и оборудова¬ния важным является правильность выбора методов оценки. Эти методы опираются на три подхода: затратный, сравни-тельный (рыночный), доход¬ный.
Затратный подход в оценке машин и оборудования. Он основывается на принципе замещения. Для определения стоимости восстановления или стоимости замещения, являющихся базой расчетов в затратном подходе, не¬обходимо рассчитать затраты (издержки), связанные с созданием, приобре¬тением и установкой оцениваемого объекта.
Под стоимостью восстановления оцениваемых машин и оборудования понимается либо стоимость воспроизводства их полной копии в текущих ценах на дату оценки, либо стоимость приобретения нового объекта, полностью иден¬тичного данному по конструктивным, функциональным и другим характерис¬тикам тоже в текущих ценах. Остаточная же стоимость определяется как вос-становительная стоимость за вычетом совокупного износа.
Под стоимостью замещения оцениваемой машины или оборудования понимается минимальная стоимость приобретения аналогичного нового объекта, максимально близкого к оцениваемому по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, в текущих ценах. Остаточная стоимость замещения определяется как стоимость замещения за вычетом износа.
Таким образом, в первом случае речь идет об идентичных объектах, а во втором - об аналогичных.
В затратном подходе в оценке машин и оборудования можно выделить следующие основные методы:
• метод расчета по цене однородного объекта;
• метод поэлементного расчета;
• индексный метод оценки.
Метод расчета по цене однородного объекта. Оценщик при использова¬нии данного метода осуществляет работы в следующей последовательности:
1. Для оцениваемого объекта подбирается однородный объект, похожий на оцениваемый прежде всего по технологии изготовления, используемым материалам, конструкции. Цена на однородный объект должна быть известна.
2. Определяется полная себестоимость производства однородного объ¬екта по формуле'
С п.од = (1-Ндс.)(1-Нпр - Кр)Цод / (1 – Нпр)
где Цод — цена однородного объекта (включая НДС);
Ндс и Нпр — ставки налогов на добавленную стоимость и прибыль соответственно;
Кр — показатель рентабельности продукции, т. е. доля чистой прибыли и торговой наценки по отношению к цене.
Допустимо принять показатель рентабельности для пользующейся по¬вышенным спросом продукции в интервале 0,25-0,35, для продукции, име¬ющей средний спрос, - 0,1-0,25, для низкорентабельной продукции -0,05-0,1.
3. Рассчитывается полная себестоимость оцениваемого объекта. Для этого в себестоимость однородного объекта вносятся кор-ректировки, учи¬тывающие различия в массе объектов.
Сп = С п.од * (G / G од)
где Сп – полная себестоимость оцениваемого объекта
G и G од — масса конструкции оцениваемого и однородного объектов соответственно.
4. Определяется восстановительная стоимость оцениваемого объекта по формуле
Sв = [ (1 – Нпр) * Сп] / [1 – Нпр - Кр]
Если оцениваются машины и оборудование, спрос на которые отсутст¬вует, то их стоимость принимается на уровне себестоимо-сти.
Метод поэлементного расчета. При использовании данного метода осу¬ществляются следующие этапы работы:
1. Составляется перечень комплектующих узлов и агрегатов оценивае¬мого объекта. Собирается ценовая информация по комплек-тующим, но это становится возможным только при наличии развитого рынка комплектую¬щих изделий.
2. Определяется полная себестоимость объекта оценки по формуле
Сп = ΣЦэ + В
где Сп - полная себестоимость оцениваемого объекта;
Цэ - стоимость комплектующего узла или агрегата;
В - собственные затраты изготовителя (например, стоимость сборки).

3. Рассчитывается восстановительная стоимость оцениваемого объекта (5 ).
Индексный метод оценки. При применении индексного метода оцен¬ки осуществляется приведение базовой стоимости объекта оценки (перво¬начальной балансовой стоимости или восстановительной стоимости по предыдущей переоценке) к современному уровню с помощью индекса (или цепочки индексов) изменения цен по соответствующей группе машин или оборудования за соответствующий пери-од.
Sв = So * Y
где Sв восстановительная стоимость объекта;
So - базовая стоимость объекта;
Y - индекс изменения цен.
Возможно осуществление индексирования затрат, из которых склады¬вается себестоимость оцениваемого объекта. При этом ис-пользуются цено¬вые индексы ресурсов. Для определения остаточной стоимости машин и оборудования из восстановительной стоимости вычитается суммарный из¬нос: физический, функциональный и внешний.
Физический износ машин и оборудования преимущественно измеряется:
• методом срока жизни;
• методом укрупненной оценки технического состояния.
Метод срока жизни. Процент физического износа при применении дан¬ного метода рассчитывается как отношение эффективного возраста к сроку экономической жизни.
Метод укрупненной оценки технического состояния. Целесообразно использовать специальные оценочные шкалы.
Таблица 6.12. Оценочная шкала для определения физического износа
Физиче-ский износ,% Оценка техническо-го состояния Общая характеристика технического состоя-ния
0-20 Хорошее Повреждений и деформаций нет. Имеются от-дельные неисправности, не влияющие на эксплуатацию элемента, и устраняются в период текущего ремонта
2МО Удовлетворительное Элементы в целом пригодны для эксплуатации, однако требуют ремонта уже на данной стадии эксплуатации
41-60 Неудовлетворитель-ное Эксплуатация элементов возможна лишь при условии проведения ремонта
61-80 Аварийное Состояние элементов аварийное. Выполне¬ние элементами своих функций возможно лишь при проведении специальных охра¬нительных работ или полной замене этих элементов
81-100 Непригодное Элементы находятся в не пригодном к экс-плуатации состоянии

Функциональный износ. Он представляет собой потерю стоимости, вызванную либо появлением более дешевых машин, оборудования, либо производством более экономичных и производительных аналогов.
Функциональный износ определяется либо экспертно, либо на основа¬нии модели:
К = Хо / Ханал
где К - корректирующий коэффициент;
Хо , Ханал - значения характеристики оцениваемого объекта и аналога.
Внешний износ определяется методом связанных пар продаж. Сравни¬ваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внеш¬него износа, а другой - нет. Разница в ценах продаж трактуется как вне¬шний (экономический) износ.
Оценка стоимости нематериальных активов
В ряде российских нормативных документов дается определение нема¬териальных активов, рассматриваются их виды. Обобщая изложенный в этих документах материал, можно отметить, что к нематериальным акти¬вам относятся активы:
• либо не имеющие материально-вещественной формы, либо матери¬ально-вещественная форма которых не имеет существенного значения для их использования в хозяйственной деятельности;
• способные приносить доход;
• приобретенные с намерением использовать в течение длительного пе¬риода (свыше одного года)2.
Нематериальные активы можно подразделить на четыре основные группы:
1.Интеллектуальная собственность (ИС).
2. Имущественные права.
3. Отложенные, или отсроченные, расходы.
4. Цена фирмы (гудвилл).
1. Интеллектуальная собственность. В рамках ИС выделяются:
• права на объекты промышленной собственности (изобретения, полез¬ные модели, промышленные образцы, товарные знаки и знаки обслужива¬ния, фирменные наименования, наименования мест происхождения това¬ров и меры по пресечению недобросовестной конкуренции). Состав объек¬тов промышленной собственности определяется согласно ст. 1/2 Парижской конвенции по охране промышленной собственности.
Товарные знаки, знаки обслуживания, фирменные наименования, наи¬менования мест происхождения товаров - обозначения или названия, слу¬жащие для отличия товаров или услуг другого производителя, для отличия товаров, обладающих особыми свойствами. Право на пресечение недобро¬совестной конкуренции включено в промышленную собственность в связи с тем, что акты недобросовестной конкуренции часто являются нарушени¬ем права на объекты промышленной собственности;
• права на секреты производства (ноу-хау);
• права на объекты авторского права и смежных прав: на все виды науч¬ных, литературных, художественных произведений, программные продук¬ты для ЭВМ и базы данных, топологии интегральных микросхем.
2. Имущественные права (права пользования земельными участками, природными ресурсами, водными объектами) - вторая группа нематериаль¬ных активов. Подтверждением таких прав служит лицензия.
3. Отложенные, или отсроченные, расходы - издержки, представленные в виде организационных расходов (гонорары юристам за составление учредительных документов, услуги за регистрацию фирмы и т.д.), но все эти расходы осуществляются в момент создания предприятия.
4. Цена фирмы (гудвилл). Под ценой фирмы понимается стоимость ее деловой репутации. Деловая репутация в структуре немате-риальных благ выделена согласно ст. 150 Гражданского кодекса РФ. Гудвилл в деловом мире рассматривается как стоимость деловой репутации фирмы. Одни экономисты интерпретируют гудвилл как стоимость практически всех элементов нема¬териальных активов, другие - определяют гудвилл как величину, на которую стоимость бизнеса превосходит рыночную стоимость его материальных активов и той части нематериальных активов, что отражена в бухгалтерской отчетности (учтена в балансе). В процессе оценки целесообразно исполь-зовать понятие «гудвилл» во втором значении. Сторонники и первой, и второй точек зрения сходятся в том, что гудвилл:
• присутствует только при наличии избыточной прибыли;
• не может быть отделен от действующего предприятия, т. е. не может быть продан отдельно от него.
Гудвилл возникает, когда компания получает стабильные, высокие при¬были, ее доход на активы (или на собственный капитал) выше среднего, в результате чего стоимость бизнеса превосходит стоимость его чистых акти¬вов. Гудвилл как экономическая величина принимается на баланс только в момент смены владельца предприятия.

К особенностям оценки интеллектуальной собственности можно отнес¬ти зависимость стоимости от:
• объема передаваемых прав;
• возможности несанкционированного использования;
• уровня готовности к коммерческому использованию.

Работа по оценке нематериальных активов, прежде всего интеллекту¬альной собственности в составе нематериальных активов, производится в определенной последовательности. Осуществляется экспертиза:
• объектов интеллектуальной собственности;
• охранных документов (патентов и свидетельств);
• прав на интеллектуальную собственность.
Экспертиза объектов интеллектуальной собственности. Проверяется факт наличия объектов интеллектуальной собственности, а также факт их исполь¬зования.
Экспертиза охранных документов (патентов и свидетельств) проводит¬ся прежде всего по территории и срокам действия.
При экспертизе охранного документа по территории необходимо учи¬тывать, на какой территории действует охранный документ. При экспертизе охранного документа по срокам следует проверить соответствие сроков дей¬ствия документа нормативным срокам, определенным законодательством РФ. Так, патент РФ на изобретение действует 20 лет с даты поступления заявки в патентное ведомство. Патент РФ на промышленный образец дей¬ствует в течение 10 лет с даты подачи заявки с возможностью продления еще на 5 лет. Свидетельство на полезную модель действует в течение 5 лет с возможным продлением до 3 лет (п. 3 ст. 3 Патентного закона РФ). Свидетельства на товарный знак, знак обслуживания и наименование мест происхождения товара действуют 10 лет, причем возможно неоднократное продление срока каждый раз на 10 лет (п. 1.2 ст. 16 Закона РФ «О товарных знаках»).
Действие охранного документа может быть досрочно прекращено в свя¬зи с неуплатой в установленный срок пошлин за поддержание охранного документа в силе.
Экспертиза прав на интеллектуальную собственность. Оценщик должен провести проверку документов, подтверждающих права предприятия на объекты интеллектуальной собственности: патентов, лицензий, свиде¬тельств, учредительных договоров о передаче имуще-ственных прав в ус¬тавные капиталы предприятия, контрактов или авторских договоров между предприятием и разработчиками объектов интеллектуальной собственнос¬ти (ОИС), актов, актов приема-передачи при безвозмездной передаче прав на ОИС. На предприятии, использующем ОИС в качестве нематериального актива, должен быть акт о передаче первого в эксплуатацию и постановке на учет. Оценщик должен помнить, что официально незарегистрированные договоры по полной переуступке патента, а также официально незареги¬стрированные лицензионные договоры признаются недействительными. Оценщик также должен помнить, что при внесении ОИС в качестве вклада в уставный капитал наряду с учредительным договором одновременно дол¬жен быть заключен лицензионный договор на передачу прав. После прове¬дения экспертизы прав на ОИС целесообразно перейти непосредственно к оценочным расчетам. В процессе оценки данных активов оценщики исполь¬зуют доходный, затратный и сравнительный подходы.

Применение доходного подхода в оценке нематериальных активов
Доходный подход представлен:
• методом избыточных прибылей;
• методом дисконтированных денежных потоков;
• методом освобождения от роялти;
• методом преимущества в прибылях.
Метод избыточных прибылей основан на предпосылке о том, что из¬быточные прибыли приносят предприятию не отраженные в балансе нема¬териальные активы, обеспечивающие доходность на активы и на собствен¬ный капитал выше среднеотраслевого уровня. Этим методом оценивают преимущественно гудвилл.
Основные этапы метода избыточных прибылей:
1. Определяют рыночную стоимость всех активов.
2. Нормализуют прибыль оцениваемого предприятия.
3. Определяют среднеотраслевую доходность на активы или на собствен¬ный капитал.
4. Рассчитывают ожидаемую прибыль на основе умножения среднего по отрасли дохода на величину активов (или на собственный капитал, эт. 1 * эт. 3).
5. Определяют избыточную прибыль (эт. 2 - эт. 4). Для этого из нормализованной прибыли вычитают ожидаемую прибыль.
6. Рассчитывают стоимость гудвилла путем деления избыточной прибыли на коэффициент капитализации.
Пример. Предположим, рыночная стоимость активов предприятия оце¬нивается в 40 000 долл., нормализованная чистая прибыль - 16 000 долл. Средний доход на активы равен 15%. Ставка капитализации - 20%. Необхо¬димо оценить стоимость гудвилла. Алгоритм расчета имеет следующий вид:
Решение. (долл.)
Рыночная стоимость активов 40 000
Нормализованная чистая прибыль 16 000
Ожидаемая прибыль (40 000 • 0,15) 6 000
Избыточная прибыль 10 000
Стоимость избыточной прибыли (10000/0,20) 5 000
Стоимость избыточной прибыли и рыночной стоимости активов 90 000
Следует учесть, что оценщик должен убрать неоперационные доходы из фактической чистой прибыли предприятия. Некоторые оценщики исполь¬зуют для расчета избыточной прибыли среднюю величину активов и сред¬нюю прибыль за определенный период, обычно за пять лет. Но данный под¬ход оправдан, если данные выбранного периода отражают обоснованные будущие ожидания, более того, «ано-мальные годы» с уровнем прибыли зна¬чительно выше или ниже среднего должны быть исключены из рассмотре¬ния. Использование же простой средней или средневзвешенной величины прибыли за несколько последних лет без учета того, насколько ретроспек¬тивная информация отражает возможную будущую прибыль, приведет к недооценке или переоценке предприятия. Важнейшей проблемой при ис-пользовании метода избыточных прибылей является правильность выбора ставки капитализации для расчета стоимости гудвилла. Обычно инвесторы оплачивают ожидаемую будущую прибыль, получаемую от гудвилла в те¬чение периода, не превышающего пяти лет. При таких допущениях ставка капитализации рассчитывается как величина, обратная количеству прино¬сящих избыточную прибыль лет, за которые инвестор готов заплатить. На¬пример, если инвестор готов заплатить сумму, эквивалентную пятилетнему избыточному доходу, то ставка капитализации равна 20%.

Применение затратного подхода в оценке нематериальных активов
При использовании затратного подхода при оценке нематериальных ак¬тивов используются:
• метод стоимости создания;
• метод выигрыша в себестоимости.
Метод стоимости создания. Основными этапами его являются следующие:
1. Определяется полная стоимость замещения или полная стоимость восстановления нематериального актива. Выявляются все фактические затраты, связанные с созданием, приобретением и введением его в действие. При приобретении и использовании нематериального актива необходимо учитывать следующие виды затрат:
• на приобретение имущественных прав;
• на освоение в производстве товаров с использованием нематериально¬го актива;
• на маркетинг: исследование, анализ и отбор информации для опреде¬ления аналогов предполагаемых объектов промышленной собственности.
При создании нематериального актива на самом предприятии необходи¬мо учитывать следующие затраты:
• на поисковые работы и разработку темы;
• на создание экспериментальных образцов;
• на услуги сторонних организаций (например, на выявление ОИС, на выдачу охранных документов);
• на уплату патентных пошлин (поддержание патента в силе);
• на создание конструкторско-технической, технологической, проектной документации;
• на составление и утверждение отчета.

где Зс - сумма всех затрат, связанных с созданием и охраной нематериального актива, ден. ед.;
Зpi - стоимость разработки нематериального актива, ден. ед.;
3noi - затраты на правовую охрану объекта, ден. ед.;
Р - рентабельность, %;
Кd - коэффициент дисконтирования, с помощью которого разновременные затраты приводятся к единому моменту времени;
i - порядковый номер рассматриваемого года действия.

Зр = (Знир + Зктд)
где Знир - затраты на проведение НИР, ден. ед.;
3ктд- затраты на разработку конструкторско-технической, технологической и/или проектной документации, связанные с созданием объекта, ден. ед.
Знир = Зп + Зти + Зэ + Зи + Зо + Здр
где 3п - затраты на поисковые работы, ден. ед.;
Зти - затраты на проведение теоретических исследований, ден. ед.;
Зэ - затраты на проведение экспериментов, ден. ед.;
3о - затраты на составление, рассмотрение и утверждение отчета, ден. ед.;
3и - затраты на проведение испытаний, ден. ед.;
Здр - другие затраты, ден. ед.
Зктд = Зэп + Зтп + Зрп + Зр + Зи + Зан + Зд
где Зэп, - затраты на выполнение эскизного проекта, ден. ед.;
Зтп - затраты на выполнение технического проекта, ден. ед.;
Зрп затраты на выполнение рабочего проекта, ден. ед.;
3р - затраты на выполнение расчетов, ден. ед.;
3и - затраты на проведение испытаний, ден. ед.;
Зан - затраты на проведение авторского надзора, ден. ед.;
Здр - затраты на дизайн, ден. ед.

2. Определяется величина коэффициента, учитывающего степень морального старения нематериального актива.
Кмс = 1 – Тд / Тн
где Тн - номинальный срок действия охранного документа;
Тд - срок действия охранного документа по состоянию на расчетный год.

3. Рассчитывается остаточная стоимость нематериального актива с учетом коэффициента технико-экономической значимости, коэффициента морального старения.
Со = Зс * Кмс * Кт * Ки
где Со - стоимость объекта (нематериального актива);
3с - сумма всех затрат;
Кмс - коэффициент морального старения;
Кт - коэффициент технико-экономической значимости (определяется только для изобретений и полезных моделей);
Ки - коэффициент, отражающий процессы в i-м году, учитывается на основе динамики цен.
Коэффициент технико-экономической значимости КT устанавливается по следующей шкале:
1,0 - изобретения, относящиеся к одной простой детали, изменению одного параметра простого процесса, одной операции процесса, одного ингредиента рецептуры;
1,5 - изобретения, относящиеся к конструкции сложной детали неосновного узла, изменению нескольких параметров несложных операций, изменению нескольких неосновных ингредиентов в рецептуре;
2,0 - изобретения, относящиеся к одному основному или нескольким неосновным узлам, части неосновных процессов, части неосновной рецептуры;
2,5 - изобретения, относящиеся к конструкциям машин, приборов, станков, аппаратов, технологическим процессам, рецептурам;
3,0 - изобретения, относящиеся к конструкциям со сложной системой контроля, сложным комплексным технологическим процессам, рецептуре особой сложности;
4,0 - изобретения, относящиеся к конструкциям, технологическим процессам, рецептуре особой сложности и главным образом к новым разделам науки и техники;
5,0 - изобретения, не имеющие прототипа, - пионерские изобретения.
При оценке стоимости нематериального актива иногда используется та¬кой метод затратного подхода, как метод выигрыша в себестоимости. Он содержит элементы как затратного, так и сравнительного подхода. Стоимость нематериального актива измеряется через определение экономии на затра¬тах в результате его использования, например при применении ноу-хау.
Пример. Предприятие владеет ноу-хау производства изделий. Затраты на производство изделий без использования ноу-хау состав-ляют 6,5 долл. за единицу. При этом 45% себестоимости представляют собой затраты труда. Рассматриваемое предприятие продает 300000 изделий в год. Ноу-хау дает предприятию возможность экономить на каждом выпускаемом изделии 1,25 долл. за счет используемых материалов и 40% трудовых затрат. По прогно¬зам, это преимущество сохранится в течение 6 лет. Необходимо оценить стоимость ноу-хау при ставке дисконта 15%.
Решение.
1. Экономия материала - 375000 долл. (300 000 шт. • 1,25).
2. Экономия трудовых затрат:
себестоимость продукции без использования ноу-хау составляет 1 950 000 долл. (300 000 шт. • 6,5);
трудовые затраты (45%) равны 877 500 долл.;
экономия трудовых затрат составляет 351000 долл. (40% • 877500).
3. Выигрыш в себестоимости 726 000 долл. (375 000 + 351 000).
4. Продолжительность преимущества в себестоимости - 6 лет.
5. Вычисление стоимости:
фактор текущей стоимости аннуитета (6 лет по ставке 15%) - 3,784;
стоимость равна 2 747 184 долл. (726 000 • 3,784).

Первоначальная, восстановительная, остаточная стоимость. Алгоритм определения.
-Первоначальная стоимость – это затраты на приобретение ( цена актива, транспортные, установочные, пусконаладочные расхо-ды)
-Восстановительная стоимость – затраты на восстановление аналогичного по функциональности, полезности, ,конструктивности объекта. ПВС ( полная восстановительная стоимость) – Методы определения : Сметная документация, укрупненные показатели, по себестоимости, аналог ( с учетом износа )
-Остаточная стоимость В бухучете = Первоначальная - износ , В оценке = ПВС – износ., т.е. всегда остаточная – это рыночная стоимость. Алгоритм их определения – это расчеты с использованием всех подходов и методов.

Принципы оценки, используемые при определении рыночной стоимости различных объектов собственности. Оценка рыночной стоимости основных фондов, машин и оборудования.
Принцип оценки имущества – основные экономические факторы, определяющие стоимость имущества.
В практике оценки имущества используют следующие принципы – спроса и предложения, изменения, конкуренции, соответствия, предельной продуктивности, замещения, ожидания, наилучшего и наиболее эффективного использования, вклада, сбалансированности и другие.
Машины и оборудование могут быть объектом различных сделок, связанных с установлением, из¬менением и прекращением вещных прав, и в силу этого становить¬ся объектом оценки. Кроме того, потребность в оценке машин и оборудования может возникнуть и по каким-либо другим обстоя¬тельствам, не связанным с изменением вещных прав, например, в случае переоценки основных фондов, при страховании и т.п.
Все направ¬ления оценочной деятельности (недвижимости, бизнеса, МиО, нематериальных активов) опираются на единый методологический фундамент понима¬ния категории стоимости, цены и издержек, принципов рыночных и финансово-кредитных отношений с использованием сложных процентов.
Особенности оценки стоимости машин и оборудования
Методика оценки МиО тесно связана с методикой оценки недвиж., но в то же время существенно от нее отличается. Отметим основные отличия между этими методиками:
1) разный характер объекта оценки. Стоимость недвижимости, непосредственно связанной с землей, находится под влиянием од¬них факторов (и особенно территориальных), а на стоимость ма¬шин и оборудования влияют совсем другие факторы;
2) при оценке машин и оборудования возникает проблема иден¬тификации объектов оценки. Количество оцениваемых объектов на предприятии может до¬стигать десятков тысяч единиц оборудования, разнообразного по назначению, устройству и характеристикам. При этом оценщик машин и оборудования часто сталкивается с трудностями разграничения, как единиц оборудования, так и объектов, отно-сящихся к другим видам активов предприятия;
3) при оценке машин и оборудования исключительно важную роль играет фактор износа;
4) на стоимость машин и оборудования могут оказывать влия¬ние такие нематериальные активы, как товарный знак, изобрете¬ние, ноу-хау и др., в то время как в оценке недвижимости эти эле¬менты роли не играют;
5) стоимость машин и оборудования почти не зависит от терри¬ториальных факторов. Факторы местоположения важны при оцен¬ке недвижимости, а здесь их влияние несущественно;
6) рынок машин и оборудования очень структурирован. Прак¬тически каждая группа оборудования имеет свой сектор товарного рынка, и этих секторов оказывается гораздо больше, чем на рынке недвижимости;
7) для многих видов машин и оборудования рынок ограничен. Лишь немногие виды машин и оборудования представлены на активном массовом рынке. Зна¬чительная часть специального оборудования не имеет открытого рынка, поэтому оценку его приходится вести с применением затратного подхода;
8) рынок машин и оборудования весьма подвижен в сравнении с рынком недвижимости.
Это объясняется систематическим обнов¬лением ассортимента продукции промышленно-технического на¬значения и появлением на рынке новых образцов взамен морально устаревших.
Машины и оборудование как объект оценки представляют со¬бой объекты движимого имущества. Вещи, не относящиеся к недви-жимости, включая деньги и цен¬ные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе. Машины и оборудование не связаны жестко с землей - они могут быть перемещены в другое место, могут быть отдельно стоящими и функ¬ционально самостоятельными, могут быть во взаимосвязи и могут образовы¬вать технологические ком-плексы.
Отличительной особенностью таких объектов имущества, как машины и оборудование, является их многообразие по назначе¬нию, типам, маркам, моделям, характеристикам и конструктивно¬му исполнению. Обычно оценщики специализируются по машинам и оборудованию разных отраслей.

Виды износа зданий и сооружений, определяемых для целей оценки.
СОВОКУПНЫЙ ( накопленный) ИЗНОС. Износ – совокупная потеря стоимости по всем возможным причинам на дату оценки. Существует три типа износа:
-Физический - связанный с физическим устареванием объекта.
( устранимый и неустранимый)
-Функциональный (моральный) – потеря стоимости вследствие того, что в объекте присутствуют элементы количественно или качественно не соответствующим рыночным предпочтениям. ( устранимый и неустранимый)
-Износ внешнего воздействия (экономический) – возникает в результате неблагоприятного изменения политической, экономической, экологической обстановки.
Виды износа. Методы расчета износа.
Износ в экономическом смысле означает потерю стоимости объ¬екта в процессе его эксплуатации. Потеря стоимости может проис-ходить по разным причинам. Если стоимость снизилась вследствие физического старения объекта и частичной потери его работоспо-собности, то говорят о физическом износе. Если стоимость понизи¬лась оттого, что объект потерял конкурентоспособность на рынке в сравнении с аналогичными объектами и стал пользоваться мень¬шим спросом, то говорят о моральном износе (устаревании). При¬чем фи-зический и моральный износ развиваются, как правило, не¬зависимо друг от друга. Это означает, что совершенно новое изде¬лие может потерять стоимость еще до своего применения по причине морального устаревания.
Моральный износ связан с появлением новой, более прогрессив¬ной техники, способной конкурировать и вытеснять эксплуатируе¬мую технику благодаря своим более высоким техническим и функ¬циональным характеристикам. Особенно подвержены моральному износу машины и оборудование в отраслях, где высоки темпы на¬учно-технического прогресса: это техника вычислительная, комму¬никационная, медицинская, информационная и др.
В отличие от физического износа, который развивается посте¬пенно и накапливается, моральный износ проявляется обычно одно-моментно с появлением объекта-конкурента. Кроме того, при моральном износе принципиально меняется база сравнения. Когда надо оценить физический износ, мы сравниваем объект в его сегод¬няшнем состоянии с тем же объектом, когда он был новым. Если нужно оценить моральный износ, мы сравниваем объект в его се¬годняшнем состоянии с новым объектом, более совершен¬ным и способным заменить оцениваемый объект.
Зарубежные специалисты по оценке имущества подразделяют моральный износ на три вида: технологический, функциональный и внешний.
Технологический износ рассматривается как следствие научно-технического прогресса в области создания новых конструкций и применения новых технологий и материалов. Это приводит к сни¬жению себестоимости продукции и, как следствие, ее цены. Техно-логический износ проявляется в том, что новая модель машины в сравнении со старой, оцениваемой нами, может быть приобретена по меньшей цене, а при эксплуатации она дешевле в обслуживании и ремонте.
Функциональный износ проявляется в расширении функциональ¬ных возможностей и росте производительности и качества у новых аналогичных моделей машин в сравнении с оцениваемой моделью. В результате функционального износа машина становится менее привлекательной для покупателей по своим потребительским свой¬ствам: производительности, надежности, мощности, топливной экономичности, дизайну, эргономике и т.д.
Внешний (экономический) износ является следствием того, что новые модели машин лучше отвечают новой экономической и со-циальной ситуации в обществе, и поэтому пользуются у потребите¬лей большим спросом, чем машины старой модели, либо на их при-менение накладываются определенные ограничения (например, по экологическим причинам). Оценщику необходимо с большой осто-рожностью подходить к оценке внешнего износа, вызываемого эко¬номическими причинами. Так, недоиспользование производствен¬ной мощности оборудования можно принять за внешний износ только тогда, когда оно имеет объективные причины, а не является следствием плохого менеджмента на предприятии.
Подразделение морального износа на технологический, функци¬ональный и внешний имеет методический смысл, однако практи-чески, на наш взгляд, делать оценки морального износа по каждому виду не всегда возможно, так как моральный износ в каждом конкретном случае проявляется в своей совокупности.
Как физический, так и моральный износ подразделяется на ус¬транимый и неустранимый. Устранимый износ — это та часть об-щего износа объекта, которая может быть устранена путем прове¬дения ремонта или модернизации объекта. Через ремонт частично устра-няется физический износ, а через модернизацию — частично и физический, и моральный износ. Проведение ремонта или модер¬низации должно быть экономически оправданным, т.е. увеличение стоимости объекта должно проявляться в приросте чистого дохо¬да, рассчитываемого с учетом улучшения потребительских свойств и понесенных издержек на ремонт или модернизацию. Неустрани¬мый износ — это та часть общего износа объекта, которая не под¬дается устранению в силу технической невозможности или эконо¬мической нецелесообразности.
Моральный износ вызывает понижение восстановительной стоимости. Это находит отражение в методах оценки построенных на: сравнительном подходе. Стоимость морально устаревшего объек¬та рассчитывают по цене современного объекта-аналога с внесени¬ем понижающих корректировок на ухудшенные потребительские свойства. При оценке методами затратного подхода фактор мо¬рального износа можно учесть снижением показателя рентабель¬ности, однако сколько-нибудь надежные способы такой корректи¬ровки назвать трудно. Весьма условно может быть также учтен моральный износ при расчетах методами доходного подхода, вне¬сением соответствующих поправок в нормативы доходов и затрат.
• Методы расчета износа
При оценке остаточной стоимости учитывается непосредствен¬но физический износ. Под физическим износом понимается такая потеря стоимости объекта, которая вызвана снижением его рабо¬тоспособности в результате как естественного физического старе¬ния и изнашивания элементов конструкции за время эксплуатации, так и влияния внешних неблагоприятных факторов (аварий, уда¬ров, перегрузок, пожаров и др.), последствия которых устранялись ремонтными воздействиями.
Степень износа характеризуется общим коэффициентом физичес¬кого износа, который показывает относительную потерю стоимос-ти в сравнении с восстановительной стоимостью и складывается из коэффициента естественного физического износа Киз.е и суммы моментных коэффициентов неустранимых утерь товарной стоимос¬ти Ку.т.с

Киз = Киз.е + Ку.т.с., (4)

Для оценки степени физического износа применяют следующие методы: анализ доходности функционирования объекта; анализ из-менения главных параметров объекта; анализ эффективного воз¬раста; экспертная оценка износа с использованием средств техни¬ческой ди-агностики.

4. Особенности оценки стоимости машин и оборудования
Методика оценки МиО тесно связана с методикой оценки недвиж., но в то же время существенно от нее отличается . Отметим основные отличия между этими методиками:
1) разный характер объекта оценки. Стоимость недвижимости, непосредственно связанной с землей, находится под влиянием од¬них факторов (и особенно территориальных), а на стоимость ма¬шин и оборудования влияют совсем другие факторы;
2) при оценке машин и оборудования возникает проблема иден¬тификации объектов оценки. Количество оцениваемых объектов на предприятии может до¬стигать десятков тысяч единиц оборудования, разнообразного по назначению, устройству и характеристикам. При этом оценщик машин и оборудования часто сталкивается с трудностями разграничения, как единиц оборудования, так и объектов, отно-сящихся к другим видам активов предприятия;
3) при оценке машин и оборудования исключительно важную роль играет фактор износа;
4) на стоимость машин и оборудования могут оказывать влия¬ние такие нематериальные активы, как товарный знак, изобрете¬ние, ноу-хау и др., в то время как в оценке недвижимости эти эле¬менты роли не играют;
5) стоимость машин и оборудования почти не зависит от терри¬ториальных факторов. Факторы местоположения важны при оцен¬ке недвижимости, а здесь их влияние несущественно;
6) рынок машин и оборудования очень структурирован. Прак¬тически каждая группа оборудования имеет свой сектор товарного рынка, и этих секторов оказывается гораздо больше, чем на рынке недвижимости;
7) для многих видов машин и оборудования рынок ограничен. Лишь немногие виды машин и оборудования представлены на активном массовом рынке. Зна¬чительная часть специального оборудования не имеет открытого рынка, поэтому оценку его приходится вести с применением затратного подхода;
8) рынок машин и оборудования весьма подвижен в сравнении с рынком недвижимости.
Это объясняется систематическим обнов¬лением ассортимента продукции промышленно-технического на¬значения и появлением на рынке новых образцов взамен морально устаревших.
Машины и оборудование как объект оценки представляют со¬бой объекты движимого имущества. Вещи, не относящиеся к недви-жимости, включая деньги и цен¬ные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе. Машины и оборудование не связаны жестко с землей - они могут быть перемещены в другое место, могут быть отдельно стоящими и функ¬ционально самостоятельными, могут быть во взаимосвязи и могут образовы¬вать технологические ком-плексы.
Отличительной особенностью таких объектов имущества, как машины и оборудование, является их многообразие по назначе¬нию, типам, маркам, моделям, характеристикам и конструктивно¬му исполнению. Обычно оценщики специализируются по машинам и оборудованию разных отраслей.

103. Основы теории управления. Основополагающие законы теории управления. Общие понятия о зависимостях, законах и закономерностях управления. Законы: синергии, самосохранения, развития.

Законы развития производства объективны и не зависят от воли и сознания людей. Их действие проявляется только в деятельности че¬ловека и, следовательно, зависит от того, насколько полно учтены тре¬бования объективных законов. В этом суть проблемы сознательного использования человеком объективных законов развития. Использование законов представляет собой такую организацию деятельности человека, при которой действие закона помогает ему на¬иболее эффективно достигать поставленных целей. Это не отрицает сущности и объективного характера закона, но отражает его прояв¬ление в деятельности человека в социально-экономической системе. Управление выступает как основное средство использования эко¬номических законов в процессе совместной трудовой деятельности людей. Оно вызвано не только организационными потребностями совместного труда, но и необходимостью учета экономических зако¬нов, проявляющихся в определении цели, в поиске путей ее реализа¬ции и в оценке результатов ее достижения. Однако управление является специфическим видом трудовой деятельности человека, выделившимся в процессе разделения труда. А потому помимо общих законов и закономерностей социально-экономической системы, управление подчиняется также своим соб¬ственным специфическим законам и закономерностям.
Категории «закон» и «закономерность» относятся к одной группе. Как и законы, закономерности устанавливают общие, существенные и необходимые связи между изучаемыми явлениями. Различия, встречающиеся в использовании категорий «закон» и «закономерность» объясняются, главным образом, характером и уровнем развития менеджмента как науки. В теории управления закономерность рассматривают как первоначальную формулировку закона в начале его теоретического осмысления и исследования.
Основные закономерности:
1. Единство системы управления производством – означает устойчивость внутренних связей системы управления при изменении состояния внешней среды.
2. Пропорциональность производства и управления – непрерывное сопряжение отдельных частей системы управления и ее подсистем (напр.: пропорциональность основного и вспомогательного производства).
3. Централизация и децентрализация управления (их оптимального сочетание).
4. Соотносительность и адекватность управляющей и управляемой систем – соответствие управляющей системы управляемой.
Закон Синергии означает, что целое является большим, чем сумма его частей. Это означает, что целая организация не мо¬жет быть определена простым перечислением ее различных отде¬лов. Синергия делает упор на взаимозависимость среди всех частей организации. В смысле бизнеса это означает, что отдельные под¬разделения внутри организации являются более продуктивными, когда они кооперируются и взаимодействуют, чем, когда они дей¬ствуют независимо.

Понятия «зависимость», «закон», «закономерность».
В любой организации имеются управляемые, частично управляемые и неуправляемые процессы. Каждый процесс включает 4 составляющие:
- входное воздействие (вход) (поступающая информация, распоряжение руководителя)
- преобразование входящего воздействия (обработка вход воздействия по известным или новым алгоритмам)
- результат преобразования вод воздействия (управленческое решение или исполнительское действие самого руководителя)
- влияние результата на входное воздействие (корректировка алгоритма обработки начального входного воздействия или изменение его значения)
Между входным воздействием и выходным результатом имеется зависимость, кот может иметь различный вид: табличный, графи-ческий, формульный, словесный.
Зависимости могут быть объективными (формируются независимо от воли и сознания людей) и субъективными (формируются людьми для реализации глобальных целей организации или страны); кратковременными (например, зависимость выбора вариантов решения оперативного планирования от имеющегося времени) и долговременными (например, зависимость заработной платы работника от его производительности); моральными (связаны с соблюдением в обществе норм повеления человека, идеалов добра и зла) и аморальными (связаны с обычаями и традициями, так или иначе нарушающих права человека. Эти зависимости проявляются в незаконных общественных формированиях или в организациях, находящихся в неестественных условиях существования).
Таким образом, все решения и поступки человека так или иначе подчиняются некоторым осознанным или неосознанным зависимо-стям.
Закон – это зависимость, которая либо зафиксирована в законодательных документах; является общепринятой нормой для большой группы людей или организаций (такие нормы в Библии, Коране); получила признание и поддержку авторитетных ученых (законы организации).
Закономерность является частью закона. Закон или закономерность с позиций менеджмента можно представить как связь целей управления со средствами и методами их достижения. Таким образом, закон имеет механизм действия и механизм использования. Механизм действия заключается в формировании зависимости выходных параметров от входных, а механизм использования - это набор правил и норм для реализующего механизм действия работника с указанием перечня его прав и ответственности.
Законы организации.
Законы организации имеют в своем составе общее и особенное. Общая часть закона имеет механизм действия независимо от географического расположения, страны, сферы деятельности организации, а особенное – это та часть закона, которая не меняет его сути и отражает особенности организации как социальной системы. (Например, общий уровень культуры и профессиональной подготовки).
Законы играют решающую роль в теории организации, в том числе образуют теоретический фундамент, способствуют переходу от эмпирического подхода к профессиональному, позволяют правильно оценить возникающую ситуацию и анализировать зарубежный опыт.
Законы организации по важности делятся на 2 уровня:
основополагающие (законы синергии, самосохранения, развития)
менее важные (информативности-упорядоченности, единства синтеза и анализа, композиции и пропорциональности, специфические законы социальной организации).
Закон синергии.
Любая организация характеризуется следующими элементами: производительность, заинтересованность, научный потенциал, от-ношение к внешней среде, микроклимат в коллективе, кадровый потенциал, технический потенциал, перспективы развития, имидж. Они определяют потенциал организации, ее способность к деятельности. Процесс существенного усиления или ослабления потенциала материальной системы называется синергией.
Закон: Для любой организации существует такой набор элементов, при котором ее потенциал всегда будет либо существенно больше простой суммы потенциалов входящих в нее элементов (людей, компьютеров), либо существенно мень-ше.
Задача руководителя заключается в том, чтобы найти такой набор элементов, при котором синергия носила бы созидательный характер. (Пример: Можно ли создать молодую семью, потенциал которой всегда будет в области созидательной энергии? Ответ: Очень трудно, так как на все элементы необходимые для синергии, находятся в сфере управления семьи – пьющие родители, влияние внешней среды.)
Заранее спроектировать условия достижения синергии достаточно трудно. Также трудно оценить возможное увеличение общего потенциала организации. Измерение синергетического эффекта пока не производится. Однако проводятся накопления статистических данных о влиянии синергии, формируются простейшие модели условий ее достижения.
Для успешной реализации закона синергии существует ряд методов. Метод «вопросы и ответы» наиболее прост в организационном исполнении, его реализация может быть частично формализована с помощью компьютера путем создания информационной базы возможных вопросов, ответов и последствий их реализаций. Весьма перспективен метод «конференция идей», в основе которого лежит стимулирование процесса мышления на уровне сознания. С обычной конференцией здесь мало общего. Основные принципы данного метода: число участников 4-12; запрещаются насмешки, критика, даже позитивная; для обсуждения формулируются 1-2 зависимые друг от друга задачи; продолжительность конференции 30-50 мин; ведется запись всех предложений, в том числе и абсурдных. В США распространен метод «мозговой атаки», в его основе лежит стимулирование подсознания, который является неиссякаемым источником человеческого духа, появления блестящих идей.
Все методы должны быть направлены на усиление действий закона синергии.

Закон самосохранения.
Теоретической основой для анализа общего состояния организации является закон самосохранения.
Закон: каждая материальная система (организация, коллектив, семья) стремится сохранить себя (выжить) и использует для этого весь свой потенциал (ресурс).
В аналитическом виде данный закон имеет следующий вид:
Σ Ri > Σ (V1i + V2i);
где Ri - потенциал (ресурс) организации в области i (экономика, политика, финансы и так далее), способствующий ее развитию.
V1i – ресурс внешнего разрушительного воздействия.
V2i – ресурс внутреннего воздействия, стремящегося ликвидировать организацию или нанести ей ощутимый вред.
Таким образом , общая сумма созидательных ресурсов организации должна быть больше суммы внешних и внутренних разрушительных ресурсов.
Левая часть в формуле называется "энергией удержания", а
правая – "энергией. ликвидации". Энергия удержания должна быть больше, чем энергия ликвидации.
Для анализа положения организации очень важен показатель «уровень самосохранения» (УР). Он вычисляется по формуле: разность ресурсов удержания и ликвидации поделить на суммарный объем ресурсов удержания. УР= (У-Л / У) * 100%.
Представляют практический интерес 7 уровней самосохранения. (В них встречаются такие характеристики как: «организацию следует немедленно ликвидировать» или же «Нормальная, благоприятная ситуация в рыночной экономике».)
Как поддерживать на достаточном уровне или увеличить положительный ресурс организации (то есть ресурс удержания)? Этого можно добиться за счет правильной работы с внешней средой. Здесь существуют и используются 4 стратегии.
Пассивно-индивидуальная. Основана на ожидании партнеров и предложений для заполнения свободных ниш в деятельности сто-ронних организаций. Эта стратегия предполагает проведение умеренной рекламной кампании.
Основная особенность такой стратегии – предпринимательский риск. Ведь по сути, руководитель просто сидит и ждет, потребуются ли кому-нибудь услуги или товары его организации. Эту стратегию стоит применять, когда у предпринимателя уже есть иной стабильный источник доходов, ведь здесь довольно велик риск быть невостребованным и обанкротиться.
Пассивно-коллективная. Основана на заинтересованности государства или какого-либо общества в развитии определенной сферы производства товаров, услуг, информации, знаний в какой-либо области, то есть государство каким-либо образом поддерживает организацию, руководители же опять довольно пассивны.
Активно-индивидуальная. Стратегия постоянного поиска фирмы своей ниши в науке, технологии и информации.
Активно-коллективная. Предполагает создание руководителем собственной инфраструктуры под собственную организацию (организацию-лидер).
Удержаться на заданных уровнях самосохранения компании помогает страхование ресурсов и рисков. Уменьшая потенциал организации на сумму страховых взносов, руководитель существенно увеличивает стабильность (постоянство) этого потенциала.
Страхование рисков по всей управленческой и производственной цепочке деятельности фирмы может существенно увеличить страховое поле и уменьшить количество конечных рисков. Для комплексного страхования юридического лица необходимо реализовать 9 отраслей страхования (среди них такие как страхование имущества, транспортное страхование, страхование профессионализма персонала, страхование интеллектуальной собственности.)
Закон развития.
Развитие – это необратимое, направленное, закономерное изменение материи и сознания. Две формы развития – эволюционное (постепенные количественные и качественные изменения, изменение сознания сочетается с изменением материи) и революционное (скачкообразный неосознанный переход от одного состояния материи к другому, либо скачкообразным изменением сознания без соответствующего изменения базиса). Выделяют также прогрессивное и регрессивное развитие.
Развитие организаций обусловлено следующими факторами:
- изменение внешней среды (экономика, политика, этика, культура и др.)
- изменение внутренней среды (перемещения работников, переход на новые технологии и др.)
- потребности и интересы человека и общества (потребность в самовыражении человека, потребность в прибавочном продукте общества и др.)
- старение и износ материальных элементов (оборудования, человека, технологии)
- изменение экологии
- технический прогресс
- глобальное состояние мировой цивилизации
Закон развития: каждая материал система стремиться достичь наибольшего суммарного потенциала при прохождении всех этапов жизненного цикла.
Закон развития опирается на принципы:
инерции – изменение потенциала (суммы ресурсов) системы начинается спустя некоторое время после начала воздействий изменений во внешней или внутренней среде и продолжается некоторое время после их окончания;
эластичности – скорость изменения потенциала зависит от самого потенциала. На практике эластичность системы оценивают в сравнении с другими системами исходя из статистических данных или классификаций. В чем состоит значение эластичности. Например, для организации обладающей высокой эластичностью: при резком долговременном уменьшении спроса на продукцию работники в корот-кие сроки освоили и стали выпускать новую продукцию, пользующуюся большим спросом;
непрерывности - процесс изменения потенциала системы идет непрерывно, меняются лишь скорость и знак изменения;
Стабилизации - система стремится к стабилизации диапазона изменения потенциала системы. Этот принцип основан на известной потребности человека и общества к стабильности;
Успешное развитие и рост организации могут привести к синдрому большого бизнеса, который характеризуют следующие призна-ки:
- крайне централизованный и разбухший аппарат управления;
- всеохватывающая система специальных форм и процедур для принятия повседневных решений;
- рост числа всякого рода совещаний для выработки таких решений;
- передача решений и ответственности из одного отдела в другой.
Снять синдром большого бизнеса позволяют методы регрессивного развития путем движения назад к более простым структурам
Бизнес-план - это основа эффективной реализации закона развития. Он является правопреемником известного среди многих поколений экономистов бывшего СССР промфинтехплана (промышленно-финансового технологического плана). Бизнес-план – это соединение фоновой (пояснительной) информации со строгой системой расчетов промфинтехплана. Он рассчитан на широкий круг специалистов, каждый из которых найдет в нем интересующую его информацию.
Законы организации имеют в своем составе общее и особенное. Общая часть закона имеет механизм действия независимо от географического расположения, страны, сферы деятельности организации, а особенное – это та часть закона, которая не меняет его сути и отражает особенности организации как социальной системы. (Например, общий уровень культуры и профессиональной подготовки).
Законы играют решающую роль в теории организации, в том числе образуют теоретический фундамент, способствуют переходу от эмпирического подхода к профессиональному, позволяют правильно оценить возникающую ситуацию и анализировать зарубежный опыт.
Законы организации по важности делятся на 2 уровня:
- основополагающие (законы синергии, самосохранения, развития)
- менее важные (информативности-упорядоченности, единства синтеза и анализа, композиции и пропорциональности, специфические законы социальной организации).
Основополагающие законы организации.
Закон синергии.
Любая организация характеризуется следующими элементами: производительность, заинтересованность, научный потенциал, от-ношение к внешней среде, микроклимат в коллективе, кадровый потенциал, технический потенциал, перспективы развития, имидж. Они определяют потенциал организации, ее способность к деятельности. Процесс существенного усиления или ослабления потенциала материальной системы называется синергией.
Закон: Для любой организации существует такой набор элементов, при котором ее потенциал всегда будет либо существенно больше простой суммы потенциалов входящих в нее элементов (людей, компьютеров), либо существенно мень-ше.
Задача руководителя заключается в том, чтобы найти такой набор элементов, при котором синергия носила бы созидательный характер. (Пример: Можно ли создать молодую семью, потенциал которой всегда будет в области созидательной энергии? Ответ: Очень трудно, так как на все элементы необходимые для синергии, находятся в сфере управления семьи – пьющие родители, влияние внешней среды.)
Заранее спроектировать условия достижения синергии достаточно трудно. Также трудно оценить возможное увеличение общего потенциала организации. Измерение синергетического эффекта пока не производится. Однако проводятся накопления статистических данных о влиянии синергии, формируются простейшие модели условий ее достижения.
Для успешной реализации закона синергии существует ряд методов. Метод «вопросы и ответы» наиболее прост в организационном исполнении, его реализация может быть частично формализована с помощью компьютера путем создания информационной базы возможных вопросов, ответов и последствий их реализаций. Весьма перспективен метод «конференция идей», в основе которого лежит стимулирование процесса мышления на уровне сознания. С обычной конференцией здесь мало общего. Основные принципы данного метода: число участников 4-12; запрещаются насмешки, критика, даже позитивная; для обсуждения формулируются 1-2 зависимые друг от друга задачи; продолжительность конференции 30-50 мин; ведется запись всех предложений, в том числе и абсурдных. В США распространен метод «мозговой атаки», в его основе лежит стимулирование подсознания, который является неиссякаемым источником человеческого духа, появления блестящих идей.
Все методы должны быть направлены на усиление действий закона синергии.
Закон самосохранения.
Теоретической основой для анализа общего состояния организации является закон самосохранения.
Закон: каждая материальная система (организация, коллектив, семья) стремится сохранить себя (выжить) и использует для этого весь свой потенциал (ресурс).
В аналитическом виде данный закон имеет следующий вид:
Σ Ri > Σ (V1i + V2i);
где Ri - потенциал (ресурс) организации в области i (экономика, политика, финансы и так далее), способствующий ее развитию.
V1i – ресурс внешнего разрушительного воздействия.
V2i – ресурс внутреннего воздействия, стремящегося ликвидировать организацию или нанести ей ощутимый вред.
Таким образом , общая сумма созидательных ресурсов организации должна быть больше суммы внешних и внутренних раз-рушительных ресурсов.
Левая часть в формуле называется "энергией удержания", а
правая – "энергией. ликвидации". Энергия удержания должна быть больше, чем энергия ликвидации.
Для анализа положения организации очень важен показатель «уровень самосохранения» (УР). Он вычисляется по формуле: разность ресурсов удержания и ликвидации поделить на суммарный объем ресурсов удержания. УР= (У-Л / У) * 100%.
Представляют практический интерес 7 уровней самосохранения. (В них встречаются такие характеристики как: «организацию следует немедленно ликвидировать» или же «Нормальная, благоприятная ситуация в рыночной экономике».)
Как поддерживать на достаточном уровне или увеличить положительный ресурс организации (то есть ресурс удержания)? Этого можно добиться за счет правильной работы с внешней средой. Здесь существуют и используются 4 стратегии.
Пассивно-индивидуальная. Основана на ожидании партнеров и предложений для заполнения свободных ниш в деятельности сто-ронних организаций. Эта стратегия предполагает проведение умеренной рекламной кампании.
Основная особенность такой стратегии – предпринимательский риск. Ведь по сути, руководитель просто сидит и ждет, потребуются ли кому-нибудь услуги или товары его организации. Эту стратегию стоит применять, когда у предпринимателя уже есть иной стабильный источник доходов, ведь здесь довольно велик риск быть невостребованным и обанкротиться.
Пассивно-коллективная. Основана на заинтересованности государства или какого-либо общества в развитии определенной сферы производства товаров, услуг, информации, знаний в какой-либо области, то есть государство каким-либо образом поддерживает организацию, руководители же опять довольно пассивны.
Активно-индивидуальная. Стратегия постоянного поиска фирмы своей ниши в науке, технологии и информации.
Активно-коллективная. Предполагает создание руководителем собственной инфраструктуры под собственную организацию (организацию-лидер).
Удержаться на заданных уровнях самосохранения компании помогает страхование ресурсов и рисков. Уменьшая потенциал организации на сумму страховых взносов, руководитель существенно увеличивает стабильность (постоянство) этого потенциала.
Страхование рисков по всей управленческой и производственной цепочке деятельности фирмы может существенно увеличить страховое поле и уменьшить количество конечных рисков. Для комплексного страхования юридического лица необходимо реализовать 9 отраслей страхования (среди них такие как страхование имущества, транспортное страхование, страхование профессионализма персонала, страхование интеллектуальной собственности.)
Закон развития.
Развитие – это необратимое, направленное, закономерное изменение материи и сознания. Две формы развития – эволюционное (постепенные количественные и качественные изменения, изменение сознания сочетается с изменением материи) и революционное (скачкообразный неосознанный переход от одного состояния материи к другому, либо скачкообразным изменением сознания без соответствующего изменения базиса). Выделяют также прогрессивное и регрессивное развитие.
Развитие организаций обусловлено следующими факторами:
- изменение внешней среды (экономика, политика, этика, культура и др.)
- изменение внутренней среды (перемещения работников, переход на новые технологии и др.)
- потребности и интересы человека и общества (потребность в самовыражении человека, потребность в прибавочном продукте общества и др.)
- старение и износ материальных элементов (оборудования, человека, технологии)
- изменение экологии
- технический прогресс
- глобальное состояние мировой цивилизации
Закон развития: каждая материал система стремиться достичь наибольшего суммарного потенциала при прохождении всех этапов жизненного цикла.
Закон развития опирается на принципы:
инерции – изменение потенциала (суммы ресурсов) системы начинается спустя некоторое время после начала воздействий изменений во внешней или внутренней среде и продолжается некоторое время после их окончания;
эластичности – скорость изменения потенциала зависит от самого потенциала. На практике эластичность системы оценивают в сравнении с другими системами исходя из статистических данных или классификаций. В чем состоит значение эластичности. Например, для организации обладающей высокой эластичностью: при резком долговременном уменьшении спроса на продукцию работники в корот-кие сроки освоили и стали выпускать новую продукцию, пользующуюся большим спросом;
непрерывности - процесс изменения потенциала системы идет непрерывно, меняются лишь скорость и знак изменения;
Стабилизации - система стремится к стабилизации диапазона изменения потенциала системы. Этот принцип основан на известной потребности человека и общества к стабильности;
Успешное развитие и рост организации могут привести к синдрому большого бизнеса, который характеризуют следующие призна-ки:
- крайне централизованный и разбухший аппарат управления;
- всеохватывающая система специальных форм и процедур для принятия повседневных решений;
- рост числа всякого рода совещаний для выработки таких решений;
- передача решений и ответственности из одного отдела в другой.
Снять синдром большого бизнеса позволяют методы регрессивного развития путем движения назад к более простым структурам
Бизнес-план - это основа эффективной реализации закона развития. Он является правопреемником известного среди многих поколений экономистов бывшего СССР промфинтехплана (промышленно-финансового технологического плана). Бизнес-план – это соединение фоновой (пояснительной) информации со строгой системой расчетов промфинтехплана. Он рассчитан на широкий круг специалистов, каждый из которых найдет в нем интересующую его информацию.
Законы организации второго уровня.
Закон информированности-упорядоченности.
Все коммуникации в организации основаны на получении, обработке, передаче и хранении данных. Данные – это сообщения, ре-зультаты мыслительной деятельности, сведения любого происхождения, вида и назначения. Управленческая информация – это данные, несущие в себе новизну и полезность для работника, принимающего решение. Информация здесь рассматривается как часть данных.
Обычно информацию разделяют на 2 больших класса: объективную (овеществленную в товаре ( например о работнике – диплом об образовании, трудовая книжка)) и субъективную (отраженную, организованную людьми).
Категория «информация» имеет смысл лишь тогда, когда есть источник (информатор) и ее получатель (информант).
Информация обладает такими характеристиками как объем, достоверность, ценность, насыщенность и открытость.
Информатизация управления вносит коррективы в существующие формы управленческого труда и расширяет их состав. Она спо-собствует усилению позитивного действия законов и принципов управления, в первую очередь законов, свойственных управлению в це-лом. К таким законам относятся: закон единства систем управления, закон соотносительности управляющей и управляемой систем, закон пропорциональности производства и управления, закон экономии времени, закон экономии интеллектуальной энергии, закон перехода от административных к организационным методам управления.
Информационная среда, ввиду ее важности, является объектом управления, наряду с персоналом, финансами и т п. Информационная среда управления подчиняется закону информированности-упорядоченности.
Закон: чем большей информацией располагает организация о внутренней и внешней среде, тем она имеет большую вероятность устойчивого функционирования (самосохранения).
Следствие: информированность работника после достижения ею критического уровня переходит в его компетентность.
Поэтому, руководитель должен создать работникам условия для получения информации.
Самым важным приложением закона информированности-упорядоченности является рекламная деятельность. Реклама – это ин-формация о потребительских свойствах товаров и услуг с целью их реализации и создания спроса на них.
Закон единства анализа и синтеза.
Суть анализа - в разделении целого на части, в представлении сложного в виде простых составляющих. Суть синтеза – в соединении простых составляющих объекта в единое целое. Анализ и синтез в человеческом мышлении сильно переплетаются и не могут существовать друг без друга, поэтому, говоря об единстве анализа и синтеза, мы подразумеваем их неразрывность и взаимодействие в процессе любой мыслительной деятельности.
Закон: каждая материал система (живой организм, социальная организация и др.) стремится настроится на наиболее экономный режим функционирования в результате постоянного изменения своей структуры или функций. Эти изменения идут в следующем цикле:

Скорость и результат преобразования зависят от диапазона изменения внешней и внутренней среды.
Практический подход к анализу и синтезу организаций может быть реализован с помощью метода постепенного приближения, который включает 4 уровня:
1. предварит анализ с позиций стороннего наблюдателя
2. проведение «мозговой атаки» на совещании основных специалистов организации
3. создание группы развития организации и формирование ее стратегии развития
4. постоянная работа группы развития в рамках нового структурного подразделения организации
Закон композиции и пропорциональности.
В окружающем нас мире все приспособлено для совместного сосуществования. Все лишнее, избыточное постепенно уходит, а недостаточное постепенно развивается, достигая некоторого временного равновесия – гармонии. Гармония – это естественный эволюционный процесс, происходящий на всех уровнях мировой цивилизации: государств, отраслей, организаций, семьи и даже одного человека. Гармония предполагает наличие совокупности элементов, процессов и их соотносительности (пропорциональности).
Закон: каждая материальная система стремится сохранить в своей структуре все необходимые элементы (композицию), находящиеся в заданной соотносительности или в заданном подчинении
(пропорции).
Этот закон рассматривается на уровне организации и на уровне внешней среды, в которой организация является одним из элемен-тов.
Реализация закона в организации требует обязательного использования набора принципов.
- Принцип планирования: Каждая организация должна иметь обоснованный план деятельности и развития.
- Принцип координации: Каждая организация должна следить за стратегическими, тактическими и оперативными изменениями и вносить соответствующие коррективы в механизм выполнения.
- Принцип полноты: каждая организация должна выполнять весь набор функций производства и управления на своем участке деятельности либо своими силами, либо с помощью привлеченных организаций.
Практика использования закона состоит в обоснованном выборе необходимых элементов организации и обеспечение требуемой их пропорции.
Специфические законы социальной организации.
Каждая организация представляет собой маленькое общество со своими населением и территорией, экономикой и целями, материал ценностями и финансами, коммуникациями и иерархией. Она имеет свою историю, культуру, технологию и персонал. Существуют формализованные коммуникации и неформальные отношения человека с другими людьми, их соотношение должно заранее определяться руководителем.
Среди элементов, влияющих на формализованные коммуникации и неформальные отношения можно выделить общее и особенное. Общее в отношениях людей в организации можно прогнозировать и на этой базе создавать различные виды нормативной документации. Особенное – это колорит отношений, который в отдельных случаях может иметь решающее значение в деятельности организации. Сочетание общего и особенного в отношениях людей существенно влияет на общее и особенное в деятельности самой социальной организации, ее реакции на действие того или иного закона.